Арендная плата: законы по определению и корректировке
- Av. Hatice Kübra KARADAĞ
- 16 окт. 2023 г.
- 12 мин. чтения
В нашей стране и по всему миру за последние годы отношения аренды и стороны арендного отношения столкнулись с трудными ситуациями, множество человеческих факторов и стихийных бедствий усложнили соблюдение сторонами арендного соглашения. С серьезным влиянием пандемии Covid-19 по всему миру, экономическим спадом, процентными ставками, инфляцией и землетрясением в нашей стране в прошлом году, серьезные споры относительно определенной арендной платы в арендных отношениях были представлены суду и продолжают представляться. Для решения этих ситуаций законодатель предоставил сторонам возможность подачи иска на определение и корректировку арендной платы в определенных условиях.
Что такое иск о определении арендной платы?
Иск, в котором судом запрашивается определение арендной платы, называется "Иск о определении арендной платы". Одним из основных отличий между этим и "Иском об адаптации", который будет подробно описан ниже, является то, что иск о определении арендной платы можно подать только для жилых и крытых коммерческих аренд.
В арендном договоре стороны могут свободно определять арендную плату. Эта свобода договора относится к стадии формирования соглашения. Если между сторонами возникают разногласия во время обновленных арендных периодов, арендная плата не может быть определена свободной волей сторон. На этом этапе, чтобы предотвратить несправедливое обращение с арендатором, который находится в более слабом положении перед арендодателем, и обеспечить справедливость, законодатель установил в законе верхний предел для уровня увеличения арендной платы. Соответственно, уровень увеличения арендной платы не может превышать коэффициент изменения на основе двенадцатимесячного среднего индекса потребительских цен. Однако согласно временной статье 1, добавленной к турецкому кодексу обязательств № 6098 законом № 7409, увеличение в жилых арендных договорах, обновленных в период с 10.06.2022 по 01.07.2023, не может составлять более 25%.
(Согласно соответствующим изменениям, вступающим в силу с 02.07.2023, в соответствии с положениями временной статьи 2, добавленной к Кодексу обязательств № 6098, указывающей на то, что ставка увеличения арендной платы в жилых арендных контрактах ограничена, ставка увеличения арендной платы в 25% продолжится до 1 июля 2024 года.)
Когда можно подать иск о определении арендной платы?
1) Если арендная плата была установлена выше законного предела;
Стороны могут свободно определять арендную плату в арендном договоре. Однако, чтобы предотвратить несправедливость в отношении арендатора и обеспечить справедливость, законодатель ограничил ставку увеличения арендной платы. Ставка увеличения арендной платы не может превышать коэффициент изменения, основанный на двенадцатимесячном среднем индекса потребительских цен. Однако согласно временной статье 1, добавленной к Турецкому кодексу обязательств № 6098 законом № 7409, увеличение в жилых арендных договорах, обновленных в период с 10.06.2022 по 01.07.2023, не может составлять более 25%. (Согласно соответствующим изменениям, ставка увеличения арендной платы в 25% продолжится до 1 июля 2024 года, начиная с 02.07.2023, в соответствии с положениями временной статьи 2.)
Если стороны договорились о повышении в пределах законных рамок, невозможно подать иск о определении арендной платы до истечения 5-летнего срока. Однако, если указанная в договоре ставка увеличения превышает среднегодовой индекс потребительских цен за двенадцать месяцев, у арендатора будет законное преимущество в подаче иска, и иск о определении арендной платы можно подать даже если пять лет еще не прошло с момента заключения договора между сторонами.
2) Если стороны не могут договориться о ставке увеличения арендной платы;
Если стороны не могут договориться о ставке увеличения арендной платы, они могут обратиться в суд для определения аренды. Суд установит ставку увеличения аренды в пределах законных рамок, учитывая состояние имущества и сравнимые ставки аренды. (Все факторы, влияющие на арендную плату данного объекта, такие как местоположение, окружение, качество, использование, дата начала аренды, сроки аренды и т. д., должны быть сопоставлены, и должны быть объяснены конкретные причины, почему сравнимые арендные ставки подходят или не подходят.)
