Önalım (Şufa) Hakkı Davası

Kanundan veya sözleşmeden doğan ve yenilik doğuran bir hak olan önalım hakkı, üzerinde kurulduğu eşyanın satışı veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer bir işlem ile devri söz konusu olduğunda, paydaşlara o eşyanın alıcısı olma yetkisini veren bir haktır. Ön alım hakkı veya diğer bir ifade ile şufa hakkı, en basit tanım ile bir taşınmaza ilişkin belirli bir kişiye öncelikli satın alma hakkı olarak ifade edilebilir. Şufa hakkı, paylı mülkiyetin kurulmasıyla doğar ve herhangi bir payın üçüncü kişilere satışıyla veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer bir işlem ile devri söz konusu olduğunda kullanılabilir hale gelir.

Yasal Önalım Hakkı

Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarından birinin, payını bir üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payı satın alabilme yetkisi tanır. Bu hakkın kullanılması için payın kısmen veya tamamen satılmasının bir önemi yoktur.Yasal önalım hakkı sosyal bir amaca hizmet etmektedir. Öyle ki zaten paylı bir mülkiyette paydaşların bu ilişkiyi yürütmesi sorunlarla dolu olabilir ve bu paylı mülkiyet ilişkisine diğer paydaşların izni olmaksızın birinin girmesini engellemek üzerine kurulmuş bir düzenlemedir.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, taşınır veya taşınmaz bir şeyin malikinin sözleşme ile bir kimseye önalım hakkı tanıdığında söz konusu olur. Önalım sözleşmesi, yazılı şekle tabi olup bu şart geçerlilik şartıdır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı da yasal önalım hakkı gibi yenilik doğuran bir hak olup malike tanıdığı yetkiler aynıdır. Önalım hakkı taraflarca en fazla 10 yıllık süre ile kararlaştırabilir. Yasal önalım hakkı ile aralarındaki en büyük fark; yasal önalım hakkı yalnızca taşınmazlarda söz konusu olabilirken, sözleşmeden doğan önalım hakkı taşınırlarda da kurulabilmektedir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkının bir diğer önemli özelliği ise, alacak hakkı niteliğinde olduğundan yalnızca sözleşmenin taraflarına karşı ileri sürülebilir olması yani yalnızca sözleşmenin tarafları bakımından bağlayıcı olmasıdır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı sözleşme serbestisi gereği gerek paylı mülkiyet gerekse elbirliği mülkiyetine tabi taşınmaz üzerinde kurulabilir.

Önalım Hakkının Kullanım Koşulları

Önalım hakkı malikin taşınmazını istediği kişiye devretme hakkını kısıtlamakta ve dolayısıyla taşınmaz mülkiyetinin dolaylı sınırlama biçimlerinden birisidir. Bu hak kullanılmadığı sürece ortada bir kısıtlama olmayıp, önalım hakkının kullanılmasıyla birlikte ortaya çıkar.

Şufa hakkı, belli şartların bir arada bulunmasıyla kullanılabilmektedir. Türk Medeni Kanunu önalım hakkı ile paydaşlara dava açma hakkı tanıyarak taşınmazın mevcut paydaşlar arasında kalmasını hedeflemiştir. Üçüncü kişilerin dışardan taşınmaza paydaş olarak girmesini zorlaştırılarak, mevcut paydaşlar arasında süren birlikteliğin bozulması önlenmek istenmiştir.

Yasal önalım hakkının oluşması için de bazı şartların oluşması gerekmektedir:

Paylı mülkiyete tabi taşınmaz olmalı
Önalım hakkı sahibi bu taşınmazda pay sahibi olmalı
Taşınmazın paydaşlar dışında üçüncü kişiye satılması (kısmen veya tamamen devri)

Bu şartların varlığı halinde önalım hakkı doğacak ve hakkın kullanılması halinde önalım hakkını kullanan paydaş söz konusu taşınmazın alıcısı haline gelecektir.

Önalım hakkının kullanılması ile birlikte malı satın alanüçüncü kişi ile önalım hakkı sahibi arasında, satıcı ile üçüncü kişi arasında gerçekleştirilmiş olan sözleşme ile aynı kapsam ve şartlara tabii bir sözleşme kurulmuş olacaktır. Sözleşmeden doğan önalım hakkının bu husustaki farklılığına yazımızın devamında değinilecektir.

