Что такое Письмо обязательства о выселении?
Это письмо с обязательством о выселении в последнее время стало почти стандартной практикой при составлении договоров аренды. Для того чтобы арендовать жилье, арендодатели часто требуют от арендаторов такое обязательство. Если оно не предоставляется, они указывают, что не вступят в арендные отношения. Следовательно, многие арендаторы чувствуют себя обязанными согласиться покинуть объект к определенной дате, указанной арендодателем, даже до того, как они въехали или начали свой бизнес. При составлении такого значимого документа крайне важно, чтобы и арендатор, и арендодатель понимали, в каких условиях его можно создать, на что следует обратить внимание при подготовке, условия его действительности и ситуации, в которых он может быть недействительным. Эта статья может рассматриваться как исчерпывающее руководство, охватывающее все детали, связанные с Письмом с обязательством о выселении.
Если кратко определить Письмо с обязательством о выселении; это документ, имеющий юридическую силу, написанный арендатором арендодателю, в котором арендатор обязуется покинуть такие объекты, как жилые или коммерческие помещения, к определенной дате и прекращает арендные отношения.
Как можно понять из этого краткого определения, письмо обязательства не является по сути двусторонним договором. Оно подписывается только арендатором и является заявлением арендатора о том, что сдаваемое в аренду имущество будет освобождено. Однако это заявление само по себе недостаточно для выселения арендатора. Есть конкретные условия действительности.
Зачем Необходимо Письмо с Обязательством о Выселении?
Без Письма с обязательством о выселении расторжение договора аренды возможно только при определенных условиях. Для сценариев, касающихся этого, вы можете обратиться к нашей статье под названием "Как выселить арендатора?". Если эти условия не выполняются, выселить арендатора из сдаваемой в аренду недвижимости невозможно в течение до 10 лет после истечения срока договора.
Однако Письмо с обязательством о выселении обладает силой обеспечить выселение арендатора без соблюдения этих сроков и условий. Это собственно и является причиной, почему арендодатели в последнее время требуют его от арендаторов. Тем не менее, даже если оно облегчает задачу арендодателю, письмо обязательства не является действительным, если оно не соответствует определенным условиям.
Условия Действительности Письма с Обязательством о Выселении
1)Оно должно быть предоставлено арендатором или представителем с полномочиями на письмо обязательства о выселении.
Поскольку письмо обязательства является односторонним заявлением, оно должно быть предоставлено арендатором. Следовательно, его может предоставить либо сам арендатор, либо представитель/агент с полномочиями подписать письмо обязательства о выселении. Обязательство о выселении, данное агентом или представителем без этих полномочий, является недействительным. Следовательно, арендатор не может быть выселен на основании письма обязательства, предоставленного неуполномоченным лицом.
Еще один важный момент, на который следует обратить внимание: если арендуемое имущество будет использоваться в качестве семейного дома, подпись только арендатора или его представителя недостаточна. Подпись должна быть также и супруга. Это потому, что один супруг не может расторгнуть договор аренды. Поскольку Письмо с Обязательством о Выселении рассматривается как вид расторжения договора, оба супруга должны подписать его. В противном случае выселение не будет возможным.
Аналогично, если арендаторов несколько, каждый арендатор должен подписать письмо, чтобы обязательство было действительным.
2)Оно должно быть в письменной форме.
Письмо с обязательством о выселении должно быть написано в соответствии со статьей 352 Гражданского кодекса об обязательствах Турции. Однако это не означает, что оно должно быть оформлено официально или утверждено нотариусом. Достаточно простой письменной формы. Устное обязательство не будет считаться письмом обязательства о выселении по закону и будет недействительным. Однако то, что и как написано, не имеет значения. Оно может быть написано на бумаге, салфетке, ткани, камне, дереве или любой поверхности, и должно быть подписано арендатором или его уполномоченным представителем.
3)Дата выселения должна быть указана.
Еще одно критически важное условие действительности письма с обязательством о выселении заключается в том, что дата выселения должна быть конкретной или определимой. Это требование было признано обязательным Верховным судом. Под конкретной датой подразумевается четкая дата, например, "14 февраля 2025 года" или может быть определена как "День святого Валентина 2025 года". Обе формы будут действительны. Однако неопределенный временной период, например, "Как только мой супруг умрет, недвижимость будет освобождена", не будет действительным.
Распространенной практикой является письма обязательств о выселении с пустыми датами выселения и выдачи, которые позже заполняются арендодателем. Эта ситуация немного сложнее с точки зрения ее действительности. Если арендатор может доказать, что дата выселения, заполненная позже, была сделана без его согласия и против его воли, письмо обязательства будет недействительным. Однако, поскольку бремя доказывания лежит на арендаторе, если он не может это доказать, письмо обязательства будет действительным, и выселение может иметь место.
