Tapuda yapılan tescil işleminin herhangi bir nedenle hukuka aykırı olması halinde hak sahipleri tarafından tapu iptal ve tescil davası açılabilmektedir. Biz bu yazımızda tapu iptal ve tescil davası hakkında genel bilgiler vererek, uygulamada sıklıkla karşılaşılan tapu iptal ve tescil sebeplerine de yer vereceğiz.
Bir taşınmazın mülkiyetinin kazanılması için taşınmazın tapuda tescil işlemlerinin yapılması ve devir işlemlerinin tamamlanması gerekmektedir. Tapuda yapılan bir işlemin muteber olması için öncelikle bu işlemin hukuki bir sebebi bulunması ve bunun hukuki olarak kabul görmesi gerekmektedir. Aksi halde tapu kütüğünde yapılan işlem geçersiz olacaktır. Tapu kaydı kanuna aykırı, usulsüz veya yolsuz düzenlendiği takdirde hakkı ihlal edilen kişinin mülkiyet hakkını temin etmek için açılacak tapu iptal ve tescil davası ile hukuka aykırı tescil işlemi iptal edilerek mahkeme kararı ile taşınmazın gerçek hak sahibine devri sağlanabilmektedir.
Yolsuz Tescil Nedir?
En kısa ifade ile yolsuz tescil işlemi, gerçek hak durumunu yansıtmayan tescil işlemlerinin tümünü ifade etmektedir. TMK m.1024’e göre bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun olan tescil, yolsuz tescildir. Tapu iptal ve tescil davalarının en temel sebebi tapuda ‘’yolsuz tescil’’ işlemi yapılmasıdır.
Yolsuz tescil durumu, tapudaki şekli hak sahipliği ile gerçek anlamda hak sahipliğinin uyumsuzluğuna yol açmaktadır. Yolsuz tescil birçok sebepten ortaya çıkabileceği için kanunda bu sebepler sınırlı sayıda tutulmamıştır ve yargı kararları ile şekillenmiştir. Örneğin; muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davası ya da vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davası gibi farklı isimlendirilmesi, kafa karışıklığını doğurabilmektedir. Bu noktada, hukuki nitelendirmenin hakim tarafından yapılacağı (HMK m.33) hususu da dikkate alınmalıdır.
Tapu İptal ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?
Davadaki husumet konusu, bir davanın taraflarının belirlenmesine ilişkin bir müessesedir. Taşınmaz mülkiyetine ilişkin tüm davalar ile tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydında taşınmazın mülkiyet hakkı sahibi olarak görünen kişiye karşı açılır. Tapuda kayıtlı görünen malikin ölümü halinde ise tapu iptal ve tescil davası, malikin mirası reddetmeyen mirasçılarına yöneltilmesi gerekir.
Tapu iptal ve tescil davası ile birlikte tapu kaydında yer alan üçüncü kişiye ait ayni veya şahsi hakkın ortadan kaldırılması talep edilirse, tapu kaydındaki hak sahibine de ayrıca dava açılması gerekir. Örneğin; ipotek, önalım hakkı, tapuya şerh edilmiş gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, sükna hakkı vs gibi ayni ve şahsi hakların da terkini talep ediyorsa, lehine bu haklar tesis edilen kişiler aleyhine de dava açılmalıdır.
Olağanüstü zamanaşımı nedeniyle açılacak tapu tescil davaları, ilgili tüzel kişilik ve hazine aleyhine birlikte açılmalıdır. (TMK m.713)
Hasım hususunun belirlenebilmesi için her somut olay özelinde inceleme yapılması gerekmektedir. Tapu iptal ve tescil davalarında husumetin eksik yöneltilmiş olması halinde sonradan eksik taraf açısından husumetin ileri sürülmesi talebi kabul edilmeyebileceğinden bu hususa önemle dikkat edilmelidir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Bir dava mülkiyet hakkına dayanılarak açılıyorsa veya dava sonucunda verilecek olan karar tapu kütüğünde bir değişiklik meydana getiriyorsa bu dava taşınmazın aynına ilişkindir. Tapu iptal davası, tüm gayrimenkul davaları gibi gayrimenkulün bulunduğu yerde açılır. (HMK m.12) Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Kesin yetki söz konusu olduğunda taraflar anlaşarak davanın kesin yetkili yer mahkemesi dışında bir mahkemede görülmesini sağlayamazlar.
