Tahliye Taahhütnamesi

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, son zamanlarda kira sözleşmesi ile birlikte düzenlenmesi adeta kural haline gelmiştir. Kiracının söz konusu gayrimenkulü kiralayabilmesi için mülk sahipleri taahhütnameyi zorunlu tutmakta aksi durumda kira ilişkisini kurmayacaklarını ifade etmektedirler. Bu durumda da birçok kiracı mecburi olarak daha eve veya işyerine girerken onu kiraya verenin belirleyeceği bir tarihte tahliye edeceğini kabul etmektedirler. Bu nispette önem arz eden bir belge oluştururken gerek kiracı tarafından gerekse kiraya veren tarafından hak kaybına uğramamak için söz konusu taahhütnamenin hangi durumlarda düzenlenebildiği, düzenlenirken nelere dikkat edilmesi gerektiği, geçerlilik şartlarının neler olduğu, hangi durumlarda geçersiz olduğu gibi konular çok önemlidir. Bu yazımızda da Tahliye Taahhütnamesine ilişkin tüm detayları barındıran bir yazı, bir rehber olarak değerlendirilebilir.

Tahliye Taahhütnamesini kısaca tanımlamak gerekirse;

Kiracı tarafından kiraya verene kiralanan konut veya işyeri gibi gayrimenkullerin belli bir tarihte tahliyesinin sağlanacağına ilişkin verilmiş olan taahhüdün yazılı olduğu ve icra kabiliyeti olan ve kira ilişkisini sona erdiren belgedir.

Bu kısa tanımdan da anlaşılacağı üzere taahhütname esas olarak iki taraflı bir sözleşme değildir. Sadece kiracı tarafından imzalanmış ve kiracı tarafından kiralananın tahliye edileceğine ilişkin bir beyandır. Ancak bu beyan tek başına kiracıyı tahliye etmeye yetmemektedir. Belli başlı geçerlilik şartları vardır.

Tahliye Taahhütnamesi Neden Gereklidir?

Tahliye Taahhütnamesi söz konusu olmaksızın kira ilişkisinin sona erdirilmesi ancak ve ancak bazı şartların gerçekleşmesi halinde mümkün olabilir. Bu durumları el aldığımız yazımız için "Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?" başlıklı yazımıza bakabilirsiniz. Bu şartlar gerçekleşmediği müddetçe ise sözleşme süresi dolduğu tarihten itibaren 10 yıl boyunca kiracıyı kiralanan gayrimenkulden tahliye etmek mümkün değildir.

Tahliye taahhütnamesi ise bu sürelere ve şartlara uymaksızın kiracının tahliyesini sağlama kuvveti bulunmaktadır. Uygulamada da son zamanlarda kiraya verenlerin kiracılardan talep etme sebebi esasen budur. Ancak kiraya veren bakımında her ne kadar kolaylık sağlasa da belli şartları taşımadıkça taahhütname geçerli olmamaktadır.

Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları Nelerdir?

1)Kiracı veya tahliye taahhütnamesi için yetkisi bulunan temsilci tarafından verilmelidir.

Taahhütname tek taraflı bir beyan olması münasebetiyle kiracı tarafından verilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla taahhütnameyi ya kiracı ya da tahliye taahhütnamesi imzalama yetkisi bulunan temsilcisi/vekili verebilir. Bu yetkisi bulunmayan vekil veya temsilcinin tahliyeye ilişkin verdiği taahhüt geçersizdir. Bu sebeple de yetkisi olamayan kişi tarafından verilmiş tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracın tahliye edilemeyecektir.

Ayrıca önemle belirtilmesi gereken bir diğer husus ise kiralanan konut aile konutu olarak kullanılacak ise sadece kiracı sıfatı olan kişi veya temsilcisinin imzalaması yeterli değildir. Ayrıca eşin de imzalaması gerekmektedir. Zira kira sözleşmesinin feshini tek bir eş sağlayamaz. Tahliye Taahhütnamesi de bir sözleşme fesih türü olarak değerlendirildiğinden her iki eşin imzası gerekmektedir. Aksi halde tahliye mümkün olmayacaktır.

Yine benzer bir durum kiracı sayısının birden fazla olması hali için de geçerlidir. Kira sözleşmesinde kiracı sayısı birden fazla ise yine taahhüdün geçerli olabilmesi için her bir kiracının imzası bulunması gerekmektedir.

2)Yazılı olmak zorundadır.