4)Обязательство о выселении может быть дано только после подписания договора аренды и передачи недвижимости.
Это можно описать как одно из самых важных условий действительности Письма с обязательством о выселении. Даже если все другие условия выполнены, если обязательство не дано в соответствующее время, оно будет считаться недействительным. Обязательство может быть дано только после определенного периода после заключения договора аренды. То есть его невозможно оформить до заключения договора аренды, одновременно с договором аренды или как приложение к договору. В этих случаях арендодатель не сможет выселить арендатора из недвижимости, так как не будет действительного письма обязательства. По решениям Верховного суда Турции обязательства, подписанные в тот же день или ранее, чем договор аренды, считаются недействительными из-за возможности того, что они могли быть получены под принуждением. Таким образом, обязательство о выселении может быть дано только после определенного периода после заключения договора аренды и передачи недвижимости.
Однако в текущей практике это условие часто игнорируется. Письмо обязательства и договор аренды подписываются одновременно. Дата выдачи либо оставляется пустой, либо устанавливается на дату позднее даты подписания.
Основная цель в случаях, когда дата выселения оставлена пустой, - позволить арендодателю определить дату выселения в будущем на свое усмотрение. Этот подход также признается решениями Верховного суда Турции. Однако это не дает арендодателю права произвольно заполнять дату выдачи, и заполнение ее без согласия арендатора может привести к уголовному преследованию арендодателя. Это может рассматриваться как преступление "Незаконное использование пустой подписи", определенное в статье 209 Уголовного кодекса Турции. Поэтому, если обязательство о выселении оформлено с пустой подписью, это не просто обычный документ; неправильные записи могут привести к угрозе уголовного преследования.
Как выселить арендатора с помощью Письма с обязательством о выселении?
По сути, Письмо с обязательством о выселении является обещанием арендатора, поэтому ожидается, что арендатор покинет недвижимость к указанной дате. Однако часто встречающаяся ситуация заключается в том, что арендаторы не покидают недвижимость к указанной в обязательстве дате. В таких случаях выселение можно добиться путем принудительного исполнения письма обязательства или обращения в суд.
Срок для принудительного исполнения письма обязательства составляет 1 месяц. То есть, если арендатор не покинул недвижимость к указанной дате, арендодатель должен подать иск о выселении или начать процедуру взыскания долга в течение 1 месяца с этой даты. По истечении этого одномесячного периода невозможно выселить арендатора на основании письма обязательства о выселении.
Процесс Медиации в Судебном Деле о Выселении с Письмом Обязательства о Выселении
С 1 сентября 2023 года в правовых процессах, основанных на письме обязательства о выселении, была введена обязательная медиация. Существует ситуация процессуального отклонения в исках, поданных без обращения к медиации.
Перед подачей иска сторона, намеревающаяся подать иск, должна сначала прибегнуть к методу разрешения медиации. Если спор не может быть разрешен в конце процесса медиации, эта ситуация определяется с помощью окончательной записи. Как только запись подготовлена, для открытия судебного дела о выселении с письмом обязательства о выселении нет юридических препятствий.
Если в результате медиации достигнуто соглашение, в сущности, достигается значительное преимущество за счет избежания длительного судебного процесса. Достижение соглашения экономит как в плане судебных издержек, так и в плане времени, затрачиваемого на судебный процесс.
Важность Адвоката при Подготовке Письма с Обязательством о Выселении
При подготовке письма обязательства о выселении следует учитывать уникальные условия каждой ситуации и создавать письмо обязательства, содержащее индивидуальные условия действительности, с руководством адвоката. Использование стандартных шаблонов может привести к ошибкам и потере прав. Письмо обязательства должно точно и полностью включать информацию, такую как адрес недвижимости, детали договора аренды, дата выселения, дата подготовки письма обязательства и подписи арендатора или арендаторов. Поэтому пропуск или ошибка некоторых из этих деталей может сделать письмо обязательства недействительным, что сделает невозможным выселение арендатора. По этой причине более надежным будет обращение за помощью к адвокату, специализирующемуся в этой области.
Часто Задаваемые Вопросы и Ответы о Письме с Обязательством о Выселении
У меня есть Письмо с Обязательством о Выселении, но арендатор не покидает жилье. Что мне делать?
Если арендатор не покинул жилье к обещанной дате, вы должны инициировать исполнительное производство или подать иск о выселении в течение одного месяца с даты обязательства. Перед подачей иска о выселении вы должны сначала подать заявление на медиацию.
У меня есть ксерокопия Письма с Обязательством о Выселении; могу ли я выселить арендатора?