Tapu iptali ve tescili davası, asliye hukuk mahkemesinde açılır. (HMK m.2/1) Taşınmazın vasfı, büyüklüğü, değeri vb. gibi özellikleri ne olursa olsun davaya bakmakla görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.
Bununla beraber görevli mahkeme uyuşmazlığın niteliğine göre değişiklik gösterebilir.
Tapu iptal ve tescil davası için dilekçenin eksiksiz ve kusursuz olması şarttır. Gayrimenkulün kayıt bilgileri, olaydaki hukuka aykırı olan tüm durumlar açık bir şekilde belirtilmelidir. Hazırlanan dilekçede, bilirkişi talep edilecek hususların net olarak belirtilmesi gerekir. Ayrıca keşif ve tanıkların dinlenmesi esnasında dikkat edilmesi gereken durumlarda vurgulanmalıdır. Dayanılacak her bir vakıa ve delil dava dilekçesinde yer almalıdır. Dava dilekçesinde veya karşı tarafın cevap dilekçesine verilecek cevapta yer verilmeyen maddi vakıalar veya deliller iddianın genişletilmesi yasağı kapsamında kalabilir ve hak kaybına yol açar.
Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Nedenlerle Açılır?
Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir,
Mirastan mal kaçırma amacına matuf olup, gerçekte bağış amacını taşıyan ancak satış yapılmadığı halde tapuda satış gibi gösterilen işlemlerin iptali istemiyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir(muris muvazaası),
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir,
Vekalet görevinin (vekillik yetkisinin) kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir,
İmar uygulamasından kaynaklanan tapu iptali ve tescili davası açılabilir,
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir,
Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir,
Kadastro ölçüm hataları veya yanlış kayıt nedeniyle kadastrodan önceki sebeplere dayanılarak açılabilir,
Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu tescil davası açılabilir,
Sınır uyuşmazlıkları, tapu kaydının düzeltmesi davası yoluyla giderilemeyecek miktar fazlalıkları veya noksanlıkları nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir,
Bir başkası adına senetsiz olarak tescil edilmiş tapu kaydının gerçek durumu yansıtmadığı gerekçesiyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir,
Kıyı Kanunu veya Orman Kanunu ve sair mevzuat dolayısıyla nedeniyle, tapuya özel mülk olarak kaydedilemeyecek arazilerin kişiler adına kaydının iptali talebiyle hazine veya ilgili idarelerce açılabilir,
Zeminde kullanılan yer ile tapuda kayıtlı parselin birbirini tutmaması ve sair teknik hatalar nedeniyle açılabilir.
Tapu İptal Davasını Açma Süresi
Genel olarak bir davanın sonsuza dek açılması olanaklı bulunmamaktadır. Bir davayı açmak hak düşürücü süreye veya zamanaşımı süresine tabi olabilmektedir. Hak düşürücü süre ile zamanaşımı süresi arasındaki en önemli fark, kanunda süre “hak düşürücü” olarak belirlenmiş ise, o süre içinde açılmayan davayı, davalı taraf itiraz etmese dahi hâkim re’sen sürenin geçmiş olması nedeniyle reddedecektir. Zamanaşımı süresi söz konusu ise, davalı tarafından itiraz yoluyla ileri sürülmelidir. Zamanaşımı itirazında bulunmak yargılamada belirli bir süreye tabidir.
Tapu iptal ve tescil davası, mülkiyet hakkına ve esasen ayni hakka dayandığından kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Zira ayni hakkın, her zaman ileri sürülmesi mümkündür. Ne var ki, yukarıda belirtildiği üzere bazı tapu iptal ve tescil davaları özel kanunlardan doğmuş olabileceği gibi bu durumlara ilişkin özel olarak zamanaşımı ve hak düşürücü süre öngörülmüş olabilir.
Bu nedenle her somut olayın özelliğine göre ilgili mevzuatın belirlenmesi önem arz etmektedir.
Dava Süreci Nasıl İşler?