Tahliyeye ilişkin taahhütname Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi gereğince yazılı olmak zorundadır. Ancak bu yazılılık şartı noter tarafından düzenleme yahut onaylama suretiyle olan yazılılık şekli değildir. Adi yazılı şekilde olması yeterlidir. Sözlü olarak taahhüt verilmesi halinde kanunun ifade ettiği anlamda bir tahliye taahhütnamesi söz konusu olmadığından geçersiz olacaktır. Bununla birlikte yazılı olması yeterli olduğundan ilgili metin ve imzanın nereye ne ile yazıldığının bir önemi yoktur. Kağıt, peçete, bez, taş, tahta veya herhangi bir zemin üzerinde yazılıp kiracı veya yetkilendirdiği kişi tarafından imzalanmış olması yeterlidir.

3)Boşaltılacak tarih belirli olmalıdır.

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi bir diğer ve en önemli husus tahliye tarihinin belirli veya belirlenebilir olmasıdır. Bu şart Yargıtay tarafında taahhütnamenin zorunlu unsuru sayılmıştır. Bu tarihin belirliliği ile kastedilen belirlenebilen bir tarih olmasıdır. “14 Şubat 2025” gibi net bir tarih olabilir. Ayrıca “2025 yılındaki Sevgililer Günü” olarak da bir tarihe yer verilebilir. Bu iki şekilde geçerli olabilecektir. Ancak “Eşimin ne zaman vefat ederse o zaman konut tahliye edilecek.” Şeklinde bir tarih geçerli değildir.

Uygulamada en çok karşımıza çıkan husus tahliye ve düzenleme tarihi boş bırakılmış ve daha sonra kiralayan tarafından doldurulan taahhütnamelerdir. Bu durum ise geçerlilik bakımından biraz daha karışıktır. Eğer ki tahliye tarihi sonradan doldurulan taahhütnamenin kiracının iradesinin ve isteğinin dışında doldurulduğu kiracı tarafından ispatlanabilirse o zaman söz konusu taahhütname geçersiz olacaktır. Ancak bu durumu ispatlamak zorunda olan taraf kiracı olduğundan eğer ki kiracı ispatlayamaz ise taahhütname geçerli olup tahliye gerçekleşebilecektir.

4)Tahliye Taahhüdü, kira sözleşmesi imzalanıp gayrimenkul teslim edildikten sonra verilebilir.

Tahliye Taahhütnamesinin geçerlilik şartları içerisinde en önemli şartı olarak nitelendirebiliriz taahhütnamenin düzenleme tarihini. Zira tüm şartlar gerçekleşmiş olsa da taahhüdün verileceği zamana uyulmazsa taahhüt geçersiz olacaktır. Taahhüt ancak ve ancak kira sözleşmesi kurulduktan belli bir süre sonra verilebilir. Yani kira sözleşmesi kurulmadan ya da kira sözleşmesi ile aynı anda veya sözleşmenin fer’isi niteliğinde düzenlenmesi mümkün değildir. Bu durumlarda kiraya veren geçerli bir taahhütname söz konusu olmadığı için kiralanan gayrimenkulü tahliye edemeyecektir. Yargıtay kararlarına göre kira sözleşmesi ile aynı gün ya da daha önce imzalanmış olan taahhüt baskı halinde alınmış olabileceği ihtimaliyle geçersiz sayılmaktadır. Dolayısıyla tahliyeye ilişkin taahhüt sadece kira sözleşmesi kurulduktan ve kiralanan gayrimenkul teslim edildikten belli bir süre sonra verilebilecektir.

Fakat güncel uygulamalarda ise bu şarta çoğunlukla dikkat edilmemektedir. Taahhütname ile kira sözleşmesi aynı anda imzalanmaktadır. Düzenleme tarihi ya boş bırakılmakta ya da imza tarihinden daha ileri bir tarih atılmaktadır.

Tahliye tarihinin boş bırakıldığı durumlarda esas gaye kiraya verene ileri tarihlerde istediği vakti doldurmak suretiyle kiracının tahliyesinin sağlanmasıdır. Bu durum Yargıtay kararları bakımından da kabul görmektedir. Ancak düzenleme tarihinin harici olarak kiraya verene doldurma yetkisi tanımadığı gibi bunun kiracının iradesi dışında doldurulması kiraya veren bakımından cezai yargılamaya konu edilebilmektedir. Türk Ceza Kanunu’nun 209. Maddesinde düzenlenmiş olan Açığa Atılan İmzanın Kötüye Kullanılması Suçu gündeme gelmektedir. Dolayısıyla tahliye taahhüdü açığa imza ile düzenlenmiş olmuş olması halinde alelade bir belge olmayıp hatalı doldurmalar sebebiyle ceza yargılaması tehdidi söz konusudur.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Tahliye Taahhütnamesi esasen kiracı tarafından verilmiş bir söz olduğundan kiracının taahhüt edilen tarihte gayrimenkulü boşaltması beklenir. Ancak çoğu zaman karşılaşılan durum ise kiracıların taahhüt edilen tarihte taahhüde konu gayrimenkulü tahliye etmemeleridir. Bu durumlarda da taahhütnameyi icraya koymak veya dava yoluna başvurmak suretiyle tahliye gerçekleşebilmektedir.