Önalım hakkına konu mal; satış işlemi dışında başka bir yolla (bağış veya trampa vs) devredilmiş ise bu hak kullanılmayacaktır. Ancak bu durumda hak sahibinin muvazaa iddiası ile dava açması mümkündür.

1. Önalım Hakkı Müşterek (Paylı) Mülkiyet İlişkisinde Kullanılabilir

Şufa hakkı, ancak paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kullanılabilir. Paylı mülkiyet ilişkisi ise; hukuki işlem yoluyla, resmi bir makamın kararıyla ya da mahkeme kararıyla dolaylı olarak kurulabilir ya da doğrudan doğruya kanundan doğabilir. Taşınmazın arsa veya daire olmasının hiçbir önemi yoktur. Şufa hakkının kullanılabilmesinin ön şartı taşınmazın vasfı değil, taşınmazın paylı mülkiyete tabi olmasıdır.

Önalım hakkının doğumu ise paylı mülkiyet ilişkisinin kurulduğu anda başlar. Yargıtay 6. HD. 2004/10448 E.,2005/709 K., 07.02.2005 T. kararında

"Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir."

Yargıtay 6. HD. 2005/8551 E., 2005/8234 K., 19.09.2005 T. kararı da aynı yöndedir.

2. Önalım Hakkı Paydaşlar Tarafından Kullanılabilir

Türk Medeni Kanunu madde 732'de yasal önalım hakkının kimler tarafından kullanılabileceği düzenlenmiştir. Önalım hakkı ancak paydaşlar tarafından kullanılabilir. Yasal önalım hakkı kişiye değil paya bağlı bir haktır. Dolayısıyla paydaşlardan biri payını devrederse önalım hakkını da kaybedecektir ve bu hak yeni paydaşa geçecektir.

3. Önalım Hakkı Müşterek Mülkiyette Payın Bir Üçüncü Kişiye Satılması Veya Ekonomik Bakımdan Satışa Eşdeğer Bir İşlem İle Devri Halinde Kullanılabilir

Müşterek veya iştirak halinde mülkiyete tabi taşınmazda hangi paydaşın gayrimenkulün hangi bölümünü kullanacağı sözleşmeyle veya fiilen paydaşlar arasında belirlenmişse bu taşınmazdaki payın satışı halinde şufa hakkı kullanılamaz. Şufa davası olarak nitelendirilen dava, ancak sözleşmeyle veya fiilen taksim edilmemiş paylı taşınmazlarda açılabilir. Paylı mülkiyet, “Birden çok kimsenin maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olması”dır.

Yasal önalım hakkının kullanılmasına imkân veren durum taşınmaz üzerindeki mülkiyet payının tamamen veya kısmen satılmasıdır ki bu konuda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2005/358 E., 2005/470 K., 21.09.2005 T. kararında;

“Yasal önalım hakkı paylı mülkiyete konu bir taşınmazın, paydaşlardan birinin payını bir üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payın alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğuran haktır.”

demektedir.

Fiili Taksim

Kanun fiilî taksimi düzenlememiştir. Fakat uygulamada bilhassa Yargıtay içtihatları çerçevesinde fiilî taksimin önalım hakkının kullanımını belli şartlarla engelleyebileceği kabul edilmektedir. Öğretide de bu husus hakkın kötüye kullanılması yasağı kapsamında değerlendirilmektedir.

Müşterek (paylı) veya iştirak (elbirliği) halinde mülkiyete tabi taşınmazda, taşınmaz paydaşların tamamının katılımı ile sağlanan bir uzlaşma sonucunda fiilen taksim edilmiş, bu kısımlar birbirlerinden kesin olarak ayrılmış ve paydaşlar tarafından bağımsız olarak kullanılmakta ise fiili taksim mevcut demektir. Adına “eylemli paylaşma” da denilen fiili taksimin varlığı halinde önalım hakkı kullanılamaz. Şufa davası olarak nitelendirilen dava ancak sözleşmeyle veya fiilen taksim edilmemiş paylı mülkiyete tabi taşınmazlar adına açılabilir. Bu durumlarda mahkeme eğer fiili taksimin varlığına kanaat getirirse davayı reddeder. Fiili taksim iddiasını kanıtlama yükümlülüğü davalıya aittir. Bu iddia tanık da dahilolmak üzere her türlü delil ile kanıtlanabilir.

