Kira sözleşmesi farklı durumlarda sona erebilmektedir. Bu yazımızda kiracının sözleşme süresi sona ermeden önce feshetmesi durumu incelenecektir. Kira ilişkisi kapsamında en çok karşılaşılan sorular biri de kiracının kira sözleşmesindeki süre tamamlanmadan kiralananı tahliye edip edemeyeceği ve tahliye mümkün ise sürecin nasıl olacağı, sürece riayet edilmemesi halinde karşılaşılabilecek hukuki durumların ne olduğudur. Kiracılar gerek şehir değişikliği gerek daha iyi konumda ve daha iyi nitelikte konut veya işyeri bulması gibi daha çeşitlendirilebilecek sebeplerle kiralanan konut veya işyerini sözleşme süresi sona ermeden tahliye edebilmektedirler. Aşağıda erken fesih halinde karşılaşılabilecek tüm durumlar detaylı bir şekilde incelenecektir. Yazıyı baştan sona dikkatle okumanızı tavsiye ederiz.
Erken Tahliye
Kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak yapılabilmektedir. Bu yazımızın ana konusu kiracının erken tahliyesi yani sözleşme süresine riayet edilmeksizin kiralanandan tahliyenin sağlanmasıdır. Erken tahliye sözleşme hükümlerine göre belirlenmiş olan sürelere riayet etmeksizin taşınmazın tahliye edilmesi durumunu ifade eder. Sözleşme süresinden önce kiralanandan çıkmayı engelleyecek bir kanuni düzenleme bulunmamaktadır. Ancak bazı kurallara uyulmaması hali için çeşitli hukuki sonuçlar doğabilmektedir. Kiracı kiralayana haber vermeksizin kiralananı tahliye ederse tazminat ödemek zorundadır. Bu tazminat dahilinde kiralananda oturulmayan dönem kirasını da kapsamaktadır.
Kira Sözleşmesinin Sona Erme Halleri
Kira sözleşmesi pek çok farklı sebeple sözleşmenin yapılış şekline göre farklı şekillerde sona ermektedir. Bu sebeplerin bir kısmı kiracından kaynaklı olduğu gibi bir kısmı da kiraya verenden kaynaklıdır. Bu yazımızın esas konusu kiracı tarafından sözleşme süresine riayet etmeksizin tahliye olduğu için diğer sona erme sebeplerine ayrıca detaylı olarak değinilmeyecektir. Bu sebepler hakkında bilgi edinmek için Kiracının Tahliyesi başlıklı yazımıza bakabilirsiniz.
a) Belirli Süreli Sözleşmede
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli olarak imzalanmış kira sözleşmelerinin süresinin bitiminden en az onbeş gün önceden bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilmektedir. Eğer bu süre içerisinde bir bildirimde bulunulmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzayacaktır. Kiraya veren ise sözleşmede taraflarca kararlaştırılmış olan sürenin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kiraya verenenin sözleşmeyi sona erdirme hakkı kanunen ifade edilmiş olan on yıllık uzama süresi sonunda en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Üç ay içerisinde bildirimde bulunulmazsa kira sözleşmesi yine bir yıl uzayacaktır.
b) Belirsiz Süreli Sözleşmede
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak kira sözleşmesini feshedebilir. Kiraya veren ise kira sözleşmesinin başlangıcından on yıl geçtikten sonra, her altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Bu sürelere riayet edilmeksizin sözleşmenin feshi mümkün değildir. Sürelere riayet edilmemesi halinde bazı hukuki sonuçlar doğmaktadır.
Kiracının Erken Tahliyesi Sebebiyle Oluşan Zarar
Kiracının sözleşme süresine riayet etmeksizin kiralananı tahliye etmesi halinde oluşacak zararlardan ilk akla geleni kiraya verenin gelir kaybıdır. Zira kiracının çıkmasıyla kiraya veren tekrar kiracı arayışına girecektir. Belli bir müddet de yeni bir kiracı bulunmaması halinde veya bulunduğunda da düşük bir bedel olması durumunda ciddi miktarda zarar söz konusu olacaktır. Kanun koyucu bu zararı önlemek için Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesinde erken tahliye durumunu düzenlemiştir. Buna göre kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edeceği ifade edilmiştir.