Tapu iptali ve tescil davasında keşif, tanık, uzman görüşü ve bilirkişi gibi muhakeme imkanlarından yararlanılabilmektedir. Bunun yanında taraflar, masrafları kendileri tarafından karşılanmak üzere bir gayrimenkul değerleme uzmanı ile görüşüp uzman raporu da tanzim ettirebilir. Tapu sicili, diğer resmi kayıt ve belgeler, söz konusu taşınmaza ilişkin saha çalışma ve araştırmaları delil olarak kullanılabilir. Taşınmaz mülkiyetinin gerçek durumu ile tapu sicilindeki uyumsuzluk tüm bu ve benzeri deliller vasıtasıyla öne sürülmeli ve davaya temel olan önermeler mahkeme huzurunda ispat edilmelidir.
Tapu iptali ve tescil davasında tapudaki tescil hükmü mahkeme kararı ile değiştirilmekte ve taşınmazın mülkiyeti de mahkeme kararı ile kazanılmaktadır. Tapu iptal ve tescil davaları taşınmazın aynına ilişkin olduğundan mahkeme kararı kesinleşmedikçe icra edilemeyecektir.
Tapu iptal ve tescil davası dilekçesinde taşınmazın tapu kayıt bilgileri ile arazideki durumu ve olayın özelliklerine göre yapılan işlemdeki hukuka aykırılıklar açık bir şekilde anlatılmalıdır. Tapu kayıtları, kayıtlara dayanak teşkil eden belgeler ile birlikte dava dosyasına eklendiği takdirde doğru bilgi zaman kaybını azaltacaktır. Tapu iptali davası dilekçesinde özellikle hangi hususlarda bilirkişi incelemesi talep edildiği, keşif işleminde veya tanıklar dinlenirken nelere dikkat edilmesi gerektiği vurgulanmalıdır. Bu gibi hususların ayrıntılı olarak belirlenmesi hak sahibi kişileri zor durumda bırakabileceğinden uzman bir avukat yardımına ihtiyaç duyulması kaçınılmazdır.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Zararın Kapsamı Nasıl Belirlenir?
4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün zararlarından devlet sorumludur. Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır.
Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise, tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir. Zararın meydana geldiği tarihe göre, tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir.
Tapu İptal ve Tescil Davasında İhtiyati Tedbir
Tapu iptal ve tescil davasının ikame edilmiş olması, taşınmazın satılamayacağı anlamına gelmemektedir. Mülkiyet hakkı uyarınca malik taşınmaz üzerinde dilediği gibi tasarrufta bulunabilecektir. Ancak tapu iptal ve tescil talebinde bulunan davacı ileride telafisi zor zararların önlenmesi ve herhangi bir hak kaybına maruz kalmamak amacıyla taşınmaz yönünden ihtiyati tedbir kararı alınmasını talep edebilir. İhtiyati tedbir talebinin kabul edilmesi halinde taşınmazın satışı dava süresince durdurulacaktır.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Arabuluculuk Zorunlu Mu?
Tapu iptal ve tescil davasında arabuluculuk zorunlu değildir. Davacı, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde tapu iptal ve tescil davasını ikame edebilecektir.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Harç Bedeli
Tapu iptal ve tescil davasında taşınmazın dava tarihindeki değeri esas alınır. Taşınmazın değeri dava dilekçesinde belirtilmelidir. Buna göre harç giderleri belirlenecektir. Kural olarak tapu iptal ve tescil davası nispi harca tabidir. Buna göre dava açılırken ödenecek olan harç taşınmazın bedelinin binde 68,31’idir.
Tapu İptal ve Tescil Davalarına İlişkin Yargıtay Kararları
Vekalet görevinin kötüye kullanılması suretiyle yapılan tapu devir işlemleri hukuka aykırı olup, bu şekilde yapılan işlemlerin yarattığı mağduriyetler tapu iptal ve tescil davası ile giderilir.
Yargıtay 1.HD.2014/14022 E., 2016/2002 K., 22.02.2016 tarihli kararı :
‘’Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa bile vekil her zaman vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır.’’
Yargıtay 1.HD. 2020/3464 E., 2021/4519 K., 22.09.2021 tarihli kararı :
‘’6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur.’’