Konuya ilişkin olarak Yargıtay 14. HD. 2018/5410 E., 2021/4017 K., 14.06.2021 T. kararına göre:

"İlk derece mahkemesince davanın reddine dair verilen kararın gerekçesinde “...taşınmazın çok sayıda paydaşı olmasına karşın fiilen taksim edildiğinden söz edebilmek için her bir paydaşın fiilen kullandığı bir bölümün olması ya da taşınmazı kullanan paydaşların paylarına karşılık gelen bir alanı kullanmaları gerekmemektedir. Ortada hukuken geçerli olmasa bile bir eylemli bölüşme söz konusu olduğundan zamanında davalının satın aldığı yer üzerinde hak iddia etmeyen davacının önalım hakkını kullanması Medeni Kanunun 2. maddesi ile bağdaşmaz...” şeklinde belirtildiği, Antalya BAM 5. Hukuk Dairesince davacı vekilinin istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın gerekçesinde ise “...mahkemece yapılan yargılama, dinlenen tanık beyanları ve tüm dosya kapsamı göz önünde tutularak taşınmazın zeminde beş parça halinde kullanıldığı, taşınmazda fiili taksim bulunduğundan bahisle davanın reddine ilişkin kararının yerinde olduğu…” şeklinde belirtildiği görülmektedir. Halbuki fiili taksim iddiasının kabul edilebilir olması için davacı ve davalının taşınmaz üzerinde ayrı ayrı kullandığı yerlerin bulunması gerekmekte olup, dosyadaki raporda davacı ...’in davaya konu 170 ada 3 parsel sayılı taşınmazda diğer paydaşlardan ayrı olarak kullandığı bir yerin tespit edilmemiş olduğu ortadayken ilk derece mahkemesince, taşınmazda fiili taksimin varlığı sebebiyle davanın reddi kararı ile Antalya BAM 5. Hukuk Dairesinin davacı vekilinin istinaf talebinin esastan reddi kararı doğru görülmemiştir."

Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır?

Önalım hakkının kullanılmasını yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olarak ikiye ayırarak açıklamakta fayda vardır.

Yasal önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Yasal önalım hakkının dava dışında kullanılması mümkün değildir. Önalım hakkı sahibinin bu hakkı kullanmak istediğini noter, posta, mail vs. aracılığı ile gerçekleştirmesi mümkün değildir. Açılacak dava sonucunda mahkemece verilecek kararın kesinleşmesi ile beraber taşınmazın mülkiyeti yasal önalım hakkı sahibine geçecektir. Yasal önalım hakkının dava yolu ile kullanılması halinde arada kurulan satış ilişkisi, taşınmazı satın alan üçüncü kişi ile kurulan sözleşmenin aynı şartlarını taşıyacaktır. Taşınmazın bedeli bakımından ise tapuda gösterilen satış bedeli geçerli kabul edilecektir.

Yerleşik Yargıtay kararlarına göre önalım hakkını kullanan paydaşa karşı, satış bedelinin daha yüksek olduğu gerekçesiyle muvazaa iddiasında bulunulamayacaktır.

Bir kişinin kendi mülkiyetinde bulunan taşınır yahut taşınmaz mallarının herhangi birisi hakkında bir başkasına sözleşme ile önalım hakkı tanımasının mümkün olduğunu ifade etmiştik. Burada yasal önalım hakkı ile sözleşmeden doğan önalım hakkı arasında fark olduğunu da ifade etmiştik. Sözleşmeden doğan önalım hakkı şahsi bir hak olup, sözleşmenin tarafı olanlar için hüküm ifade edecektir. Taşınmazlar için bu hakkın üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesi için tapu siciline şerh verilmesi gerekmektedir.

İşte bu gibi durumlarda önalım hakkının üçüncü kişilere karşı ne şekilde ileri sürülebileceği sözleşme ile kararlaştırılmış ise bu usule uygun olarak önalım hakkı ileri sürülebilir. Bu durumda üçüncü kişinin devri gerçekleştirmesi gerekir. Aksi takdirde önalım hakkı sahibinin aynen ifa davası açması mümkündür.