Tahliyeden Sonra Makul Süre Boyunca Kiranın Ödenmesi
Kiracının erken tahliyesi halinde tazminat olarak ifade edilen kalemlerin başında kiralananın boş kaldığı dönem için ödenmesi gereken kira bedelinin ödenmeye devam etmesi gerekmektedir. Ancak bu yükümlülük belirli bir süre ile kısıtlı olmalıdır. Bu süre bakımından ise net bir süre olmamakla birlikte yargı kararlarına yansımış çeşitli süreler bulunmaktadır. Yargıtay kararlarına göre çoğunluk olarak bu süreyi 2 ile 3 ay arasında olduğu ifade edilmiştir. Fakat yine de makul süre taşınmazın niteliklerine kiracı taleplerine göre daha kısalabileceği gibi uzama ihtimali de bulunmaktadır.
Ayrıca söz konusu tazminata sadece kira bedeli bakımından değil diğer aidat, ortak giderler, yan giderler gibi kira sözleşmesi ile kiracı tarafından karşılanması gereken tüm giderler bakımından da borçlar makul süre boyunca kiracı üzerindedir. Dolayısıyla kiracı tarafından ödenecek tazminat erken tahliye olmasaydı kiralayana ödemesi gereken tüm kalemlerin makul süre ile çarpımı neticesinde hesaplanacaktır. Bu hesaplama sonucunda bazı kalemlerin düşülerek kiralayana nihai tazminat ödenecektir. Bu düşülmesi gereken kalemler her olay özelinde ayrı ayrı değerlendirilmekle birlikte birkaçı şu şekildedir, kiralanana yapılan harcamalar, depozito, kiracı tarafından makul süreden önce yeni kiracı bulunması gibi.
Kiracının Başka Bir Kiracı Bulması
Erken tahliye durumunda kiracıya yüklenecek tazminattan kiracının kurtulabilmesi hali kanun koyucu tarafından mümkün kılınmıştır. Eğer kiracı kendisinden sonra oturmak üzere bir kiracı bulup getirirse bu durumda makul süre boyunca normal kira döneminde ödemesi gereken bedelleri ödemekten kurtulabilecektir. Fakat kiracının sadece bir kişi getirmesi bu borçlardan kurtulmaya yeterli değildir. Kiracının bulduğu yeni kiracı adayı kiraya verenin kabul edebileceği niteliklerde ve ödeme gücünde olması gerekmektedir. Bu şartlar sağlanmadığı takdirde kiraya veren kiracının bulduğu kişiye taşınmazı kiralamak zorunda değildir. Kiraya verenin yeni kiracıyı kabul etmeme gerekçesi haklı bir sebep teşkil ediyorsa, kiracının sorumluluğu yeni kiracı önerilmemiş gibi aynen devam edecektir.
Fakat kiraya veren geçerli bir sebep sunmaksızın ya da sunduğu sebebin makul bir zeminde olmaması halinde kiracının sorumluluğu kalkmaktadır. Diğer bir deyişle kiracının bulduğu kiracı adayı objektif şartlar dahilinde ödeme gücüne sahip ve kiraya veren tarafından da ortalama aranacak nitelikleri sağlıyorsa artık kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları devam etmeyecektir.
Önemli bir diğer husus ise kiracının bulduğu yeni kiracı adayı kiraya verene önerildiği tarihe kadar olan yükümlülükler devam edecektir. Yani taşınmaz tahliye edildikten belli bir süre sonra öneri gerçekleşmiş ise öneri tarihine kadar olan borçlardan kiracı sorumludur.