Yargıtay 1. HD. 2014/8229 E., 2015/7977 K., 01.06.2015 tarihli kararı :
‘’Dava, vekâletnamenin hile ile alındığı ve vekâlet görevinin kötüye kullanıldığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Davacı, davalıdan borç para istediğini, davalının noterden borç senedi düzenlenmesi koşuluyla borç para verebileceğini bildirmesi üzerine notere gittiklerini, davalının hileli işlem yapmak suretiyle borç senedi yerine satış yetkisi içerir biçimde vekâletname düzenlettirdiğini, bu şekilde dava dışı b. e. adına düzenlenen vekâletname kullanılarak 228 parsel sayılı taşınmazının davalı adına tescil edildiğini ileri sürerek, tapu iptali ve tescile karar verilmesini istemiştir. Davalı, davanın hak düşürücü süre geçtikten sonra açıldığını, öte yandan temlikin hileli olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, hile hukuksal nedenine dayalı olan davanın, hak düşürücü süre geçtikten sonra açıldığı gerekçesiyle reddine karar verilmiştir. Ne var ki; iddianın içeriği ve ileri sürülüş biçiminden, davada hile hukuksal nedenine değil, vekâletnamenin hile ile alındığı iddiasına dayanıldığı anlaşılmaktadır. Bilindiği üzere vekâletnamenin hile ile alındığı iddiası, vekâlet görevinin kötüye kullanıldığı iddiasını da içermektedir. Hâl böyle olunca; vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayanan davaların herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye bağlı olmadığı gözetilerek, işin esasının incelenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı biçimde hüküm kurulması doğru değildir.’’
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ve Yargıtay içtihatları uyarınca ayırt etme gücü yerinde olmayan kişilerin yaptığı işlemlerin herhangi bir bağlayıcılığı, geçerliliği bulunmamaktadır. Diğer bir deyişle ayırt etme gücü yerinde olmayan kişinin yaptığı işlemler hiç yapılmamış gibi etki doğuracaktır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca hukuki ehliyetsizliğe dayalı olarak yapılan tapu tescilleri yönünden açılan davalarda; tapu devri yapan kişinin ehliyetsiz olduğuna dair tüm rapor, hastane kayıtları gibi tıbbi belgelerin incelenmesi, Adli Tıp Kurumu’ndan kişinin ayırt etme gücünün yerinde olmadığına ilişkin bilirkişi raporu alınması ve tanıkların dinlenmesi gerekmektedir.
Yargıtay 1. HD. 2018/3025 E., 2019/5764 K., 11/11/2019 tarihli kararı :
“…dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına, özellikle; kesinleşen mahkeme kararı ile akit tarihinde davacının ehliyetsiz olduğu saptandığına, davacının kardeşi olan davalıların da, davacının ehliyetsiz olduğunu bilen ve bilmesi gereken kişi konumunda bulundukları, diğer bir söyleyişle Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacakları belirlenmek suretiyle, taşınmazlar yönünden tapu iptal ve tescil isteğinin kabulüne karar verilmiş olmasında kural olarak bir isabetsizlik yoktur.” Bu ilamdan da anlaşılacağı üzere ehliyetsizlik halinin mahkemece araştırılması ve ehliyetsizlik söz konusu ise tapu iptal ve tescil kararı vermesi gerekmektedir.
Yargıtay 1. HD. 2021/1624 E., 2021/5973 K., 25.10.2021 tarihli kararı :
‘’Hemen belirtmek gerekir ki, Medeni Kanunu'nun 15. maddesinde de ifade edildiği üzere, ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin geçerli bir iradesinin bulunmaması nedeniyle, kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, yapacağı işlemlere sonuç bağlanamayacağından karşı tarafın iyiniyetli olması o işlemi geçerli kılmaz. (Yargıtay İBK 11.6.1941 tarihli ve 4/21 sayılı kararı) Yukarıda sözü edilen ilkelerin ve yasa maddelerinin ışığı altında olaya yaklaşıldığında bir kimsenin ehliyetinin tespitinin şahıs ve mamelek hukuku bakımından doğurduğu sonuçlar itibariyle ne kadar büyük önem taşıdığı kendiliğinden ortaya çıkar. Bu durumda, tarafların gösterecekleri, tüm delillerin toplanılması tanıklardan bu yönde açıklayıcı, doyurucu somut bilgiler alınması, varsa ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişiye ait doktor raporları, hasta müşahede kağıtları, film grafilerinin eksiksiz getirtilmesi zorunludur. Bunun yanında, her ne kadar 6100 sayılı HMK'nın 282. maddesinde belirtildiği gibi bilirkişinin “oy ve görüşü” hakimi bağlamaz ise de, temyiz kudretinin yokluğu, yaş küçüklüğü, akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk gibi salt biyolojik nedenlere değil, aynı zamanda bilinç, idrak, irade gibi psikolojik unsurlara da bağlı olduğundan, akıl hastalığı, akıl zayıflığı gibi biyolojik ve buna bağlı psikolojik nedenlerin belirlenmesi, çok zaman hakimlik mesleğinin dışında özel ve teknik bilgi gerektirmektedir. Ayırt etme gücünün nispi bir kavram olması kişiye eylem ve işleme göre değişmesi bu yönde en yetkili sağlık kurulundan, özellikle Adli Tıp Kurumundan rapor alınmasını da gerekli kılmaktadır. Esasen Medeni Kanun'un 409/2. maddesi akıl hastalığı veya akıl zayıflığının bilirkişi raporu ile belirleneceğini öngörmüştür.’’