Eğer sözleşmede böyle bir usul öngörülmemiş ise paylı mülkiyet konusu taşınmazlarda bahsettiğimiz usul aynen uygulama bulacaktır. (TMK madde 735) Sözleşmeden doğan önalım hakkı davasında davalının belirlenmesi bakımından Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu farklı düzenlemeler içermektedir. Türk Medeni Kanunu madde 734’te bu davanın alıcıya karşı açılabileceği belirtilmektedir. Türk Borçlar Kanunu 242. maddesinde tekrar bir ayrıma gidilerek ‘’Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak şerh edilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya; aksi halde satıcıya karşı, satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemin kendisine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her halde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde dava açmak zorundadır.’’ Görüldüğü gibi alıcının mülkiyeti devralıp almadığına göre bir ayrıma gidilmiştir. Elbette yeni malike karşı önalım hakkının ileri sürülebilmesi için, bu hakkın tapu sicilin şerh edilmiş olması şarttır.

Yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı arasındaki bir diğer farklılık önalım bedeli hususunda karşımıza çıkmaktadır. Yasal önalım hakkında bu bedel üçüncü kişiye yapılacak satışın bedeli iken, sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılması davasında bedelin belirlenmesinde sözleşmenin adi ve vasıflı olup olmadığı ayrımına gidilmektedir. Türk Borçlar Kanunu 241/3Maddeye göre ‘’Önalım hakkını kuran sözleşmede aksi öngörülmemiş ise, önalım hakkı sahibi taşınmazı, satıcının üçüncü kişi ile kararlaştırdığı satışa ilişkin koşullarla kazanır.’’ Görüldüğü üzere sözleşmenin adi ve vasıflı olması ayrımı esas alınmış ve vasıflı önalım sözleşmesinde kararlaştırılan bedelin ya da sözleşme vasıflı değilse üçüncü kişi ile akdedilen satım sözleşmesinde kararlaştırılan bedelin esas alınacağı hükme bağlanmıştır.

Şufa Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Önalım davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Önalım Hakkını Kullanma Süresi Nedir?

Türk Medeni Kanunu 733/4 maddesine göre önalım hakkının kullanılması süreye tabii tutulmuştur. Önalım hakkını kullanma süresi, paydaşların süresiz bir şekilde dava açma hakkını kullanarak alıcıyı zor durumda bırakmalarını önlemek için öngörülmüştür. Önalım hakkının kullanılması açısından iki türlü süre söz konusudur:

Önalım hakkı sahibi paydaşlara, gayrimenkulün alıcısı tarafından satış noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde şufa davasının açılması gerekir.
Önalım hakkı sahibi paydaşlara, satış noter vasıtasıyla bildirilmemişse herhalde satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde şufa davasının açılması gerekir.

Önalım hakkını kullanma süresi olarak belirlenen süreler hak düşürücü niteliktedir ve hakim tarafından da resen dikkate alınır. Bu süreler geçtikten sonra taşınmazın üçüncü kişiye devri kesinleşecektir ve önalım davası açılması mümkün değildir.

Dolayısıyla önalım hakkı sahipleri sürelere önem vermeli, en ufak bir hata yapmamak için süreç boyunca gerekli özeni göstermelidir. Bu sebeple olası hak kayıplarının önlenmesi adına tüm sürecin alanında uzman bir avukat ile yürütülmesini tavsiye etmekteyiz.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Süresi

Taraflar bir taşınmaz hakkında kendi aralarında adi yazılı bir sözleşme ile bir önalım hakkı tesis etmiş ve bu sözleşmeyi tapuya şerh vermişler ise, bu hak şerhte belirtilen süre içerisinde kullanılabilecektir. Fakat şerhin etkisi her durumda şerh tarihinden on yıl geçmekle sona erer. (TMK madde 735/1 ve 2)

Taşınırlar hakkında şufa hakkının şerh verilmesi gibi bir durum söz konusu olmadığından, bu hakkın iyi niyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi mümkün olmayacaktır.