3) Определение арендной платы в арендных договорах продолжительностью не менее пяти лет;
В арендном договоре, даже если ставка увеличения определена в соответствии с законом, право на подачу иска по определению арендной платы возникает по истечении каждых пяти лет для арендных договоров, продолжительностью более пяти лет. С учетом колебаний в современных экономических условиях, значительные изменения в арендных ставках могут произойти. Несогласия в арендной стоимости арендованного имущества иногда могут быть связаны с экономическими изменениями или иногда с изменениями, специфическими для местоположения арендованного имущества. Учитывая все эти причины, очевидно, что для сторон, имеющих долгосрочные арендные договора, могут возникнуть неблагоприятные последствия. Важность пятилетнего условия при определении аренды здесь очевидна.
В этом случае, суд не связан ставкой увеличения ИПЦ предыдущего года при определении новой арендной платы. Если требуется справедливость, может быть применено увеличение сверх этой ставки. При определении новой арендной платы суд все еще учитывает ставку увеличения ИПЦ, состояние арендованного имущества и сравнимые арендные ставки. В этой ситуации требуется осмотр имущества экспертами и исследование относительно состояния имущества и сравнимых арендных ставок.
Кто может подать иск о определении арендной платы?
Иск о определении арендной платы, как правило, может быть начат арендатором или арендодателем (владельцем дома/бизнеса). Важно, чтобы истец имел законный интерес к подаче иска. Более того, в ситуациях, когда у собственности есть несколько владельцев, независимо от того, являются ли они арендодателями, любой владелец может подать указанный иск.
Если имущество находится в совместной собственности, все владельцы должны подать иск вместе, присоединиться к уже поданному иску или дать свое согласие.
Если имущество находится в долевой собственности, каждый совладелец может запросить определение аренды в соответствии с его долей.
Хотя законодатель подчеркивал регулирования, принятые для предотвращения жертвенности арендатора и обеспечения справедливости, создавая впечатление, что иск по определению аренды в первую очередь подается арендатором; иск часто начинается владельцами домов и бизнеса для увеличения аренды, которая ниже по сравнению с аналогами. На практике, особенно в последнее время, наблюдается, что иск по определению аренды подается по этой причине.
Срок подачи иска по определению арендной платы
Иск по определению арендной платы может быть подан до окончания срока арендного соглашения. Однако время подачи иска играет решающую роль в определении периода, с которого будет действовать новая установленная арендная плата.
Если новая арендная плата должна вступить в силу в новый период аренды;
Иск должен быть подан не менее чем за 30 дней до начала нового арендного периода. Если уведомление о том, что арендная плата будет увеличена, было отправлено не менее чем за 30 дней до начала нового арендного периода, иск также может быть подан в течение нового арендного периода.
Если в контракте есть положение, указывающее, что арендная плата будет увеличена в новый период аренды, арендная плата, установленная судом в иске, поданном до окончания нового периода аренды, также будет действительна с начала этого нового периода.
Компетентный и уполномоченный суд по искам по определению и адаптации арендной платы
Согласно статье 4 Закона о гражданском процессе № 6100, Мирные суды компетентны во всех исках, возникающих из-за арендных споров, независимо от стоимости или суммы предмета. В исках по определению и адаптации аренды компетентный суд - это суд по месту исполнения согласно статье 10 Закона о гражданском процессе. В арендных соглашениях, если иное не согласовано конкретно, местом исполнения является суд по месту жительства арендодателя. Другой компетентный суд - это суд по месту жительства ответчика согласно общему правилу юрисдикции в статье 6 HMK.
Если стороны арендного соглашения являются торговцами или публичными юридическими лицами, то мирный суд по месту, указанному в соглашении, также имеет право рассматривать иск по определению арендной платы (статья 17 HMK).
Медиация как требование для исков по определению арендной платы, адаптации аренды и выселению
Процесс медиации, который обязательно применяется в коммерческом праве, трудовом праве и потребительском праве, теперь будет применяться и в арендном праве. С Законом № 7445 под названием “Закон о поправках к Закону о принудительном исполнении и банкротстве и некоторым другим законам”, опубликованным в Официальном вестнике от 5 апреля 2023 года под номером 32154, были внесены значительные изменения в “Закон о медиации в гражданских спорах” № 6325, и расширен круг споров, которые могут быть разрешены через обязательное и добровольное посредничество. В этом контексте, начиная с 1 сентября 2023 года, перед подачей иска по арендным спорам обязательно обратиться к посреднику.