Kiracının Erken Tahliyesinde Haklı Sebep
Kiracının sözleşme süresine uymaksızın kiralananı tahliye etmesi eğer haklı bir sebebe dayanıyorsa bu durumda yukarıda zikredilen tazminattan sorumlu tutulamayacaktır. Bu haklı nedenle sözleşme feshi taraflar arasındaki ilişkiden kaynaklı olabileceği gibi kiralanın niteliğinden de olabilecektir. Örnek ile izah etmek gerekirse, kiralan taşınmazın atölye olarak kiralanmış olmasına rağmen konut niteliğinde ise veya taşınmazın statik olarak depreme dayanaksız olması gibi taşınmazın kendi niteliğinden kaynaklanan eksiklikler dolayısıyla sözleşme haklı neden feshedilebilecektir. Bir başka durum ise kiracı ile kiraya veren arasında husumet olması, yaralama, saldırı yahut tarafların birbirine karşı yaptıkları eylemlerden dolayı ceza alması halinde de tek taraflı fesih mümkündür. Bu gibi haller haklı nedenle fesih sebebi olup kiracıyı makul süre boyunca ödemesi gereken giderleri ödeme yükümlülüğünden kurtarmaktadır.
Anahtar Teslimi
Kiracının erken tahliyesi hususunda en önemli detaylardan biri anahtar teslimidir. Zira sadece evin tahliye edilmiş olması makul süre hesaplamasında tahliye tarihi esas alınacak gibi bir yanılsamaya düşülmektedir. Fakat anahtar teslimi yapılmadıkça kiracının evi tahliye ettiği değerlendirilmeyecektir. Dolayısıyla anahtar teslimi gerçekleşmemiş ise sanki taşınmazın kullanımı devam ediyormuş gibi tarafların borçları devam edecektir. Borçlar devam ettiği gibi anahtar teslim edilene kadar makul süre de başlamayacaktır. Bu sebeplerle gerek kiracı bakımından gerek kiralayan bakımından anahtarın teslim edilip edilmediği çok önemlidir.
Kiralayanın anahtarı teslim almaması halinde kiracı noter yahut mahkeme kanalıyla anahtarı teslim edebilecektir. Kapıcıya teslim, kiraya verenin aile efradından birine teslim gibi durumlarda harici teslimler kiracı aleyhine bir durum teşkil etme ihtimali barındırmaktadır. Kiraya verenin vekili veya temsilci olmayan birine anahtarın teslim edilmesi hiç teslim edilmemesi durumunu doğurabilecektir. Teslim sağlanmadığında da teslim sağlanana kadar tüm kira bedelleri ve yan giderler bakımında kiracı borçlu olacaktır.
Makul Süre Tazminatında Alacakların Mahsubu
Kiracının kiraya verenden alacağı olması halinde belirlenecek tazminattan bu alacaklar mahsup edilerek nihai olarak ödenecek miktar belirlenecektir. Bu alacak kalemleri farklı farklı sebeplerden olabilmektedir. İlk olarak akla gelen ve çoğu kira ilişkisinin de ana unsurların biri olan depozito bedelidir. Eğer kira ilişkisi kurulurken depozito da kararlaştırılıp ifa edilmiş ise bu durumda depozito bedeli mahsup edilecek kalemler arasındadır. Yine bir başka alacak kalemi kiralanana sözleşme kapsamında yapılan harcamalar da bu kapsamda değerlendirilebilecektir. Ayrıca kira bedeli yıllık olarak ödenmiş ise bu halde de kiraya verene ödenecek olan tazminattan makul süreyi aşan kısım geri istenebilecektir. Harici alacak kalemleri de somut olay özelliklerine göre belirlenerek mahsup edilip edilemeyeceği değerlendirilmelidir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Erken tahliyeden kaynaklanan ve kiraya veren tarafından açılacak kira kaybı alacağı talepli tazminat davası sözleşmenin ifa yerindeki veya kiracının yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesinde açılacaktır.
Avukatın Önemi
Kiracının erken tahliyesinden kaynaklı olarak açılacak tazminat davası, kira sözleşmesinin süresi dolmaksızın kiracı tarafı tarafından tek taraflı olarak kanuni sürelere uymadan feshedilmesi durumunda başlatılan bir hukuki süreçtir. Bu süreçte, kiracının veya kiraya verenin haklarının korunması ve erken tahliye işleminin veya erken tahliyeden doğacak tazminatın edinilmesi için hukuka uygun olarak gerçekleştirilmesi için avukatın önemi oldukça büyüktür.
