Kiracı Hakları

Kiracı hakları ülkemizde son dönemde yaşanan gayrimenkul ve kira artış miktarları göz önüne alındığında her kiracı ve mal sahibi tarafından bilinmesi gereken önemli haklardandır. Kira sözleşmesinin belirli koşulları karşıladığı durumlarda, kiracı hakları, kiracıyı olduğu kadar ev sahibini de koruyan yasal haklardır. Bu haklar, genellikle kiralayanın yükümlülüklerinden doğar ve kiracının bu yükümlülüklere istinaden belirli taleplerde bulunma hakkı vardır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracı ve kiralayan arasındaki anlaşma, belirli bir bedel karşılığında malın kullanım hakkının kiracıya bırakılmasını içerir. Kira sözleşmeleri hem kiraya veren hem de kiracı bakımından oldukça önem arz etmekte olduğundan, sözleşmenin hazırlanması hususunda dikkat edilecek hususları içeren "Kira Sözleşmesi Hazırlanırken Nelere Dikkat Edilmelidir?" başlıklı yazımızı okumanızı ve bir avukat yardımına başvurmanızı tavsiye ederiz.

Bir diğer kiracıları uyaracağımız husus ise kira bedelinin elden ödenmemesi hususudur. Kira bedelinin elden ödeniyor olması kiracının ileride haksız icra takiplerine maruz kalmasına sebep olabilir.

Asıl konumuz olan kiracı haklarına dönecek olursak; kiracı hakları gerek kanun gerekse Yargıtay kararlarıyla şekillenen haklardır. Kira sözleşmesine konu malın cinsine göre kiracı hakları da değişkenlik göstermektedir.

Kiracı Hakları Nelerdir?

Başlıca kiracı hakları şunlardır:

Kiralanan taşınmaz hangi amaçla kiralanmışsa bu maksada uygun olarak kiraya verenden teslim alma hakkı,
Sözleşme süresi boyunca kiralananı kullanma hakkı,
Kira sözleşmesi süresince kiracının kullanımına engel olan durumların giderilmesini talep etme hakkı,
Kiraya verilen taşınmazın geç teslim edilmesi halinde kiracının zararının tazmin edilmesini talep etme hakkı,
Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiraya verene yüklenen edimler yerine getirilmediği takdirde sözleşmeyi feshetme hakkı,
Kiracı, kiraya verenden yan giderlere katlanmasını isteme hakkını sahiptir. Bir başka deyişle, kiraya veren, kiralananın kullanımı ile ilgili olmak kaydıyla, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmak durumundadır.
Ayıbın giderilmesini talep etme hakkı,
Kiraya verenden aksi kararlaştırılmaması durumunda vergi, sigorta vb. giderleri ödemesini isteme hakkı,
Haklı bir gerekçeye dayanılmadığı sürece kira sözleşmesi devam ettiği müddetçe kiralanan taşınmazdan çıkarılmama hakkı,
Kiraya verenin yazılı izni olması koşulu ile kiralananı alt kiraya verme ya da devretme hakkı,
Üçüncü kişilerin kiralananda hak iddiası olabilir. Bu durumda kiraya verenin, davayı üstlenmesini ve uğradığı zararın giderilmesini talep etme hakkı,
Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Bu sebeple bu anlaşmaların yapılmasını engelleme hakkı,
Kanuna uygun miktardan fazla kira artış oranını ödememe hakkı,
Kiracıların apartmana yönetici olma hakkı,
(Bunun için kiracıların apartman kurulunda yapılan toplantılara katılması yeterlidir.)
Kiracının oturduğu ev kentsel dönüşüm nedeni ile boşaltılacaksa kiracı devletten alacağı çeşitli yardım hakları,
Taşınmaz kiralarında, kira sözleşmesi ile kiracılık hakkının tapu siciline şerh düşülmesini talep etme hakkı,

Ayrıca somut olayın şartlarına göre kiracı hakları değişkenlik gösterecektir. Yukarıda sayıldığı üzere kiracının hakları çok çeşitli olabilmektedir.

Kontratsız (Sözleşmesiz) Kiracı Hakları Nelerdir?

Her ne kadar ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda ispat açısından yazılı kira sözleşmeleri önem arz etse de, sözlü olarak yapılan kira sözleşmeleri de geçerli kabul edilmektedir. Türk Borçlar Kanunu hem yazılı hem de sözlü kira sözleşmelerini korumaktadır. Bu sebeple de yazılı olarak yapılan kira sözleşmeleri uyarınca kiracının sahip olduğu tüm haklar sözlü olarak yapılan kira sözleşmeleri için de geçerlidir.

Yeni Ev Sahibine Karşı Kiracı Hakları Nelerdir?

