Yabancıların Türkiye’de Mülk Edinmesi

Yazımızda yabancıların Türkiye’de mülk edinirken nelere dikkat etmeleri gerektiği, satın alma işleminin hangi şartlara bağlandığı, satın alma işlemindeki sınırlamaların neler olduğu ayrıntılı şekilde ele alınmıştır. Yabancıların Türkiye’den ev alma veya taşınmaz satın alma işlemleri için çok önemli bir konu olup ilgililerin dikkatle okumasını tavsiye etmekteyiz.

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz satın alması 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. ve 36. Maddesine dayanmaktadır. 6302 sayılı Kanun ile değişik 35. Maddesi uyarınca, yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmesinde ‘’karşılıklılık şartı’’ kaldırılmıştır.

Tapu Kanunu’nun 35. Maddesi uyarınca Cumhurbaşkanı’nın belirlediği sınırlamalara uygun yabancı uyruklular ‘’karşılıklılık şartı’’ aranmaksızın ve yasal sınırlamalara uyarak taşınmaz satın alabilir. Yabancının Türkiye’de taşınmaz edinebilmesi için ikamet izni almış olması şartı da aranmamaktadır.

Özellikle yabancı gerçek kişilerin (şahısların) ülkemizde taşınmaz satın alırken veya sınırlı ayni hak elde ederken zarara uğramamaları maksadıyla profesyonel bir hukuki yardım almalarını tavsiye etmekteyiz.

Yabancıların Türkiye’de Mülk Edinmesi Sınırları Nelerdir?

Her ne kadar yabancı ülke vatandaşının Türkiye’de taşınmaz alabilmesi mümkün ise de taşınmaz almanın sınırları bulunmakta olup bunlar şöyle sıralanabilmektedir:

• Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerden birinin vatandaşı olunması gerekmekte,

• Yabancı uyruklu gerçek kişinin edindiği taşınmazların toplam alanının ülke ve ilçe genelinde öngörülen sınırlamaları geçmemesi gerekmektedir. Yabancıların Türkiye’de taşınmaz satın alabilmesi için satın alınan taşınmazın toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün %10’unu geçmemelidir. Ancak yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı farklı şehirlerde de olsa kişi başına ülke genelinde 30 hektarı geçemez. Bazı hallerde bu sınır 60 hektara kadar genişletilebilir. Bu genişletmeyi yapma yetkisi Cumhurbaşkanındadır.

• Yabancıların taşınmaz alımı öncesinde, bölgedeki askeri makamlardan izin alınması da gerekmektedir. Taşınmazın güvenlik bölgesi içinde bulunması halinde, yabancılara satış işlemi yapılması mümkün olmayacaktır.

• Cumhurbaşkanı kararı ile taşınmaz ediniminin sınırlandırılmamış, durdurulmamış veya yasaklanmamış olması gerekmektedir.

• Ticaret firmaları dışındaki tüzel kişiler Türkiye’de taşınmaz satın alamaz. Ticaret firmaları ise almak istedikleri taşınmaza ilişkin projelerini sunmalarının ardından bu yatırımı yapabilirler. Bu şekilde satın alanın taşınmaz sonrasında proje amacı dışında kullanılırsa ilgili Bakanlık tarafından taşınmazın tasfiyesi gerçekleştirilir. Aynı şekilde yabancı gerçek kişilerin de, satın aldıkları yapısız taşınmazsa (arsa, tarla) geliştireceği projeyi 2 yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunma zorunluluğu bulunmaktadır.

• Türkiye ile sınırı olan ülke vatandaşlarının kendi ülkelerine komşu olan Türk illerinden gayrimenkul edinmeleri mümkün değildir.

Bu sınırlamalara ek olarak Cumhurbaşkanının ek kısıtlama, sınırlama getirme yetkisi vardır. Cumhurbaşkanı ülke menfaatlerinin gerektirdiği ölçüde yukarıda belirtilmeyen sınırlamalar getirilebilir. Bu sınırlama tamamen yasaklama şeklinde de olabilir.

Yabancıların Taşınmaz Alımı Sırasında Bulundurması Gereken Evraklar Nelerdir?

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz edinimleri için ilgili tapu sicil müdürlüklerine başvurularında:

• Kimlik belgesi veya pasaport (gerektiğinde tercümesi ile birlikte),

• Taşınmazın rayiç değer belgesi

• Taşınmazın tapu senedi

• Taşınmaz edinimleri ikamet iznine tabi yabancıların ilgili emniyet müdürlüklerinden verilen ikamet tezkerelerini,

• Yurtdışından düzenlenen vekaletname esas alınarak vekaleten işlem yaptırmaları halinde, tercümeleriyle beraber vekaletnamelerin aslını veya onaylanmış bir örneğini beraberlerinde bulundurmaları gerekmektedir.

• Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi

• Gayrimenkul değerleme raporu (son 3 ay içinde alınmış)

Satış sözleşmeleri yapılmadan önce önemle dikkat edilmesi gereken; taşınmazın sınırlı ayni haklarla kayıtlı olup olmadığı, ipotekli veya satışına engel herhangi bir durumun bulunup bulunmadığı gibi hususlar ilgili Tapu Dairesinden kontrol edilmelidir.

Sözleşmelerin Resmi Şekilde Düzenlenmesi

Türkiye’de geçerli mevzuata göre, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan resmi sözleşmelerin mutlaka taşınmazın bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüklerinde yapılması gerekmektedir. Ayrıca, resmi satış öncesinde noter huzurunda “satış vaadi sözleşmesi” imzalanması da mümkündür. Yalnızca noter huzurunda gerçekleştirilen satış vaadi sözleşmeleri satış için yeterli değildir. Tapu müdürlüklerinde gerekli prosedürlere uygun resmi işlemler gerçekleştirilmelidir.

Satış sözleşmesi resmi şekilde yapılan taşınmazın mülkiyetinin kazanılması Tapu Müdürlüklerinde yapılacak tescil ile mümkün olmaktadır.

Yabancı Gerçek Kişiler Türkiye’de Taşınmaz Ediniminde Ne Kadar Harç Ve Masraf Ödeyecekler?

• İlgili Belediye’den alınan ‘’Emlak Beyan Değeri’’nden az olmamak üzere satış bedeli üzerinden, hem alıcı hem satıcı tarafından tapu harcı ödenir. (492 sayılı Harçlar Kanununa göre 2024 yılı için belirlenen tapu harcı oranı %4)

• Döner sermaye ücreti yani yöresel katsayı ( İl ve ilçelere göre değişmektedir)

• 2644 sayılı Tapu Kanunu 35. Maddesine göre yapılan mülkiyeti devir borcu doğuran sözleşmelerde işlem için belirlenen döner sermaye ücretine ek olarak maktu hizmet bedeli Tapu Müdürlüğü tarafından tahsil edilir.

Yapısız Taşınmazda Proje Sunma Şartı

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda (arsa, tarla) proje geliştirmeli ve bu projeyi, iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmalıdır. Bu proje, ilgili Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi belirlenerek onaylanır ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir. Onaylanan projenin süresi içerisinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediğini, ilgili Bakanlık takip eder. Aksi halde tasfiye talep edilir. Tasfiye talep edilebilecek taşınmazlar; kanun hükümlerine aykırı olarak edinilen taşınmazlar, edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen taşınmazlar ve proje şartıyla satın almalarda süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyen taşınmazlardır.

Cumhurbaşkanı’nın Mülk Satın Alınmasını

Yasaklama Yetkisi

Cumhurbaşkanı, ülke menfaatlerinin gerektiği hallerde yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçümü ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir.

Yabancıların Gayrimenkul Ediniminde Dikkat Etmesi Gereken Hususlar

Ülkemizde mülk edinmek isteyen yabancıların; ilgilisi olduğunu kanıtlaması kaydıyla Tapu Sicil Müdürlüklerinde bahse konu taşınmaz hakkında bilgi edinmeden hukuki bağlayıcılığı olan sözleşmeleri imzalamamaları ve ödeme yapmamaları, satıcı şahıs veya firmalar hakkında araştırma yapmadan işlemlerini başlatmamaları, ciddi ve güvenilir olduklarını ispat edemeyen şahıs veya firmalar ile çalışmamaları uygun olacaktır.

Yabancıların taşınmaz alımı öncesinde, bölgedeki askeri makamlardan izin alınması da gerekmektedir. İlgili taşınmazın güvenlik bölgesi içinde bulunması halinde, yabancılara satış işlemi yapılması mümkün olamayacağından, bu konunun ödeme yapılmadan önce açıklığa kavuşturulması önemlidir.

Yabancının Türkiye’de taşınmaz almak için başvuruda bulunmasının ardından bu başvuru red ile sonuçlanabilir. Kişi bu durumda Tapu Müdürlüğü’nün bağlı olduğu Bölge Müdürlüğüne itiraz başvurusunda bulunabilir.

Satış konusunda herhangi bir anlaşmazlık çıkması halinde, durumun yargıya taşınması ve Türk mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir. 

Sık Sorulan Sorular

Her ülke vatandaşı Türkiye’de taşınmaz satın alabilir mi?