TMK 713/1 maddesi hükmü uyarınca taşınmaz mülkiyetinin olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanan tarafın mülkiyetin tespiti davası yerine tapu iptali ve tescil davası açması halinde, talep edilmemiş bile olsa mülkiyetin tespitine hükmedilir.
Yargıtay 8. HD. 2010/4282 E, 2010/5509 K., 11.11.2010 tarihli kararı :
‘’Dava, kazanmayı sağlayan zilyetlik, muristen intikal ve paylaşım hukuksal sebeplerine dayalı olarak TMK m.713/1, 996 ve 3402 sayılı Kadastro Kanununun 14. maddesi gereğince açılan mülkiyetin aktarılmasına ilişkin tapu iptali ve tescil davasıdır.
Mahkemece, davacının mülkiyetin tespitini istemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de, mahkemenin bu görüşüne katılma olanağı bulunmamaktadır. Davacı başlangıçta dava dilekçesiyle tapu iptali ve tescil istediği doğrudur. Ne var ki, yapılan keşifte taşınmazın altında DSİ’ye ait kanalın geçtiği ve taşınmazın kamulaştırılmadığı belirlenmiştir. Dosya arasındaki bilgi ve belgelere göre, DSİ tarafından kanalın yapımına 1999 yılında başlanmış ve 2007 yılında bitirildiği anlaşılmıştır. Kural olarak kazanmayı sağlayan zilyetliğe dayalı olarak TMK m.713/1 ve 3402 sayılı Kadastro Kanununun 14. maddesine dayalı olarak açılan tescil, tapu iptali ve tescil davalarında; taşınmazın davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilir. Somut olayda 1999 – 2007 yılları arasında yapılan kanal nedeniyle her ne kadar taşınmaz kamulaştırılmamış olsa bile, kanal nedeniyle dava konusu yer kamu emlakine dönüşmüştür. Bu tür yerler hakkında artık tescile, tapu iptali ve tescile karar verilemez. Kazanma koşullarının oluşması halinde tapu iptali ve tescil ya da tescil yerine dava konusu yerin mülkiyetinin davacıya ait olduğunun tespitine karar verilir. Yüksek Yargıtay ve Daire uygulaması da bu yöndedir. Böyle durumlarda davacıya seçimlik hakkı biçiminde herhangi bir hak seçimi sorulamaz. Mahkemece, somut olguda olduğu gibi durumun tespiti halinde kendiliğinden tescil veya tapu iptali ve tescil niteliğinde bulunan davaların, mülkiyetin tespiti davasına dönüştüğü kabul edilmelidir. Somut olayda da, bu durum gerçekleşmiştir. Davacıya sorulacak veya sunulacak bir seçenekte yoktur. Dosya kapsamındaki tüm bilgi ve belgeler birlikte değerlendirildiğinde kazanma süresi ve koşullarının davacı yararına gerçekleştiği, DSİ tarafından kanalın yapımına başlandığı 1999 yılına kadar 20 yıllık kazanma süresinin çoktan dolduğu saptanmıştır.’’