Kiracının erken tahliyesinden kaynaklı olarak açılacak tazminat davasında avukatın görevleri arasında, müvekkilinin haklarının korunması, dava sürecinde müvekkilin adına gerekli işlemleri yapması, mahkemede müvekkilin savunmasını yapması ve tahliye işleminin veya erken tahliye sonrası tazminatın ediniminin yasal olarak gerçekleştirilmesi için gerekli adımları atması yer alır.
Bu süreçte, avukatın hukuki bilgisi ve tecrübesi, erken tahliyeden kaynaklı olarak açılacak tazminat davasının hak kaybına uğratmayacak şekilde yürütülmesi adına büyük önem taşır. Avukat, müvekkilinin haklarını en iyi şekilde savunmak için gerekli olan hukuki bilgi ve tecrübeye sahip olmalı ve dava sürecinde müvekkilinin yanında olmalıdır.
Ayrıca, avukatın, erken tahliyeden kaynaklı olarak açılacak tazminat davası sürecinde müvekkilin itiraz hakkını kullanması durumunda, mahkeme kararı kanun yoluna başvurmak için gerekli olan adımları atması da önemlidir. Bu sayede, müvekkilin hakları korunarak adil bir sonuç elde edilmesi mümkün olabilir.
Tüm bu nedenlerden dolayı, kiracının erken tahliyesinden kaynaklı olarak açılacak tazminat davası sürecinde avukatın rolü oldukça kritik bir öneme sahiptir ve kiracıların hukuki süreçlerinde bir avukatla çalışmaları, haklarının korunması ve hak kaybına uğramaması açısından son derece önemlidir.
Kiracının Erken Tahliyesi Dava Dilekçesi
Erken tahliyeden kaynaklı olarak açılacak tazminat davası sürecinde, avukatın rolü oldukça önemlidir ve taslak dilekçeler kullanmak yerine her olayın kendi koşulları değerlendirmeye tabi tutularak bir dava dilekçesi oluşturulması gerekmektedir. Bu nedenle, tazminat davası için örnek dilekçeler kullanarak hukuki süreçlere başlamak, birçok hak kaybına yol açabilecek hatalara neden olabilir.
Erken tahliyeden kaynaklı olarak açılacak tazminat dava dilekçesini hazırlamak için, öncelikle kiracının taşınmazı boşaltmasında haklı sebebi olup olmadığı, anahtar teslim tarihi, anahtar teslim şekli, tahliyeden sonra ödeme yapıp yapmadığı, ödeme yıllık mı yapıldığı gibi birçok detayın değerlendirilmesi gerekmektedir. Daha sonra, bu detayların hukuki temellerinin belirlenmesi ve buna uygun bir hukuki argüman hazırlanması gerekmektedir.
Dilekçenin hazırlanması sürecinde, davayı gören mahkeme ve mahkeme kararlarına uygun bir şekilde hazırlanması da önemlidir. Dilekçede, davaya konu olan taşınmazın adresi, kira sözleşmesinin tarihi, kira bedeli, tahliye tarihi, kira sözleşmesi kapsamında kiracının yükümlülükleri gibi bilgilerin doğru ve eksiksiz bir şekilde yer alması gerekmektedir.
Tüm bu nedenlerden dolayı, erken tahliyeden kaynaklı olarak açılacak tazminat davası bakımından taslak dilekçeler kullanarak hukuki süreçlere başlamak yerine, bir avukatla çalışmak ve her olayın kendi somut koşullarına göre bir dilekçe hazırlamak, haklarının korunması açısından son derece önemlidir.
Kiracının Erken Tahliyesi İhtarname Örneği
Erken tahliyeden oluşacak tazminat kalemlerinde de taslak ihtarnameden kaçınmak gereklidir. Zira ihtarname de hukuki irade açıklaması olduğu dikkate alındığında hatalı, eksik veya güncel olmayana metinlerden oluşma ihtimali yüksektir. Bilakis internetten erişilen taslak metinlerin bir yerden sonra güncellenmediği aşikardır. Bu sebeple ihtarname hazırlanmasında ve ihtarnamenin akıbetinin takibinde bir avukat desteğinden faydalanmak haklarınızın korunması hususunda yararınıza olacaktır.