Taahhütnameyi işleme koymak için yasal süre 1 aydır. Yani taahhüt edilen tarihte kiracı gayrimenkulü boşaltmamış ise kiraya veren bu tarihten itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açmalı veya icra takibi başlatmalıdır. Bu bir aylık süre geçirildikten sonra tahliye taahhütnamesine istinaden kiracının çıkartılması mümkün değildir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Davasında Arabuluculuk Süreci

Tahliye taahhütnamesine istinaden işletilecek yasal süreçlerde artık 1 Eylül 2023 itibariyle zorunlu arabuluculuk devreye girmiştir. Arabuluculuğa başvurmadan açılacak davalarda usulden red durumu vardır.

Dava açmadan evvel taraflardan dava açacak olan taraf öncelikle arabuluculuk çözüm yoluna başvurur. Arabuluculuk süreci sonucunda anlaşmazlık çözümlenemezse, bu durum bir son tutanakla belirlenir. Tutanak düzenlendikten sonra, kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliye davası açmanın önünde hukuki bir engel kalkmış olur.

Eğer arabuluculuk neticesinde anlaşma olursa uzun yargılama sürecinden kurtulmuş olunur bir nevi büyük bir avantaj elde edilerek dava açılmak zorunda kalınmamış olur. Anlaşmak ise hem maddi olarak yargılama masraflarından hem de zaman olarak yargılama sürecinden kurtulmuş olunur.

Tahliye Taahhütnamesi Hazırlarken Avukatın Önemi

Tahliye taahhütnamesi hazırlarken, her durumun kendi koşulları göz önünde bulundurulmalı ve bir avukat rehberliği eşliğinde özelleştirilmiş geçerlilik şartlarını ihtiva eden bir taahhütname oluşturulmalıdır. Hazır formüller kullanmak, hatalara ve hak kayıplarına neden olabilir. Taahhütnamede, taşınmazın adresi, kira sözleşmesinin detayları ve tahliye tarihi, taahhütnamenin düzenleme tarihi kiracı veya kiracılarının imzaları gibi tüm bilgiler doğru ve eksiksiz bir şekilde yer almalıdır. Dolayısıyla tüm bu detaylardan bazılarının eksik veya hatalı olması taahhütnameyi geçersiz kılabileceğinden kiracının tahliyesi mümkün olmayabilir. Bu sebeple bu alanda uzman bir avukat eşliğinde sürecin yürütülmesi daha sıhhatli olacaktır.

Tahliye Taahhütnamesi ile İlgili Sıkça Sorulan Sorular ve Yanıtları

1. Tahliye Taahhütnamesi var ancak kiracı çıkmıyor ne yapmalıyım?

Kiracı taahhüt tarihinde boşaltmamış ise taahhüt tarihinden itibaren bir ay içerisinde icra takibine başvurmalı ya da tahliye davası açmalısınız. Tahliye davası için öncelikle arabulucuya başvurmanız gerekmektedir.

2. Elimde Tahliye Taahhütnamesinin fotokopisi var, kiracıyı tahliye edebilir miyim?

Fotokopi belgelerin teyit edilmedikçe belge sayılmazlar. Bu sebeple aslı olmaksızın tahliye taahhüdüne istinaden tahliye mümkün değildir.

3. Aile Konutu olan konut için eşlerden birinin verdiği tahliye taahhütnamesi geçerli olur mu?

Sadece eşlerden birinin verdiği taahhüt geçerli değildir. Dolayısıyla geçerli bir Tahliye Taahhütnamesi olmadığı için tahliye gerçekleşmeyecektir.

4. Taahhütnamenin düzenleme tarihi yok geçerli midir?

Taahhütnamenin düzenlenme tarihi zorunlu unsurudur. Bu unsur olmaksızın düzenlenmiş taahhütname geçersizdir. Dolayısıyla tahliye mümkün olmayacaktır. İcra takibi veya dava yoluna başvurulması halinde netice alınamayacağı gibi yargılama giderleri gibi ilave masraflara da neden olacaktır.