Yolsuz tescil nedeni ile tapu iptali ve tescili davası uygulamada sıkça karşımıza çıkan davalardan birisidir. Tescile esas teşkil eden hukuki işlem; yasanın öngördüğü şekle uygun olarak yapılmamışsa, tescilin dayanağı olan belgeler sahte veya usulsüz olarak düzenlenmişse veya hiç düzenlenmeksizin tescil işlemi yapılmışsa, işlemin yolsuz tescil niteliğinde olacağı, malikin ya da Tapu Müdürlüğünün talebi ile her zaman düzeltilebileceği kuşkusuzdur. Yolsuz tescil nedeni ile açılan tapu iptali ve tescil davalarında zamanaşımı ya da hak düşürücü süre yoktur. Mülkiyet hakkı, anayasa ile korunan ve kişinin yaşam ve sağlık hakkından sonra sahip olduğu en önemli haklardan birisidir. Bu sebeple de devletler mülkiyet kayıtlarını Tapu Müdürlükleri eliyle kendileri tutar ve mülkiyet devrini de resmi şekildeki sözleşmeler ile yaparlar.
Yargıtay 1. HD. 2021/8240 E., 2021/5277 K., 07.10.2012 tarihli kararı :
‘’Dava, yolsuz tescil nedenine dayalı tapu iptali-tescil isteğine ilişkindir. Davacı, kamulaştırma nedeniyle davalı … tarafından aleyhine açılan 2016/8 Esas sayılı dava sonucunda taşınmazın kamulaştırılan kısmının iptal ve tesciline karar verilmesi gerekirken paydaşı bulunduğu taşınmazın tamamının iptal ve tesciline karar verildiğini ve kararın tapuya yansıtıldığını, oluşan yolsuz tescilden her iki davalının da sorumlu olduğunu ileri sürerek, kamulaştırma kapsamı dışında kalan kısmın tapusunun iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, dava konusu taşınmazın bir kısmının kamulaştırma kapsamında kaldığının saptandığı gerekçesiyle, TCDD yönünden davanın kabulüne karar verilmiş, davalı ... yönünden ise bir hüküm kurulmamış; Tapu Müdürlüğünün istinaf isteği üzerine Bölge Adliye Mahkemesince, Tapu Müdürlüğünün kayıtla bir ilgisi bulunmadığından kendisine husumet düşmeyeceği gerekçe gösterilerek Tapu Müdürlüğüne yönelik davanın husumet nedeniyle reddine hükmedilmiş ve lehine vekalet ücreti tayin edilmiş; karar, davacı tarafından temyiz edilmiştir. Gerçekten de, TCDD tarafından davacı aleyhine açılan 2016/8 Esas sayılı dava sonucunda verilen tescil kararında bilirkişi raporuna da atıf yapılarak rapor ve haritasının kararın eki sayılmasına işaret edildiği halde, bu husus dikkate alınmadan taşınmazın tamamı kamulaştırılmış gibi yolsuz tescil işlemi yapıldığı anlaşılmaktadır. O halde, haksız fiil niteliğindeki yolsuz tescil işleminin oluşmasında mahkeme kararının eki sayılan bilirkişi raporu ve haritasını dikkate almayan Tapu Müdürlüğünün de yolsuz tescilden sorumlu bulunduğu kuşkusuzdur. Hal böyle olunca, davalı ... yönünden davanın husumet nedeniyle reddedilmesi ve lehine vekalet ücreti tayin edilmesi doğru değildir.’’
Yargıtay 1. HD. 2014/10869 E., 2015/13384 K., 19.11.2015 tarihli kararı :
‘’Bilindiği ve hükmüne uyulan bozma ilamında değinildiği üzere; tapu sicilinin tutulmasına hakim olan ilkelerden biri de illilik, yani tescilin hukuki sebebe bağlılığı ilkesidir. Türk Medeni Kanununun 1025.maddesi uyarınca tescile dayanak hukuki sebep geçersiz ise tescil de geçersiz olur. Öte yandan resmî belgeler (resmî senet, mahkeme kararı ve diğerleri) Tapu Sicili Tüzüğünün 7.maddesinde sicilin ana unsurları arasında yer almıştır. Anılan yasal düzenlemeler uyarınca, tescile esas teşkil eden hukuki işlem; yasanın öngördüğü şekle uygun olarak yapılmamışsa, tescilin dayanağı olan belgeler sahte veya usulsüz olarak düzenlenmişse veya hiç düzenlenmeksizin tescil işlemi yapılmışsa, işlemin yolsuz tescil niteliğinde olacağı, malikin ya da Tapu Müdürlüğünün talebi ile her zaman düzeltilebileceği kuşkusuzdur. Somut olaya gelince; dava konusu taşınmazların intikal ve satış işlemlerine dayanak herhangi bir başvuru, işlem belgesi, resmi akit ve dayanak belge bulunmadığı, dayanak olarak gösterilen işlemlerin ise başka taşınmazlara ilişkin olduğu saptandığına göre 18.02.1994 tarih ve 11, 11.04.1994 tarih ve 12 yevmiye numaralı işlemlerin dayanak gösterildiği tüm intikal ve satış işlemlerinin yolsuz tescil niteliğinde olduğu anlaşılmaktadır.’’