Yargıtay Kararları
Kiraya verenin ölümü haline mirasçıları davaya devam edebileceklerdir.
“ …kiralanın erken tahliyesi nedeniyle mahrum kalınan kira alacağı ve kira sözleşmesi gereğince davalı kiracı tarafından ödenmesi gereken trafo bedelinin tahsili istemine ilişkin olup yargılama sırasında davacılardan …. vefatı üzerine davacı dışındaki mirasçıların da davaya dahil edilerek yargılamaya devam edilmiştir.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2022/7703 E., 2022/9758 K.
Anahtar kiraya verene teslim edilmediği takdirde kira borcundan sorumudur.
“Kural olarak; kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Kiracı yasal tahliye ve anahtar teslimi gerçekleşinceye dek kira parasını ödemekle yükümlüdür. Kiralananın anahtarının usulüne uygun şekilde kiraya verene teslim edildiğini yazılı delillerle kanıtlama yükümlülüğü davacı/kiracıya aittir. Anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8435 E., 2019/4558 K.
Anahtar notere teslim edildiği tebliği tarih teslim tarihi olarak kabul edilir.
“Mahkemece alınan bilirkişi raporunda taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul süre üç ay olarak belirlenmiş olup, kiracının belirlenen üç aylık makul süre tazminatından sorumlu olacağının kabulü gerekir. Bu kapsamda Mahkemece anahtarın notere tesliminin davalıya tebliğ edildiği 18.01.2013 tarihi tahliye tarihi olarak kabul edilerek bu tarihe kadar kira bedeli bu tarihten sonra da üç aylık makul süre tazminatı üzerinden hesaplama yapılmak suretiyle sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/3331 E., 2018/6999 K.
Kira sözleşmesinde erken tahliye halinde cezai şarta yer verilmiş ise ona itibar olunur.
“Hal böyle olunca, kira sözleşmesinin 31. maddesinde erken tahliye halinde 3 aylık kira bedelinin cezai şart olarak ödeneceği kabul edildiğine göre, kiracının tazminat sorumluluğu kararlaştırılan 3 aylık makul süre kadardır. Bu nedenle Mahkemece, erken fesih nedeniyle 3 aylık kira bedeline hükmedildiği halde, erken fesih tazminatı niteliğindeki BK 264. maddesine göre ayrıca 6 aylık kira bedeline hükmedilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/12073 E., 2018/2698 K.
Bilirkişi makul sürenin belirleyerek kiraya verenin uğradığı zararı hesap etmeli ve kiracının alacağı varsa talep üzerine alacaklar mahsup ederek nihai hesap yapılmalıdır.
“Kural olarak anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir. Kiralananın anahtarının usulüne uygun olarak kiraya verene teslim edilerek tahliye edildiği kiracı tarafından yazılı delillerle ispatlanmalıdır. Yasal anahtar teslimi bizzat anahtarı kiraya verene teslim etmek suretiyle veya notere ya da mahkemeye tevdi mahalli tayini suretiyle yapılır.
Hal böyle olunca mahkemece, uzman bilirkişiden rapor alınarak kiralananın kira sözleşmesindeki şartlarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre belirlenip davacı kiraya verenin tahliye tarihine kadar kira bedeli ve aidat borcundan, tahliye tarihinden itibaren ise makul süre kira bedeli ile bu döneme ait aidat borcundan sorumlu olacağı gözetilip, kiracının sorumlu olduğu tespit edilen tutardan da kira sözleşmesinde ödendiği belirtilen 1000 USD depozito bedeli mahsup edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken ehil olmayan bilirkişi raporuna göre ve davalının depozito bedeline ilişkin takas ve mahsup talebi değerlendirilmeksizin hüküm kurulması doğru görülmemiş ve bozmayı gerektirmiştir.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2020/10233 E., 2020/7199 K.