Процесс исполнения с декретами по определению арендной платы
Согласно решению о объединении прецедентов от 12/11/1979 года под номером 1/3, декреты по определению арендной платы не могут быть предметом исполнительного производства без их окончательного утверждения. Если по результатам судебного разбирательства первой инстанции не было подано апелляции или запроса на кассацию относительно вынесенного приговора, приговор становится окончательным. Однако, если была подана апелляция в высшие суды против приговора, вынесенного по результатам судебного разбирательства, следует дождаться окончания этого обзора.
Может ли быть подан иск по определению арендной платы для аренды, установленной в иностранной валюте?
В первую очередь, важно отметить, что решение “О внесении изменений в Решение № 32 относительно защиты стоимости турецкой лиры”, опубликованное в Официальном вестнике от 13.09.2018 года под номером 30534, гласит:
“Лица, проживающие в Турции, за исключением случаев, определенных Министерством, не могут соглашаться о ценах контрактов и других платежных обязательствах, возникающих из этих контрактов, в иностранной валюте или индексированных к иностранной валюте для контрактов, включая куплю-продажу движимого и недвижимого имущества, все виды аренды движимого и недвижимого имущества, включая аренду автомобилей и финансовую аренду, аренду, а также договоры на оказание услуг и выполнение работ.”
Это решение устанавливает ограничения на заключение контрактов в иностранной валюте или индексированных к иностранной валюте.
Те, кто не проживает в Турции, не подпадают под это запрещение заключения контрактов в иностранной валюте. Поэтому важно сотрудничать с опытным адвокатом в этой области, чтобы определить, какие контракты попадают под действие этого решения.
Если речь идет о контракте, не подпадающем под вышеупомянутые ограничения, стороны могли договориться об оплате аренды в иностранной валюте. В арендных контрактах, где арендная плата установлена в иностранной валюте, арендная плата не может быть изменена до истечения 5-летнего периода. Это положение явно указано в статье 344/4 Турецкого кодекса обязательств (TBO) № 6098. Однако статья также предусматривает исключение из этого основного правила: если существуют условия “Чрезмерной трудности исполнения”, указанные в статье 138 TBO, иск можно подать до окончания 5-летнего периода.
Что такое иск по корректировке арендной платы?
Арендный контракт накладывает обязательства на обе стороны. И арендатор, и арендодатель имеют взаимные обязанности. Арендодатель обязан передать арендованное имущество, пригодное для предполагаемого использования по контракту, и поддерживать его пригодность на протяжении всего контракта. Основная обязанность арендатора - уплатить арендную плату.
Иск о корректировке арендной платы - это тип иска, подаваемого для адаптации арендной платы в арендном соглашении между сторонами из-за непредвиденных и неожиданных изменений обстоятельств.
В то время как иск о определении арендной платы может быть подан только по отношению к жилым и крытым коммерческим арендам, иск по корректировке арендной платы может быть подан по любому арендному контракту.
Понимание иска об адаптации через соответствующий пример: Пандемия COVID-19
Одним из лучших примеров для понимания сути иска об адаптации является пандемия COVID-19, которая в последние годы была в центре внимания всего мира и нашей страны. Из-за пандемии коронавируса бизнесы, работа которых была приостановлена по решению министерства, или те, которые были вынуждены приостановить свою деятельность из-за сбоев в каналах поставки и распределения, потери рабочей силы, барьеров импорта и экспорта, признаются как форс-мажор в отношении их арендных соглашений. Верховный суд оценивает наличие форс-мажора на основе конкретных обстоятельств каждого случая.
Ситуация между теми, кто не мог работать во время карантина, и владельцами бизнеса проявляется именно здесь. Во время карантинного процесса арендодатели не могут выполнить свою обязанность по поддержанию арендованного имущества пригодным для использования для бизнеса, который обязан закрыться.
Статья 97 ГК Турции:
“Сторона, запрашивающая выполнение взаимно обязывающего контракта, должна либо выполнить свое обязательство, либо предложить выполнить, если у нее есть право выполнить позже в соответствии с условиями и характеристиками контракта.”
В арендных соглашениях, одном из типов взаимно обязательных контрактов, арендодатель не может выполнить свое обязательство. Исходя из этого, арендатор может избежать исполнения.
Кроме того, статья 138 Кодекса обязательств под названием “Чрезмерные трудности в исполнении” является общим положением, применимым ко всем контрактам.