İki Veya Daha Fazla Paydaşın Önalım Haklarını Kullanması

Önalım hakkı tek bir paydaş tarafından kullanılabileceği gibi birden çok paydaş tarafından da kullanılabilir. Bu durumda birden çok paydaşın önalım haklarını ayrı ayrı veya birlikte tek bir dava ile öne sürebilirler. Birden fazla paydaşın yasal önalım haklarını kullanması durumunda, pay oranları ne olursa olsun, önalım hakkını kullanan paydaşlar arasında eşit bir paylaşım gerçekleştirilir. Üçüncü kişi olan davalının payı, önalım hakkını kullanan paydaşlar arasında eşit olarak paylaştırılır; önalım bedeli de bu paydaşlar tarafından eşit miktarlara bölünerek ödenir.

Bu ilke Yargıtay’ın 11.06.1947 Tarihli ve 5/18 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile kabul edilmiştir.

Önalım Davalarında Bedelde Muvazaa

Önalım davalarında bedelde muvazaa genellikle iki türlü karşımıza çıkmaktadır. Birçok kişi taşınmaz satışlarında tapuda taşınmazın bedelini olduğundan daha düşük göstererek daha düşük harç ve vergi ödeme amacı gütmektedir. Tam aksi durumda ise önalım hakkı sahibinin hakkını kullanmasını engellemek amacıyla, önalım konusu gayrimenkulün satış bedelinin gerçekte taraflar arasındaki anlaşma ve ödeme rakamından daha yüksek gösterilmesi şeklinde ortaya çıkmaktadır. Şufa hakkını kullanarak önalım davası açan paydaşa karşı, satış bedelinin daha yüksek olduğu gerekçesiyle muvazaa iddiasında bulunulamaz.

Çoğunlukla önalım davalarında ileri sürülmekte olan bu yöndeki muvazaa iddiasının, kanunun izin verdiği ve öngördüğü diğer tüm delillerle ispatı mümkün olduğu gibi, belli şartların varlığı halinde tanık dahil her türlü delille ispatı da mümkündür.

Yargıtay 6. HD. 2011/8560 E., 2011/13386 K., 30.11.2011 T.;

“Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Önalım hakkını kullanan paydaş bu payı satın almak isterken tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masraflar toplamını önalım bedeli olarak depo etmesi gerekir. Ancak davacı tapuda yapılan satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasında bulunabilir ve bu iddiasını her türlü delil ile kanıtlayabilir.”

Muvazaanın re’sen nazara alınamayacağı ve muvazaa iddiasının taraflarca ileri sürülmesi gerektiği yönündeki doktrin tarafından da genel kabul gören görüş, Yargıtay tarafından da benimsenmiştir.

Yargıtay 6. HD. 2001/1887 E., 2001/2067 K., 13.03.2001 T. kararı;

“Şufalı paylar davalıya 18.1.2000 tarihinde satılmış iş bu davada 1 aylık yasal süre içerisinde açılmıştır. Davalı vekili savunmalarında müvekkilinin payları satın aldığını belirtmiş hibe savunmasında bulunmamıştır. Davalı tarafından ileri sürülmeyen hususlar nazara alınamayacağından mahkemenin talep dışına çıkarak karar vermesi hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.”

Şufa Hakkından Feragat veya Vazgeçmek Mümkün mü?

Paydaş/paydaşlar bir taşınmaz üzerindeki önalım haklarından somut bir satış ile ilgili olmayacak şekilde genel nitelikte feragat etmek isterlerse Türk Medeni Kanunu 733. maddesine göre feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.

Somut bir satışta önalım hakkını kullanmaktan feragat ise adi yazılı bir şekilde yapıldığında geçerli olur. Somut bir satışta feragat eden hak sahibi paydaş gayrimenkulün tekrar satışı halinde feragat ettiği şufa hakkını yeniden kullanabilir.

Feragat halinde hak tamamen ortadan kalkacağı için taşınmazın satışının hak sahibine bildirilmesi zorunluluğu da ortadan kalkmış olacaktır.

Hemen belirtmek gerekir ki, somut bir satış ile ilgili olmayan ve genel nitelikte şufa hakkından önceden feragatin adi yazılı bir şekilde yapılması işlemi geçersiz hale getirir. Genel nitelikte feragatin adi yazılı bir şekilde yapılması hiçbir hukuki sonuç doğurmaz. Örneğin, bir paydaşın, ‘’Adana’da paydaşı olduğum gayrimenkulde herhangi bir paydaşın payını satması halinde şufa hakkımı kullanmayacağım’’ şeklindeki adi yazılı feragati hukuken geçersizdir.