Tapu iptali ve tescil davasında nispi harcın yatırılmamış olması halinde, davacıya harcı tamamlaması için süre verilmesine ilişkin karar
Yargıtay 2. HD. 2011/780 E., 2011/14923 K., 05.10.2011 tarihli kararı :
‘’Dava aile konutu (TMK m.194) nedeniyle tapu iptali ve tescil ve taşınmaz üzerine sonradan konulan ipoteğin kaldırılması davası niteliğindedir. Davacı iki ayrı işleme yönelik dava açtığından iki bağımsız talep vardır. Davacı ipotek bedeli üzerinden nispi peşin harcı yatırmış, ancak tapu iptali ve tescil talebi yönünden nispi peşin harcı yatırmamıştır. Bu nedenle, 8.7.2005 tarihinde yapılan satışın bedeli olan 30.000 TL. üzerinden hesaplanacak nispi peşin harcı tamamlaması için davacıya süre verilmesi (Harçlar Kanunu 30-32); tamamlandığı takdirde toplanan deliller değerlendirilip bir karar verilmesi gerekirken; harç tamamlanmadan tapu iptal ve tescil isteği yönünden işin esasına girilerek karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.’’
Anlaşmalı boşanma protokolünde yer alan hüküm nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında nispi harç ve nispi vekalet ücreti değil, maktu harç ve maktu vekalet ücreti alınması gerektiğine dair karar
Yargıtay 2. HD. 2016/24954 E., 2018/6762 K., 28.05.2018 tarihli kararı:
‘’Davacı tarafından açılan asıl ve birleşen dava, anlaşmalı boşanma davasında düzenlenen protokolden kaynaklanan tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir. Anlaşmalı boşanma davalarından kaynaklı tapu iptal ve tescile ilişkin davalar maktu harca tabidir. Ne var ki mahkemece nispi harç alınarak davalar görülmüştür. Açıklanan sebeple davacının asıl ve birleşen davasında nispi harç yatırması, asıl davadaki nispi harcın ve bakiye harcın davalıdan tahsiline karar verilmesi doğru olmayıp bozmayı gerektirmiştir.’’
Kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden verilen vekalet görevinin kötüye kullanılmasına ilişkin karar (Tapu iptal ve tescil davalarında husumetin doğru tespit edilerek doğru kişiye yöneltilmesi gerektiği hususunda dikkat çekici bir karardır.)
Yargıtay 6. HD. 2021/483 E., 2021/1698 K., 23.11.2021 tarihli kararı :
‘’Mahkemenin taraflar arasında dava konusu hakkın esası hakkında bir karar verebilmesi için, bu kişilerin o davada gerçekten davacı ve davalı sıfatlarına sahip olmaları gerekir. Bir davada taraf olarak gösterilen kişiler, taraf ve dava ehliyetine ve davayı takip yetkisine sahip olsalar bile, taraflardan birinin o davada gerçekten davacı ve davalı sıfatı yoksa davanın esası hakkında bir karar verilemeyeceğinden, dava sıfat yokluğundan (husumetten) reddedilir. Taraf sıfatı usul hukuku sorunu olmayıp, dava konusu subjektif hakkın özüne ilişkin bir maddi hukuk sorunu olduğundan taraf sıfatının yokluğu, davada taraf olarak gözüken kişiler arasında dava konusu hakkın doğumuna engel olduğu için def’i değil, yargılamanın her aşamasında taraflarca ileri sürülmesi mümkün ve mahkemece de kendiliğinden nazara alınması zorunlu bir itiraz niteliğindedir. Somut olayda davanın kime yöneltileceği konusuna gelince, eldeki dava tazminat davası değil tapu iptal ve tescil davası olup, aleyhine tapu iptal ve tescil kararı verilecek kişi taşınmazın malikidir. Bu nedenle tapu iptal ve tescil talepli davanın taşınmaz malikine yöneltilmesi gerekir. Malik dışındaki ... yapı maliki değil, tapu işlemini vekaleten yapan kişi olduğundan davada taraf sıfatı (pasif husumet ehliyeti) bulunmamaktadır. Mahkemece, davalı ... yönünden taraf sıfatı yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddi doğru olmamış, istinaf mahkemesi kararı kaldırılarak ilk derece mahkemesi kararının bozulması uygun görülmüştür.’’