Статья 138 ГК Турции:
“Если внеочередная ситуация, не предвиденная сторонами в момент заключения контракта и не ожидаемая к предвидению, возникает по причине, не происходящей от должника, и эта ситуация значительно меняет факты в момент заключения контракта против должника в манере, противоречащей принципам добросовестности, и должник еще не выполнил свой долг или выполнил его, сохранив свои права, возникающие из-за чрезмерной сложности исполнения, должник имеет право запросить суд адаптировать контракт к новым условиям. Если это невозможно, у должника есть право отказаться от контракта. В контрактах на постоянное исполнение должник обычно использует право на расторжение вместо этого.”
Эта статья предлагает два варианта: расторжение или адаптация. Адаптация не обязательно должна быть только снижением цены. Считается, что адаптацию в арендных контрактах можно осуществить, приостановив контракт, снизив арендную плату, не взимая проценты, не увеличивая арендную плату, привязав плату к сроку или рассрочке, отложив срок погашения, разрешив частичное исполнение, сократив или продлив срок контракта и т. д.
То, изменился ли запрос на исполнение против должника до степени, противоречащей принципам добросовестности, должно оцениваться в зависимости от каждого контракта, имущества и участвующих сторон. Кроме того, судья не связан с запросом на адаптацию, выбранным истцом, и может свободно определить сумму и метод адаптации, учитывая баланс интересов между сторонами.
Если арендная плата была предварительно оплачена за год, то можно сделать возврат за месяцы, когда объект не использовался, расторгнув контракт на основании положений об несправедливом обогащении.
Для жилых помещений можно уведомить, что арендная плата будет оплачена с оговоркой, и впоследствии оплата не будет произведена, и будет подан иск об адаптации. Однако следует помнить, что, как правило, арендатор обязан оплачивать арендную плату до завершения судебного процесса по адаптации. После того как решение суда становится окончательным, учитывая новую адаптированную арендную плату, разница, созданная с даты подачи иска, компенсируется из арендной платы за следующий период аренды.
Кто может подать иск о пересмотре арендной платы?
Иски о пересмотре арендной платы могут быть начаты как арендатором, так и арендодателем в случае возникновения чрезвычайной ситуации, которой не было во время заключения договора. Следовательно, это чрезвычайное развитие может проявиться как значительное увеличение стоимости имущества или как неожиданные финансовые трудности у арендатора. Практические примеры включают строительство крупной транспортной сети возле имущества или становление местоположения имущества центром притяжения в городе, что приводит к увеличению арендной платы. С другой стороны, крупные катастрофы, такие как землетрясения или пандемии, могут привести к значительному снижению ежемесячного дохода, что приводит к трудностям с оплатой у арендаторов.
Недавно тенденция подачи исков о пересмотре арендной платы из-за инфляции различается в признании Верховным Судом в зависимости от того, кто подает иск. Согласно установившимся решениям Верховного Суда, если иск подает предприниматель на основании инфляции, дело будет отклонено по тому основанию, что от предпринимателя ожидается благоразумие, и что увеличение инфляции для предпринимателя не является непредвиденным или чрезвычайным.
Тем не менее, существуют и прецедентные решения, когда иск подает арендодатель.
Например, в решении 3-й гражданской палаты Верховного Суда (E.2017/14157 и K.2019/6526 T.11.09.2019):
‘’… В долгосрочных арендных договорах, если имеется серьезный дисбаланс между обязательствами, и договор становится невыносимым для сторон, иск о ‘адаптации’ всегда можно подать. Следовательно, суд должен оценить каждое правило, которое должно быть применено в исках об адаптации, получить отчет от коллегии из трех экспертов, специализирующихся в этих областях, учитывая все эти данные, характер арендованного имущества, его область использования, расположение, значительные изменения в градостроительстве и торговле, влияющие на арендную плату в регионе, ориентировочные арендные платы, увеличение налогов и амортизационных расходов, внезапные и чрезмерные колебания обменных курсов, и серьезные экономические кризисы или стихийные бедствия, потрясающие страну, что потребует переорганизации принципов платежей. Видно, что решение было принято в соответствии с экспертным заключением, подготовленным в соответствии с процедурами и принципами иска о определении арендной платы, без учета вышеупомянутых вопросов…’’
Требования для подачи иска об изменении арендной платы
Необычная ситуация, которую стороны не предвидели и не ожидали во время заключения договора, должна была возникнуть.
Это непредвиденная и неожиданная необычная ситуация не должна происходить от должника.