Ксерокопии документов не считаются действительными без подтверждения. Поэтому выселение на основе ксерокопии без оригинала невозможно.
Действительно ли письмо обязательства о выселении для семейного дома, данное одним из супругов?
Обязательство, данное только одним из супругов, недействительно. Поэтому без действительного Письма с Обязательством о Выселении выселение не произойдет.
В письме обязательства нет даты подготовки; действительно ли оно?
Дата подготовки является обязательным элементом письма обязательства. Без этого существенного элемента письмо обязательства недействительно. Поэтому выселение будет невозможным. Инициирование исполнительного производства или подача иска без этого не только не приведет к результату, но и приведет к дополнительным расходам, таким как судебные издержки.
Действительно ли письмо обязательства без конкретной даты выселения?
Дата выселения также является обязательным элементом в письме обязательства. Письмо обязательства, составленное без этого элемента, недействительно, и выселение будет невозможным. Как и ранее, преследование исполнительного производства или судебного разбирательства приведет к дополнительным расходам.
В письме обязательства есть только подпись; действительно ли оно?
Основными элементами письма обязательства являются, по порядку, дата подготовки, дата выселения, подписи арендатора/арендаторов и намерение выселения. Если отсутствует любой из этих четырех элементов, письмо обязательства недействительно. Недостающие детали следует дополнить.
Действительно ли письмо обязательства, подписанное в тот же день, что и договор аренды?
Согласно решениям Апелляционного суда, обязательство о выселении, подписанное в тот же день, что и договор, недействительно. Выселение будет невозможным.
Для жилья или рабочего места с несколькими арендаторами может ли только один арендатор дать обязательство о выселении?
Если в жилье или на рабочем месте несколько арендаторов, обязательство о выселении, данное только одним из них, не будет действительным.
Я дал обязательство о выселении участка/поля; обязан ли я эвакуировать в обещанную дату?
Нет, обязательство о выселении, регулируемое статьей 352 Гражданского кодекса об обязательствах Турции, действительно только для жилых помещений или крытых рабочих мест.
Образцы Решений Апелляционного Суда по Письму с Обязательством о Выселении
Выселение невозможно с копией Письма с Обязательством о Выселении.
Учитывая, что ответчик-компания не признала подпись под письмом обязательства, прежде всего необходимо было обеспечить представление в дело оригинальных документов, подлежащих проверке подписи. Если они представлены, в дело следует внести круговые поручения о подписи, принадлежащие ответчику-компании на момент выдачи письма обязательства. После этого следует провести экспертизу подписей судебными экспертами. Однако игнорирование того факта, что копии документов не могут рассматриваться как доказательства без проверки, и решение о выселении сданной в аренду недвижимости на основе простого визуального осмотра, который заключил, что письмо обязательства действительно, противоречит процедуре и закону. (Апелляционный суд 6-й гражданской палаты, Д: 05.02.2013, 2012/17872 E., 2013/1669K. номер решения)
Доказательство заполнения Письма с Обязательством о Выселении без согласия арендатора лежит на арендаторе
Ответчик не представил письменный документ (убедительное доказательство), указывающий на то, что дата начала в договоре аренды была заполнена позже без согласия ответчика, то есть договор аренды был оформлен после обязательства о выселении. В этом случае договор аренды действителен и обязывает стороны. Действительно, ответчик также не предпринимал действий по аннулированию договора аренды. Соответственно, нет нарушений в начале исполнительного производства на основании письма обязательства о выселении от 16.9.2011 года, выданного нотариусом истцом. (Апелляционный суд 6-й гражданской палаты, Д: 25.11.2014, 2014/11422 E., 2014/12971K. номер решения)
Только один из супругов не может дать обязательство о выселении для недвижимости, являющейся семейным жильем.
Эти положения демонстрируют, что семейному жилью предоставлен особый статус и значение, и право распоряжаться им ограничено законом. В случае, если недвижимость, подлежащая исполнению и выселению, определена как семейное жилье, необходимо исследовать, были ли выполнены эти юридические требования.
Поэтому суд должен сначала сосредоточиться на этом утверждении и исследовать, есть ли регистрация относительно недвижимости, подлежащей исполнению и выселению, указывающая, что это "семейное жилье" по жалобе супруга, есть ли иск, поданный заявителем для определения, что это место является "семейным жильем", и есть ли определение, сделанное семейным судом. В зависимости от результата заявителю следует предоставить право и возможность подать иск в семейный суд для доказательства того, что недвижимость, подлежащая выселению, является семейным жильем, и соответственно принять решение. (Общее собрание гражданских палат Апелляционного суда, Д: 19.10.2005, 2005/12-652 E., 2005/583 K. номер решения)
Comments