Kira sözleşmesinden doğan borçlar, benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre devam eder.
“Bu husus 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 325. maddesinde:" kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder..." denilmek suretiyle hüküm altına alınmıştır. Bu durumda, davacının zararı tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Ancak kiracının sorumluluğu kira süresi ile sınırlıdır.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 08.06.2021 T., 2021/3369 E., 2021/6221 K.
Kiraya verenin zararı tahliye tarihi ile yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedeli kadardır.
“Kiralananın erken tahliyesi halinde kural olarak kiracı, kira süresinin sonuna kadarki kira bedelinden sorumlu olup kiralayanın da tahliye edilen taşınmazın yeniden kiraya verilmesi hususunda gayret göstererek zararın artmasını önlemesi için kendine düşen yükümlülüğü yerine getirmesi gerekir. Bu halde davacının zararı tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibarettir.”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi ve 2015/3646 E., 2016/463 K.
Makul süre kira bedeli alacağı, likit olmadığından, bu bedel yönünden icra inkar tazminatına hükmedilemez.
“Bu itibarla; davalıların tahliye tarihi olan 10.09.2014'e kadar ödenmeyen kira borçlarından sorumlu olduğu, bu tarihten sonra da, ancak kira dönemi sonu ile sınırlı olmak kaydıyla, mahkemece bilirkişi marifetiyle belirlenecek taşınmazın yeniden aynı koşullarla kiraya verilebileceği makul süreye ilişkin kira bedelinden sorumlu olabileceği, makul süre kira bedeli alacağı, tazminat niteliğinde bulunup likit olmadığından, bu bedel yönünden davalılar aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilemeyeceği ve yine sözleşmenin 7. maddesinde '' teminatın kira bedeline mahsup edilemeyeceği, tahliye anında varsa kiracının ödemekle yükümlü olduğu giderler ile kira borçları ve kiralanana verilen zararların bedeli mahsup edildikten sonra iade olunacağı '' düzenlendiğinden, teminatın borçtan mahsubu gerektiği…”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2021/3369 E., 2021/6221 K
Kiraya veren ve kiracı aralarında anlaşarak kira sözleşmesini sona erdirilmesi halinde erken tahliyeden doğan zararlar talep edilemez.
“Tarafların karşılıklı anlaşma ile sözleşmeyi sonlandırmaları halinde haksız (erken) fesih söz konusu olmayacağından kiracının kiraya verenin bu yüzden uğradığı zararı tazminle yükümlü olduğu söylenemez”.
Erzurum BAM 2. Hukuk Dairesi 01.06.2022 T. ve 2022/977 K.
Taşınmazın özenli olarak kullanmadığı tespit edildiği takdirde kiracı makul süreye ek olarak tadilat süresi için de kira bedelinden de sorumludur.
“Erken tahliye halinde kural olarak kiracı anahtar teslim tarihine kadar olan kira bedeli ve aidat borcundan, anahtar teslim tarihinden sonra ise, TBK 325. maddesine göre, kiralananın aynı şartlarda kiralanabileceği makul süre kira bedelinden sorumludur. Tespit dosyasında hor kullanma nedeni ile meydana gelen zararın giderilebilmesi için 1 aylık süre öngörüldüğüne göre kiracı ayrıca bu eski hale getirme süresi içerisinde işleyecek kiradan da sorumludur”
Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi 21.12.2020 T. ve 2020/1564 K.
Kiracının kullanım amacına uygun olarak teslim edilmeyen kiralan bakımın erken fesih halinde kusurlu taraf kiraya verendir.
“…kiraya veren; kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiralayan o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir.
Davacı kiraya veren, gerekli vasıfları taşımayan binayı kreş olarak kiraya vererek kusurlu davranmıştır. Davalı kiracının da kiraladığı taşınmazın nitelik ve özellikleri konusunda gerek hukuki, gerek fiziki yönden gerekli araştırmayı yapmaması nedeniyle kusurlu olduğu anlaşılmaktadır. Bu nedenle Mahkemece, belirlenecek makul süre kira tazminatından tarafların kusur oranına göre indirim yapılması gerekirken talebin tamamen reddine karar verilmesi doğru değildir.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5334E., 2017/17042 K.