Существующий баланс на момент заключения договора должен был измениться в пользу должника. Должник еще не должен был выполнить свои обязательства или должен был выполнить их, сохранив свои права, возникающие из-за чрезмерной трудности исполнения.
Может ли быть подан иск о корректировке арендной платы на заднем ходу?
Иск о адаптации имеет перспективный характер. Согласно решению 13-й Палаты Верховного Суда (E. 2001/1979, K. 2001/2831, T.22.03.2001), “Адаптация относится к арендной плате и не устраняет другие условия договора. Адаптация не применяется с обратной датой с даты подачи иска.” Следовательно, с даты подачи иска можно запросить увеличение арендной платы, но невозможно предъявить какие-либо требования к ранее уплаченным арендным платежам. Другими словами, арендные платежи корректируются с даты подачи иска.
“Решение о принятии обеспечительных мер” во время судебных процессов по определению и корректировке арендной платы
Доктринально предварительное судебное запрещение определено как “… временная юридическая защита, которая может быть обширной или ограниченной и предусмотрена против ущерба, который может возникнуть в юридическом статусе истца или ответчика (связанного с предметом иска) во время текущего судебного разбирательства до окончательного решения.” (Источник: Гражданское процессуальное право 12-е издание, стр.714 - проф. д-р Хакан Пекканитез, проф. д-р Огуз Аталай, проф. д-р Мухаммет Озекес).
Помимо своих других функций, предварительное судебное запрещение является временной юридической защитой для предотвращения возникновения новых споров по предмету иска в течение его рассмотрения и до того, как окончательное решение станет окончательным.
Значительное отличие в отношении исков о определении и корректировке арендной платы заключается в получении решения о предварительном судебном запрещении во время этих исков. В то время как предварительные меры не являются обычными в исках по определению арендной платы, новая арендная плата может быть установлена предварительным судебным запрещением во время исков по корректировке арендной платы. В исках по корректировке арендной платы, из-за наличия чрезвычайных обстоятельств, если существует опасение, что исполнение обязательства станет сложным или произойдет ущерб, может быть принято решение о “предварительном судебном запрещении”. Верховный Суд заявил в решении, что это соответствует статье 389 Гражданского процессуального кодекса и последующим статьям по вопросу вынесения решения о предварительном судебном запрещении в иске относительно корректировки (изменения) условий договора об аренде (суммы арендной платы) из-за пандемии.
В решении 3-ей гражданской палаты Верховного суда (E.2021/3452 K.2021/6001 T.4.6.2021):
“…Согласно статье HMK Art.389 и последующим статьям, предполагается вынесение решения о предварительном судебном запрете в иске относительно корректировки условий договора аренды (суммы арендной платы) из-за пандемии. Следовательно, решение Анкарского 15-го окружного суда, отклонившее запрос на предварительное судебное запрещение в иске по корректировке аренды на основании того, что решение о предварительном судебном запрете не может быть принято таким образом, чтобы разрешить суть иска и спор, неприемлемо. Конфликт между окончательными решениями Бурсы 4-й гражданской палаты окружного суда и Анкарской 15-й гражданской палаты окружного суда должен быть разрешен в рамках этой рамки.”
В решении Регионального суда справедливости - Бурса BAM, 4-я гражданская палата, E. 2021/58 K. 2021/75 от 19.1.2021, было постановлено, что предварительное судебное запрещение может быть вынесено из-за пандемии. Связанное решение;
“В процессе иска и спора предварительное судебное запрещение не может быть вынесено таким образом, чтобы разрешить суть вопроса. Однако, учитывая, что некоторые рабочие места были полностью закрыты во время пандемии и не приносили никакого дохода, и у некоторых предприятий значительно снизился объем бизнеса, очевидно, что арендатор не сможет заплатить текущую арендную плату и может быть выселен из-за неуплаты в отсутствие решения о предварительном судебном запрещении…”
“… Однако суд может принять решение о предварительном судебном запрещении, и в случае недоплаты аренды арендодатель может запросить разницу в соответствии с результатом судебного процесса. Возможно оплатить аренду по сниженной сумме, определенной судом во время судебного разбирательства, и это не приведет к непоправимому ущербу. Учитывая это законное регулирование, в иске по корректировке аренды, учитывая характер работы, выполняемой истцом-арендатором и все условия и доказательства, представленные сторонами, суд должен принять решение о предварительном судебном запрещении по оплате аренды по сумме, определенной судом…”
Comments