Muris muvazaası nedeni ile tapu iptali ve tescil davaları aslında mirastan mal kaçırma olarak anlaşılabilir. Muris muvazaası nedeni ile tapu iptali ve tescil davaları aslında en sık görülen tapu iptali ve tescil davalarıdır. Hukuk düzeni bu olayın önüne geçmek için muris muvazaası nedeni ile tapu iptali ve tescil davasını düzenlemiş ve hak sahibi mirasçıların hakları elinden bu şekilde danışıklı hilelerle alındığında bu haklarını geri onlara iade etme yolunu açmıştır.
Yargıtay 1.HD. 2015/16239 E., 2019 /391 K., 22.01.2019 tarihli kararı :
‘’Somut olaya gelince, dinlenen tanık beyanlarından, mirasbırakanın davacı oğlu Kemal’in yanında kaldığı ve çocuklarının hiç biriyle probleminin olmadığı, mirasbırakanın diğer mirasçılarından mal kaçırmasını gerektirir somut bir olgu ortaya konulamadığı, mirasbırakanın çekişmeli taşınmazlardaki miras paylarını 1988 tarihli temlik sözleşmesiyle davalı kızına satıp bedelini aldığı, bilahare davalının eşini vekil tayin ederek temliknamedeki hususun kayda geçirildiği, bir başka ifadeyle muris paylarının davalıya aktarıldığı anlaşılmaktadır. Bu somut bilgiler yukarıdaki ilkelerle birlikte değerlendirildiğinde temlikin gerçek bir satış olduğu sonucuna varılmaktadır. Hal böyle olunca, davanın reddine karar verilmesi gerekirken delillerin takdirinde yanılgıya düşülerek karar verilmesi doğru değildir.’’
İnançlı işlemin taraflarından inanan, inanılanın inanç sözleşmesine uygun olarak iade gerçekleştirmemesi durumunda inanç konusunun kendisine geri verilmesini talep edebilir. İnanılanın bu talebi yerine getirmemesi durumunda ise dava yoluna başvurabilir. İnançlı işlem nedeniyle hak kaybına uğrayan inanan, hak kaybının giderilmesi adına tapu iptali ve tescil davası açabilir. İnanç sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümünde, 05.02.1947 tarihli ve 20/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve ardından gelen yıllar içerisinde Yargıtay tarafından verilen emsal kararlar esas alınmaktadır.
Yargıtay 14. HD. 2013/12550 E., 2014/420 K.,09.01.2014 tarihli kararı :
"İnanç sözleşmesi, 05.02.1947 tarihli ve 20/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ancak, yazılı delille kanıtlanabilir. Bu yazılı delil, tarafların getirecekleri ve onların imzalarını taşıyan bir belge olmalıdır. Açıklanan nitelikte bir yazılı delil bulunmasa da, taraflar arasındaki uyuşmazlığın tümünü kanıtlamaya yeterli sayılmamakla beraber bunun vukuuna delalet edecek karşı tarafın elinden çıkmış (inanılan tarafından el ile yazılmış fakat imzalanmamış olan bir senet veya mektup, daktilo veya bilgisayarla yazılmış olmakla birlikte inanılanın parafını taşıyan belge, usulüne uygun onanmamış parmak izli veya mühürlü senetler gibi) “delil başlangıcı” niteliğinde bir belge varsa 6100 sayılı HMK m.202. maddesi uyarınca inanç sözleşmesi “tanık” dahil her türlü delille ispat edilebilir. Yazılı delil veya “delil başlangıcı” yoksa inanç sözleşmesinin ikrar (HMK m.188) yemin (HMK m.225 vd.) gibi kesin delillerle de ispat edilmesi olanaklıdır. Davacının yemin deliline dayanması halinde mahkemenin davacıya bu hakkını hatırlatması gerekir.’’
Comments