Her yabancının Türkiye’den taşınmaz satın almasına izin verilmemiştir. Kanunda öngörülen sınırlamalara uyma ve yine kanunda belirlenen belgelere sahip olunması halinde; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından belirlenmiş, Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilen ülkelerden birinin vatandaşı olma şartına bakılarak taşınmaz satın alınabilmektedir.

Yabancıya miras yolu ile mal intikali olması mümkün mü?

Türk hukukuna göre yabancı ülke vatandaşı olmak Türkiye’de mirasçı olmaya engel değildir. Ancak yabancı uyruklu kişilerin mirasçılık sıfatına sahip olup olmadıklarının nüfus kayıtlarından açıkça anlaşılması gerekmektedir. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin intikal işleri, Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinden verilen ya da kendi yetkili makamlarından verilip de Türk kanunlarının veraset usulü hakkındaki hükümlerine uygun olduğu Türk mahkemelerince tasdik edilen (Tenfiz-Tanıma) veraset senetlerine dayanılarak yapmaktadır. Miras yolu ile kendisine taşınmaz intikal edecek yabancı gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinebilen ülke uyruklu kişilerden olması ve taşınmazın yabancı edinimi yasaklanmış bölgede bulunmuyor olması gerekmektedir. Aksi durumda taşınmazın yabancı gerçek kişiye intikalinin yapılması ve ardından tasfiye işlemlerinin yapılması gerekecektir. Yabancı gerçek kişilerce kanun hükümlerine aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen taşınmazların tasfiye işlemlerindeki usul ve şartlar ilgili kanun hükümlerinde belirlenmiştir.

Doğumla Türk Vatandaşı olup çıkma izni almak suretiyle Türk Vatandaşlığını kaybedenlerin taşınmaz edinimleri mümkün mü?

Ülkemizde, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun 28. maddesi kapsamına girenlere, söz konusu maddede belirtilen haklardan faydalanabileceklerini gösteren resmî belge olan ‘’mavi kart’’ verilmektedir. 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun 28. maddesi gereğince izinle Türk vatandaşlığını kaybedenlerin ve kendileri ile birlikte işlem gören çocuklarının, taşınmaz mal iktisabı, ferağı, miras ve mülkiyetten ayrı ayni haklara ilişkin her türlü talepleri, yabancılara uygulanan kanuni kısıtlayıcı hükümler uygulanmaksızın aynen Türk vatandaşlarının talepleri gibi Tapu Müdürlüklerince sonuçlandırmaktadır.

Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti Vatandaşlarının taşınmaz ediniminde farklılıklar var mı?

Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti vatandaşları ülkemizde taşınmaz ediniminde “Türkiye Cumhuriyeti Hükümeti ile Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti Hükümeti arasında İki Ülke Vatandaşlarına İlave Kolaylıklar Tanınmasına İlişkin Anlaşma” uyarınca; Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına tanınan haklardan aynen yararlanmaktadırlar. Dolayısıyla yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimlerine uygulanan kanuni kısıtlayıcı hükümlerden muaftırlar.

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz alamayacağı şehirler var mı?

1980 yılında Hatay’da yabancılara mülk satışı yasaklanmıştır. Aynı zamanda Bakanlar Kurulu’nun 2011 yılında aldığı bir karar çerçevesinde hazine arazilerinden bu tip mülk satışları tamamen yasaklanmıştır. Yine Bakanlar Kurulu’nun 27 Ekim 2008 tarihli kararı ile kamu yararı ve ülke güvenliği gerekçesiyle Hatay, Kilis, Mardin illerinde yabancıların taşınmaz edinimi yasaklanmıştır.

Çifte uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz edinimleri nasıl olmaktadır?

Çifte uyruklu yabancı gerçek kişilerin taşınmaz ediniminde yabancı gerçek kişinin isteği veya ülkemizde en iyi şartlarda taşınmaz edinebilen ülke hangisi ise o ülke şartları dikkate alınmaktadır. Türk ve yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz ediniminde ise Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı esas alınmaktadır.

Yabancı gerçek kişiler taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile Türk Vatandaşlığı kazanabilir mi?

Satış vaadi sözleşmeleri bir ön akit olup satış niteliğinde değildir. Ancak Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik 20. maddesinde yapılan düzenleme ile beraber kat mülkiyeti ya da kat irtifakına konu taşınmazlarda en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası tutarı peşin olarak yatırılan taşınmaza ilişkin olarak düzenlenen satış vaadi sözleşmelerinin üç yıl süre ile devir ve terkini yapılmayacağı taahhüdü tapu siciline şerh edilmesi sonrası, satış işlemi ile istisnai yoldan vatandaşlık kazanılması ile aynı statüde değerlendirilecektir.