Fakat vazgeçme işlemi, belli bir satış işlemine özgü olarak önalım hakkının kullanılmasından vazgeçilmesidir. Bu işlem yazılı şekle tabi olup satıştan önce veya sonra yapılması mümkündür. Önalım hakkından feragat ve vazgeçmenin en temel farkı önalım hakkının ortadan kalkıp kalkmamasına ilişkindir. Vazgeçme halinde önalım hakkı devam eder, sadece vazgeçilen satış işlemi için önalım hakkı kullanılmaz. Vazgeçme, feragat niteliğinde olmadığından, tapu kütüğüne şerh verilmesi gibi bir durum da söz konusu değildir.

Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar

Önalım hakkı; cebri, iradi olmayan, ivazsız veya cüz’i halefiyet yoluyla gerçekleşmeyen işlemlerde kullanılamaz. Bununla beraber yapılan işlem ivazlı, iradi ve cüz’i halefiyet yoluyla yapılsa da bazı durumlarda önalım hakkı kullanılamayacaktır.

• Paydaşlar arası yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

• Paydaşlar arasında fiilen taksim edilmiş taşınmazlarda kullanılamaz.

• Pay sahibinin payını üçüncü kişilere bağışlama yoluyla devretmesi halinde önalım hakkı kullanılamaz.

• Payın şirkete sermaye olarak konulması hallerinde önalım hakkı kullanılamaz. (Yargıtay İBK 12/2 sayılı 27.03.1957 T.)

• Cebri artırma ile satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

• Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, sadece sözleşmenin yapılması ile önalım hakkı doğurmaz.

• Ölüme bağlı tasarruf yapılması halinde önalım hakkı kullanılamaz.

(Yargıtay İBK 27.03.1957 T.)

• Mirasın paylaşılması halinde ortalık ortadan kalkar ve önalım hakkı kullanılamaz.

• Kamulaştırma cebren yapılan bir işlem olduğundan önalım hakkı kullanılamaz.

• Taşınırlar üzerinde yasal önalım hakkı kullanılamaz.

• Bir bağımsız bölümün veya kat irtifakı payının satılması halinde önalım hakkı kullanılamaz.

• Önalım hakkından feragat edilmişse önalım hakkı kullanılamaz.

Önalım Hakkı İle İlgili Yargıtay Kararları

Yargıtay 14. HD. 2019/311 E., 2019/7497 K., 07.11.2019 T. önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil talepli açılan davaya ilişkin kararın temyiz incelemesi neticesinde verdiği ilamda,

“Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

…..her ne kadar mahkemece birleştirilen 2012/297 Esas sayılı dava davacısı ... yönünden satış tarihinde paydaş olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de; murisi ...'nın taşınmazda paydaş olduğu, satış tarihi itibariyle ölü olması halinde davacı ...'nin iştirakli paydaş olacağı hususu nazara alınmaksızın bu konuda yeterli araştırma ve inceleme yapılmadığı anlaşıldığından birleştirilen 2012/297 Esas sayılı dava yönünden davanın reddi kararı doğru görülmemiş, birleştirilen dosya davacısı ...'nin satış tarihinde paydaş olduğunun kabulü halinde asıl dava ile birleştirilen 2012/419 Esas sayılı davaların da sonucu değişebileceği de dikkate alınarak hükmün bozulması gerekmiştir.

Yargıtay HGK 2013/494 E., 2014/153 K., 26.02.2014 T. Kararı;

‘’ Davacı ve davalıya pay satan dava dışı kişiler arasında 16.10.2009 tarihinde düzenlenen miras taksim sözleşmesinde yer verilen, “işbu miras taksim sözleşmesindeki mirasçı taraflar kendi hisselerine düşen payı bir başkasına satmak isterse iyi niyet gereği öncelikle diğer mirasçılara satın alma teklifini yapmakla yükümlüdür” ifadesiyle sözleşmeye dayalı önalım hakkı düzenlenmiştir. Yazılı şekilde yapılmış bu önalım sözleşmesi geçerli olup, tarafları bağlar; bu hak, tapunun beyanlar hanesine tescil edildiğinden, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Bu durumda davacının, davaya konu payın davalıya satılması sebebiyle sözleşmeden kaynaklanan şufa hakkını kullanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır.