Satılan taşınmazlarda satış işlemi kira sözleşmesinin sonlanmasına doğrudan sebep olmamaktadır. Kira sözleşmesinin düzenlendiği Borçlar Kanununda kiralananın el değiştirmesi durumunda yeni ev sahibinin kira sözleşmesi ile bağlı olacağı düzenlenmiştir.

TBK madde 310 Kiralananın el değiştirmesi

‘’Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.’’

Söz konusu sözleşme önceki ev sahibi ile yapıldığı şekil ve şartlarda devam etmektedir. Yeni malik, kira sözleşmesinde taraf haline gelecek ve kiraya verenin yerine geçecektir. Yeni bir kontrat yapılmasına gerek olmayacaktır.

Yeni malikin kiracıyı tahliye edebilmesi için satın alınan taşınmazla ilgili kullanma mecburiyeti olmalı ve yeni malik tarafından usulüne uygun olarak bildirim süreleri içinde tebligat yapılmalıdır. Yeni malik kira sözleşmesini feshetmek isterse Türk Borçlar Kanunu 351. Madde uyarınca kiracıya taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim yapar. Bu durumda yeni malik 6 ayın sonunda dava açarak kiracıyı tahliye edebilir. Fakat bu sürelere uyulmayarak tahliye davası açılırsa kiracının buna itiraz hakkı vardır.

Kiracının Depozito Üzerindeki Hakkı

Kiraya verenle kiracı arasında yapılacak olan kira sözleşmesinde kiracının depozito ödemesi kararlaştırabilir. Depozito ödemesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 342. Madde uyarınca üç aylık toplam kirayı geçmemek koşulu ile belirlenebilir.

Depozito bedeli olarak kararlaştırılan para kiracı tarafından kiraya verenin onayı olmadığı sürece çekilmemek kaydıyla vadeli bir hesaba yatırılır. Kıymetli evrak depozito bedeli olarak alınırsa bu durumda bir bankaya depo edilir. Fakat uygulamada sıklıkla depozito kiraya verene teslim edilmektedir ve tahliye durumunda depozitonun geri verilmesinde anlaşmazlıklar çıkmaktadır.

Banka depozitolarının geri verilebilmesi koşulu her iki tarafın rızasının olmasıdır. Bunun yanında icra takibi söz konusu ise ve bu takip kesinleştiğinde veya kesinleşmiş bir mahkeme kararı varsa buna istinaden banka depozitosu geri verilir.

Kira sözleşmesi sonlandıktan sonraki üç ay içinde kiralayanın kiracıya karşı bir dava açması durumunda bankaya bunu yazılı olarak beyan etmesi gerekir. Kiralayan icra iflas yolunu kullanarak takibe giriştiğinde de bankaya yazılı bildirim yapmazsa banka depozitoyu kiracının talebine istinaden kiracıya geri verir.

Kentsel Dönüşümde Kiracı Hakları

Kentsel dönüşüm, kentteki afet riski taşıyan alanların belirlenip, sağlıklı ve yaşanabilir hale getirilmesi amacıyla yıkılarak yerine yenilerinin inşa edilmesi için yapılan bir süreçtir. Bu süreç kira ilişkisinin her iki tarafını da etkiler niteliktedir. Kentsel dönüşüm süreci, kiracılar için hem fırsat hem de riskler içermektedir. Kiracıların bu süreci fırsata çevirebilmeleri için haklarını bilmeleri ve bu haklarını korumaları önemlidir.

Kentsel dönüşüm sürecinde kiracıların hakları, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile düzenlenmiştir. Bu haklar kira yardımı, faiz desteği ve taşınma yardımıdır.

Ancak kiracıların bu haklarını kullanabilmeleri için bazı şartları yerine getirmeleri gerekmektedir. Örneğin kiracıların taşınma yardımı için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığıİl Müdürlüklerine başvurmaları gerekmektedir. Bahis geçen taşınma yardımı bir defaya mahsus verilmektedir. Kentsel dönüşüm sürecinde kiracıların haklarını korumaları için dikkat etmeleri gereken bazı hususlar bulunmaktadır. Bu hususlar şunlardır:

Kira sözleşmesini mutlaka noterde imzalattırın.
Kira sözleşmesinde kira bedelinin ve kiralama süresinin açıkça belirtildiğinden emin olun.
Kentsel dönüşüm sürecinin başlaması durumunda, kira sözleşmesinin süresinin bitimine kadar kiracı olarak kalmaya devam edeceğinizden emin olun.
Taşınma yardımı için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İl Müdürlüklerine başvuruda bulunun.