5. Tahliye tarihi belli olmayan taahhütname geçerli midir?

Taahhütnamede tahliye tarihi de zorunlu unsurdur. Bu unsur da olmaksızın düzenlenmiş taahhütname geçersiz olacağından tahliye mümkün olmayacaktır. İcra takibi veya dava yoluna başvurulması halinde netice alınamayacağı gibi yargılama giderleri gibi ilave masraflara da neden olacaktır.

6. Taahhütnamede sadece imza var, geçerli olur mu?

Taahhütnamede bulunması gereken unsurlar sırasıyla; düzenleme tarihi, tahliye tarihi, kiracı/kiracıların imzaları ve tahliye iradesidir. Bu dört unsurdan herhangi biri eksik olması halinde taahhütname geçersizdir. Eksik hususlar var ise tamamlatılması gerekmektedir.

7. Kira sözleşmesi ile aynı tarihte imzalanmış taahhütname geçerli midir?

Yargıtay içtihatlarınca sözleşme ile aynı tarihte imzalanan tahliye taahhüdü geçersizdir. Tahliye mümkün olmayacaktır.

8. Birden fazla kiracının olduğu konut veya işyeri için tek bir kiracı tahliye taahhüdünde bulunabilir mi?

Konut veya işyerinin birden fazla kiracısı varsa sadece birinin vereceği tahliye taahhüdü geçerli olmayacaktır.

9. Arsa/Tarla için tahliye taahhüdü düzenledim, taahhüt ettiğim tarihte tahliye etmek zorunda mıyım?

Hayır, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinde düzenlenmiş olan tahliye taahhüdü sadece konut veya çatılı işyerleri için geçerlidir.

Tahliye Taahhütnamesi ile ilgili Örnek Yargıtay Kararları

Tahliye Taahhütnamesinin Fotokopisi ile tahliye mümkün değildir.

Davalı şirket taahhütname altındaki imzayı kabul etmediğine göre öncelikle imza incelemesine konu belgelerin asıllarının dosyaya sunulmasının sağlanması, sunulduğu takdirde, taahhütnamenin düzenlendiği tarih itibariyle davalı şirkete ait imza sirkülerinin dosyaya getirtilmesi, ondan sonra uzman bilirkişilerce imza incelemesi yapılması gerekirken, fotokopi belgelerin teyit edilmediği sürece belge sayılamayacağı gözardı edilerek çıplak gözle yapılan inceleme ile taahhütnamenin geçerli olduğu kanısına varılarak kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, T: 05.02.2013, 2012/17872 E., 2013/1669K. sayılı karar)

Tahliye Taahhüdünün rıza hilafına doldurulmasının ispatı kiracı üzerindedir.

Davalı, kira sözleşmesindeki başlangıç tarihinin sonradan davalı rızası hilafında doldurulduğuna yani kira sözleşmesinin tahliye taahhüdünden sonraki bir tarihte düzenlendiğine ilişkin yazılı belge(kesin delil) sunamamıştır. Bu durumda kira sözleşmesi geçerlidir ve tarafları bağlar. Zira davalı tarafça kira sözleşmesinin iptali yoluna da gidilmemiştir. Buna göre davacı tarafça Noterden düzenlenen 16.9.2011 tanzim tarihli tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi başlatılmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, T: 25.11.2014, 2014/11422 E., 2014/12971K. sayılı karar)

Aile Konutu olan taşınmazda eşlerden sadece biri tahliye taahhüdü veremez.

Bu hükümler göstermektedir ki, aile konutu özel bir konuma ve öneme sahip kılınmış ve üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmıştır. Takibe ve tahliyeye konu taşınmazın aile konutu olduğunun belirlenmesi halinde bu yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediğinin araştırılması gerekecektir.

Öyleyse, mahkemece öncelikle bu iddia üzerinde durulmalı ve takip ve tahliyeye konu taşınmazın kaydı üzerinde şikayetçi eşin talebi üzerine “aile konutu” olduğuna ilişkin şerh verilip verilmediği, şikayetçinin bu yerin “aile konutu” olduğunun tespitine yönelik olarak açılmış bir davasının ve aile mahkemesince yapılmış bir belirlemenin bulunup bulunmadığı, araştırılmalı, sonucuna göre gerektiğinde şikayetçiye tahliyesi istenen taşınmazın aile konutu olduğunu ispata yönelik olarak aile mahkemesine dava açma yetkisi ve olanağı verilmeli ve sonuca göre bir karar verilmelidir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, T: 19.10.2005, 2005/12-652 E., 2005/583 K. sayılı karar)