Yargıtay 6. HD., , 2011/8560 E., 2011/13386 K., 30.11.2011 T. kararı; “Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Önalım hakkını kullanan paydaş bu payı satın almak isterken tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masraflar toplamını önalım bedeli olarak depo etmesi gerekir. Ancak davacı tapuda yapılan satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasında bulunabilir ve bu iddiasını her türlü delil ile kanıtlayabilir. Olayımızda; önalım hakkına konu 5 nolu bağımsız bölümün ½ payı 40.000 TL bedelle davalıya satılmıştır. Davacı ise tapuda satış bedelinin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini, bu hususun keşif dahil her türlü delille kanıtlanacağını iddia etmiştir. Davacı bedelde muvazaa iddiasında bulunduğuna göre bu iddiasını kanıtlaması gerekir. Davacı satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bu iddianın tanık dahil her türlü delille kanıtlanması mümkündür.Ancak bu konuda dinlenen davacı tanıklarından …’in görgüye dayalı bilgisi bulunmamaktadır. Diğer tanık …ise önalım hakkına konu payın satış bedelini bilmediğini ancak aynı gün davalıya satışı yapılan diğer iki bağımsız bölüm ile birlikte toplam satış bedelinin 115.000 TL olduğunu belirtmiştir. Tanıklar payın davalıya hangi bedel karşılığı satıldığı konusunda açık, kesin ve görgüye dayalı bir beyanda bulunmamıştır. Mahkemece yerinde yapılan keşif sonunda hükme esas alınan bilirkişi raporunda dava konusu edilen payın değeri 17.500 TL olarak bildirilmiş ise de, muvazaa iddiasının kanıtlanması için keşif tek başına yeterli değildir. Sadece davacının diğer delillerini doğrulamak bakımından önem arz eder. Bedelde muvazaa iddiası kanıtlanmadığına göre, mahkemece davacıya, tapuda gösterilen satış bedeli ve satış masraflarından oluşan önalım bedelini depo etmesi için uygun süre tanınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”

Önalım davası açıldıktan sonra, gabin iddiası ile dava açan davacının kötüniyetli olduğuna dair karine bulunduğu yönündeki Yargıtay kararı için bkz; Yargıtay 1. HD., 6970 E., 6925 K., 03.05.1975 T.

Yargıtay 14. HD., 2014/1703 E., 2014/4542 K., 07.04.2014 T. Kararı ; “Davalı, önalım bedelinin daha yüksek olduğuna dair bedelde muvazaa iddiasını aktintarafı olmayan üçüncü kişi konumundaki davacılara karşı ileri süremez. Önalım bedeli tapuda düzenlenen resmi senette gösterilen bedeldir. Mahkemece, davalının sunduğu banka dekontu ve keşifte saptanan değer esas alınıp, bedelde muvazaa savunması kabul edilerek, davalının satın aldığını belirttiği değerin 1/2'sinin ödenmesi kaydı ile davacılara davaya konu pay üzerinde 1/2'şer önalım hakkı tanınmış ise de davalının muvazaa savunması dinlenmez. Bu durumda mahkemece, payın tapudaki satış bedeli olan 12.600,00 TL ile tapu harç ve masraflardan oluşan önalım bedelinin yarı yarıya davacılara depo ettirilip payın da 1/2'şer olarak davacılara tescili gerekirken önalıma konu payın tamamının birleşen davanın davacısı H. K. adına tesciline karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.”.

Yargıtay HGK , 2014/14-292 E., 2015/1544 K., 10.6.2015 T. ; “Davalı, dava konusu taşınmazdaki 1/3 payın satışına ilişkin 11.05.2011 tarih 7471 yevmiye numaralı satış akdinin tarafı olduğundan ve hiç kimse kendi muvazaasına dayanamayacağından davalının bedelde muvazaa iddiasında bulunması açıkça hakkın kötüye kullanmasıdır.”

Sıkça Sorulan Sorular

Önalım Hakkı Kime Karşı Kullanılabilir?

Şufa hakkı, ancak bir paydaşın payını satın alan alıcıya karşı kullanılabilir. Gayrimenkulün alıcısı üçüncü kişi şufa davasının davalısıdır. Şufa davasında payını satan paydaşa karşı dava açılamaz. Paydaşın diğer bir paydaşa yaptığı satışlarda şufa hakkı kullanılamaz. Önalım hakkı üçüncü kişilere karşı kullanılabilir, ancak paydaşlara karşı kullanılamaz.