Ortak Giderler ve Apartman Aidatı Üzerinde Kiracı Hakları

Aksi sözleşmede yer almadığı sürece kiracı kiralanan taşınmazdaki kullanmaya bağlı yan giderlere katılmakla yükümlüdür. Aydınlatma, su, doğalgaz gibi giderler bu kalemler arasında yer almaktadır. Kiralanan taşınmazla ilgili demirbaş giderler olarak tanımlanan masraflar ise kiraya verene ait olurken kiracıdan bu bedeller talep edilememektedir.

Kiralanan taşınmazda ya da taşınmazın bulunduğu binada esaslı yapı niteliğinde masraf olması durumunda bu ödemeler kiraya verenin sorumluluğundadır. Kiracının kiralanan taşınmazda sonradan oluşan ve kendi kusuru olmayan ayıplardan kiraya vereni mesul tutma hakkı vardır.

Kira Sözleşmesi Bittiğinde Kiracı Hakları

Kira sözleşmeleri hazırlanırken belirli bir süre öngörülür. Konut ya da iş yeri sözleşmelerinde kararlaştırılan sürenin sonlanmasına rağmen kiraya veren kiracıyı kendiliğinden tahliye edememektedir.

Kiraya veren sözleşme bitiminde kiracıyı tahliye edecekse belirli süreli sözleşmenin bitiminden 15 gün öncesinde bildirim yapılması gerekmektedir. Bildirimde bulunulmaması sözleşmenin sürdüğünün kabul edilmesi anlamına geleceğinden sözleşme bir yıl daha uzar.

Kiracı 10 yıllık uzama süresi bittiğinde bu süre bitmeden üç ay önce bildirimde bulunulursa sebep göstermeye gerek kalmadan tahliye edilebilir.

Kira Artışı Ve Kiracı Hakları

Kiracı ve mal sahibi aralarında sözlü ya da yazılı bir sözleşme yapmak sureti ile anlaştıklarında kira bedelinin belirli aralıklarla artırılmasını sözleşmeye koyabilir. Kiranın belirli oranlarda artması kira artış oranı olarak adlandırılmaktadır.

Kira artışı değişen yaşam şartları, enflasyon ve benzer etmenler dikkate alınarak düzenlenirken bu yaklaşım hakkaniyet gereği düşünülmüş ve kanunda kendisine yer bulmuştur. Konutta ve iş yerinde farklı yasal düzenlemeler kapsamında kira artış oranları belirlenmektedir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu döneminde, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira bedelinin artırılmasına ilişkin olarak sözleşme özgürlüğünün ciddi şekilde sınırlandırıldığını görmekteyiz. TBK m. 344 ve 345’te düzenlenen kira bedeli ve kira bedelinin belirlenmesi hükümlerinde bu sınırlandırmaları görmekteyiz. Sınırlandırmaların amacı temel olarak kiracıyı korumaktır. Bu hükümler sayesinde kiraya verenin keyfi kira artışı yapmasının da önüne geçilmiştir.

Kira artışı tarafların belirlemiş olduğu kira bedeli üzerinden her yıl sözleşmede belirlenen oran baz alınarak kendiliğinden artar. Bu oranın her halükârda bir önceki yıla ait TÜFE oranını geçmemesi gerekir. Bir yıldan fazla süreli kira sözleşmeleri için de aynı durum geçerlidir.

Kira bedeli tespit edilirken kiracı ve kiraya veren arasında ortaya çıkan uyuşmazlıklarda kiracının kira bedelini tespit edilmesini isteme hakkı bulunur. Hâkim bu durumda tarafların anlaşma yapıp yapmadığına bakmaz.

01.07.2023 tarihinde yapılan düzenleme ile kira artış oranı 01.07.2024 tarihine kadar 1 yıl süre ile geçerli olmak koşuluyla %25 sınırlamasına tabi olmuştur. İlgili yasa kapsamında yapılan bu düzenleme uyarınca konut kiralarına %25 üzerinde zam yapılamamaktadır. Fakat bu düzenleme işyeri kiraları bakımından geçerli değildir.

Beş yıldan uzun süren sözleşmelerde ya da beş yıl sonunda yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonra her beş yıl sonunda yeni kira yılındaki kira bedeli TÜFE baz alınarak ve hakkaniyet gözetilerek hesaplanmaktadır. Emsal kira bedelleri de hesaplama sırasında dikkate alınır.

Kiracının Sözleşme Bitmeden Evden Çıkma Hakkı

Kiralayan sözleşmede yer verilen sürenin öncesinde gerekçe göstermeksizin kiraladığı taşınmazı boşaltabilir. Kiracıya bu hak tanınmakla birlikte Türk Borçlar Hukuku 325. Maddesi uyarınca kiralayanın mağdur olmaması da düşünülmüştür.

Bu durumda kiralayan sözleşme süresi öncesinde gayrimenkulü boşaltırsa kira sözleşmesinden doğacak olan borçları devam eder. Bu devam süresi kiralananın benzer şartlarda kiralanmasına dek geçecek olan makul bir zaman aralığıdır.