Kiracının alacağı olması halinde erken tahliyeden doğan alacakdan mahsup edilecektir.
“…kiraya verenlerin erken fesihten kaynaklanan alacakları hesaplanırken kiracının fazla ödediği kira bedeli ….mahsup edildiği anlaşılmaktadır.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2022/2117 E., 2022/8400 K.
Memurun tayininin çıkması önemli neden kapsamındadır.
Herhangi bir nedenle, sürekli edimli sözleşmeler kapsamında olan kira sözleşmesinde eğer taraflardan herhangi birisi için çekilmezlik hali durumu ortaya çıkmışsa, o tarafın sözleşme ile bağlı kalması kendisinden beklenemez. Önemli sebep kapsamında çekilmezlik, tarafın sözleşmeye katlanamayacağı haldir . Bu duruma örnek olarak kiracı memurun başka bir şehre atanması hali gösterilebilir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/7331 E., 2015/9163 K.
Sık Sorulan Sorular
Daha uyguna kiralık ev buldum bu eve geçmek istiyorum ne yapabilirim?
Söz konusu eve hemen geçmek istiyorsanız, makul süre boyunca halihazırdaki ev sahibinize kira bedeli ödemek zorunda kalabilirsiniz. Tarafı olduğunuz kira sözleşmesi hükümlerine göre sürelere riayet ederek kira sözleşmesini feshedebilirsiniz. Ancak bu halde belirli ise yeni dönem öncesinde ihtar ile belirsiz ise 6 aylık dönemlere riayet ederek ihtar şartı bulunmaktadır.
Anahtarı kapıcıya teslim ettim kira bedeli ödemek zorunda mıyım?
Kapıcı kiraya verenin temsilcisi değil ise taşınmazı teslim etmiş sayılmazsınız. Kiraya veren eğer anahtarı kapıcıdan teslim almazsa kira ve diğer tüm giderlerden sorumluluğunuz devam edecektir.
Ev sahibi evde oturmadığım günlerin kirasını istiyor ne yapmalıyım?
Eğer anahtarı kendisine teslim etmiş iseniz makul süre bağlamında sizden tazminat isteme hakkı vardır. Ancak makul süre yargıya konu olacaktır. Her bölgenin makul süresi farklıdır.
Eve kiracı buldum ancak ev sahibi kabul etmedi, kira ödemek zorunda mıyım?
Bulduğunuz kiracının nitelikleri objektif olarak değerlendirildiğinde kiraya veren tarafından kiralama yapılabilecek şartları sağlıyorsa sorumluluğunuz devam etmeyecektir. Ancak aksi durum söz konusu ise sorumluluğunuz devam edecektir.
İşlerim kötü gitti, işyerini kapatmak istiyorum mülk sahibine kira ödemek zorunda mıyım?
Makul süre boyunca halihazırdaki mülk sahibinize kira bedeli ödeme zorunluluğunuz bulunmaktadır. Ancak sizden sonrası için bir kiracı bulmanız halinde sorumluluğunu sona erecektir. Tarafı olduğunuz kira sözleşmesi hükümlerine göre sürelere riayet ederek kira sözleşmesini feshedebilirsiniz. Ancak bu halde belirli ise yeni dönem öncesinde ihtar ile belirsiz ise 6 aylık dönemlere riayet ederek ihtar şartı bulunmaktadır. Size en uygun olanı değerlendirip
Kiracım sözleşme süresinden önce evi boşaltmış kira bedeli de ödemiyor, ne yapmalıyım?