Sözleşmeden doğan önalım hakkının davalısı belirlenirken, sözleşme ile tanınan önalım hakkının tapuya tescil edilip edilmediğine göre bir ayrım yapılması gerekmektedir.

Yasal Önalım Hakkı Mirasçılara Geçer mi?

Yasal önalım hakkı paya bağlı bir haktır, pay üzerinde kim hak sahibi ise onun tarafından kullanılabilir. Paya bağlı olduğu için önalım hakkının paydan ayrı devri veya miras yoluyla geçmesi de söz konusu değildir.

Önalım Bedeli Nasıl Belirlenir?

Önalım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Davacı adına tescile karar verilmeden önce bu bedelin hakim tarafından belirlenen süre içinde ve hakimin belirleyeceği yere nakden yatırılması zorunludur.

Bedelde Muvazaa Durumunda Önalım Bedeli Nasıl Belirlenir?

Bedel muvazaasının uygulamada en çok görülen türü, tapu kütüğünde satış bedelinin, gerçek satış bedelinden düşük gösterildiği durumdur. Bu muvazaada esas amaç, ödenmesi gereken vergi ve harcı az ödemektir. Yargıtay tarafların düşük harç ve vergi ödemek için satış bedelini gerçekten düşük gösterdikleri hallerde, önalım hakkı sahibinin önalım hakkını düşük gösterilen bedel üzerinden kullanacağını büyük ölçüde kabul etmektedir.

Önalım Hakkı Sahibinin Önalım Bedelini Tapuda Gösterilen Düşük Bedel Üzerinden Kullanması Engellenebilir mi?

Yargıtay’ın önalım bedelinin tespiti hususunda muvazaalı bedeller konusunda verdiği kararların çoğunluğunda, önalım hakkı sahibinin tapuda gösterilen düşük bedel üzerinden önalım hakkını kullanmasını kabul etmekte, gerçek bedelin yüksekliği iddiasını hakkın kötüye kullanımı olarak görmektedir. Fakat bununla beraber, alıcı kendisine dava açılmadan önce, düşük bedeli harç tamamlatmak suretiyle düzelttiyse, bu düzeltilmiş bedel üzerinden önalım hakkının kullanılacağını, önalım hakkı sahibinin önceki düşük bedel üzerinden hakkını kullanma talebinin ise dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağını kabul etmektedir.

Yani sonuç itibariyle somut olaydaki muvazaa durumu, harç tamamlatmanın ne zaman yapılması gerektiği ve bedel tespitleri hususunda hak kaybına uğramamak adına alanında yetkin bir avukattan danışmanlık almanızı tavsiye etmekteyiz.

Hisseli Tapuda Şufa Hakkının Kullanılması Nasıl Önlenir?

Hisseli bir taşınmazı satın alacak kişi, şufa davasının açılmaması için diğer hissedarlarla görüşebilir. Hissedarlardan önalım hakkından feragat ettiklerine dair resmi belge alınmalıdır. Bu belge tapu kütüğüne şerh edilir ve hissedarlar şufa hakkından feragat etmiş olur.

İzale-i Şuyu Davasında Önalım Hakkı Kullanılabilir mi?

Adına ortaklığın giderilmesi davası da denilen “izale-i şuyu davası” taşınır olsun taşınmaz olsun tüm mallarda söz konusu olan elbirliği hâlinde mülkiyet ya da paylı mülkiyetin sonlandırılarak payların ilgililerine tahsisi ve özgülenmesini temin eden bir dava niteliğindedir. Önalım hakkının kullanımı satış işlemini gerektirmekte olup, izale-i şuyu davası bir satım niteliğinde değildir.

Önalım Hakkı İhtarname Ne Zaman Çekilir?

Önalım ihtarı, paylı mülkiyette, paydaşlardan birisinin payını kısmen veya tamamen bir üçüncü kişiye devrettiğinde diğer paydaşlara yapılması gereken bildirimdir. Bu bildirimin tebliği ile birlikte, diğer paydaşın önalım hakkını kullanma süresi başlar. Yargıtay kararlarında, önalım ihtarı yapılmamış olması durumunda sürenin başlamayacağı kabul edilmektedir.