Kiracınız kiralananı tahliye etmiş ve anahtarı tarafınıza teslim etmiş ise bu durumda yeni bir kiracı bulana kadar geçecek makul süre için kira ve diğer giderleri ödemekle yükümlüdür. Eğer bu borcunu ifa etmezse makul süre sonun da kiracınıza dava veya icra takibi suretiyle alacağınızın tahsilini sağlayabilirsiniz. Ancak kiracınız anahtar teslimini gerçekleştirmemiş ise bu durumda kira ilişkisi devam ettiğinden her kira dönemi kira alacağınız için dava açma veya icra takibi başlatma hakkınız bulunmaktadır.
Kira bedelini yıllık ödedim oturmadığım dönemi geri alabilir miyim?
Evet, makul süreyi aşan bedeli geri alabilirsiniz.
Ev sahibi anahtarı teslim almıyor ne yapmalıyım?
Ev sahibi veya kiraya veren eğer anahtarı teslim almıyorsa mahkeme veya noter kanalıyla teslim sağlanabilecektir. Ancak bu durumda taşınmazın teslim tarihi olarak kiraya verene tebligatın yapıldığı tarih esas alınmaktadır.
Erken tahliye hali için cezai şart koymuştuk, kiracı ödemedi ne yapmalıyım?
Cezai şartın miktarı önemlidir. Eğer normal şartlar dahilinde fahiş bir bedele olarak değerlendirilmeyecek bir cezai şart ise geçerli olacaktır. Ancak sözleşme kapsamında tüm kira bedelleri muaccel hale gelir gibi bir şart konulmuş ise bu durumda cezai şart geçerli olmayacaktır.
Erken tahliye için anahtarı teslim almama hakkım var mı? Teslim almasam yaptırımı ne olur?
Açıkça böyle bir hakkınız olmamakla bir birlikte resmi kanallar aracılığıyla teslim edilmesini talep edebilirsiniz. Bu durumda kiracı noter veya mahkeme kanalıyla anahtarın teslimini sağlayabilecektir.
Kiracının erken tahliye tazminatı ne kadar?
Bu tazminat için net bir kira bedeli veya rakam vermek doğru değildir. Makul süreye göre tazminat belirlenecektir. Bazı yerlerde makul süre 1 ay iken bazı yerlerde 3 ay üzerinde olabilmektedir. Ancak çoğunlukla kabul edilen süre 3 ay civarındadır. Fakat yine de önemle belirtilmelidir ki her somut olay ayrı değerlendirilmelidir.
Kiracı evi erken tahliye ederse ne yapılır?
Tahliye sözleşme süresine riayet edilmeden erken bir tarihte yapılmış ise makul süre için kira bedeli talebinde bulunulabilecektir. Ancak kiracı sözleşmese ve kanunen belirtilmiş sürelere riayet edilerek tahliye söz konusu ise bu durumda yapılacak bir şey yoktur.
Tayin nedeniyle erken tahliye mümkün mü?
Erken tahliye her daim mümkündür. Sadece bazı haksız olarak sözleşmenin erken bir tarihte feshi halinde tazminat yükümlülüğü doğmaktadır. Ancak tayin önemli nedenle fesih sayılabilmekle birlikte doğacak tazminat bakımından yargılama gerektirmektedir.
Ev depreme elverişli değil, erken tahliye etsem tazminat ödemek zorunda mıyım?
Depreme elverişli olmadığı ortaya çıkan taşınmazdan erken tahliyeniz haklı nedenle sözleşmeyi sona erdirme kapsamında değerlendirildiği için herhangi bir tazminat ödeme zorunluluğunuz bulunmamaktadır.
Binaya işyeri ruhsatı verilmedi, sözleşme feshi halinde ne gibi durumlarla karşılaşırım?
Kira ilişkisi kurulurken eğer ruhsat alınma hususunda bir sorun olmadığı yahut daha önce bu şekilde kullanıldığı gibi kiraya verenden kaynaklanan kusurlar varsa sözleşme haklı sebeple tek taraflı olarak sona erdirilebilecektir. Ancak kiracı herhangi bir araştırma yapmamış kiralanan niteliklerini incelememiş ise bu durumda sözleşme haklı nedenle fesih edilemeyecektir. Erken tahliyeden dolayı makul süre boyunca kira ilişkisinden kaynaklanan borçlar devam edecektir.
Σχόλια