Ev Sahibi Hangi Durumlarda Kiracıyı Evden Çıkaramaz?

Ev sahibinin kiracıyı sebepsiz çıkarması için sözleşmenin başlamasından itibaren 10 yıllık uzama süresi gerekmektedir.
Eğer kiracı kirayı ödemeyi 2 kere geciktirir ancak kiraya veren 2 haklı ihtar çekmezse kiracıyı evden çıkartamaz.
Eğer ev sahibinin eve ihtiyacı yoksa veya aynı çevrede başkaca bir evi bulunuyorsa kiracıyı ihtiyaç nedeniyle evden tahliye edemez.
Eğer geçersiz bir tahliye taahhüdü varsa yine tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiracı evden çıkarılamaz.

Bu örnekler sınırlı sayıda olmamakla birlikte somut olayın şartlarına göre ev sahibi kiracı hakları değerlendirilmelidir.

İş Yeri Kiracı Hakları

İş yeri kiracı hakları, genel hatlarıyla konut kiracısı haklarından farklı değildir. Ev sahibi bakımından konut tahliye sürelerine ve gerekçelerine dair aranan şartlar, iş yerleri bakımından da aynı şekilde uygulanır. Dolayısıyla, iş yeri kiracıları bakımından özel bir durumun olmadığı söylenebilir.

Ev kirasından farklı olarak; kira sözleşmesinin 01.07.2024 tarihine kadar yenilenmesi halinde gündeme gelen %25’lik artış sınırı, iş yeri kiraları bakımından geçerli değildir. İş yeri kiralarında, ilgili ayın TÜFE oranı zam için üst sınır teşkil eder.

Beş Yıllık Kiracı Hakları

Kiraya veren kiracıyı dilediği şekilde ve zamanda tahliye edebilme serbestisine sahip değildir. Beş yılı dolduran kiracı, sırf beş yıl dolduğu için tahliye edilemez. Ancak kiraya verenin kanunda öngörülen sebeplere ve sınırlı tutulan gerekçelere dayanması durumunda kiracıyı mahkeme kanalı ile tahliye edebilmesi söz konusudur.

Çatılı iş yeri ve konut kiralamalarında yapılan sözleşmelerin süreli olması halinde ve bu süre sonlandığında sözleşmenin kendiliğinden sonlanmadığı görülür. Kiraya verenin yazılı bir bildirim yapmaması halinde sözleşme kendiliğinden bir yıl süre ile uzamaya devam eder. Kiraya verene tanınmayan bu hak kanun koyucu tarafından kiracıya verilmektedir. Kiraya verenin kanunda kendisi için öngörülmüş olan fesih halleri oluştuğunda sözleşmeyi feshedebilme hakkı bulunur.

Kira sözleşmesinin süresi beş yılı doldurmuşsa, kiracının tahliyesi için kiraya verenin haklı bir sebebi olması gerekir. Beş yıllık kiracının hakları şunlardır:

Kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez.
Kiraya veren, kira sözleşmesini sona erdirmek için haklı bir sebep göstermek ve kiracıya en az 30 gün önce yazılı olarak bildirimde bulunmak zorundadır.
Kiraya veren, kira bedelinde değişiklik yapmak istediğinde, kiracıya bildirimde bulunmak zorundadır.
Kira bedelinin belirlenmesinde, TÜİK’in her yıl bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını (TÜFE) geçmemek koşuluyla belirlediği kira artış oranı esas alınır.
Beş yıllık kiracı hakları, kiracıyı kiraya verene karşı korur. Bu haklar, kiracının kiralananı güven içinde ve huzurlu bir şekilde kullanmasını sağlar.

10 Yıllık Kiracı Hakları

Kira sözleşmelerindeki 10 yıllık sürenin hesabı ve ihtar şartları dikkatli şekilde hesaplanmalıdır. Kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre kanunen yapılan ayrım nedeniyle süre ve ihtar koşulları farklıdır.

Kiraya verenin 10 yıllık bir kira sözleşmesinde tahliye talebinde bulunabilmesi için; belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresi artı 10 yılın tamamlanmasının ardından bu süreyi takip eden her uzama yılının bitiminden asgari 3 ay önce bildirimde bulunarak dönem sonunda dava açılabilir.

Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise baştan itibaren 10 yılı dolduran kira sözleşmelerinde, her 6 aylık kira döneminden 3 ay öncesinde ihtar çekerek dönem sonunda dava açılabilir.

Belirli ve belirsiz kira sözleşmeleri için öngörülen 10 yıllık süreler doğru hesaplanmadığı, ihtar gönderim sürelerine ve usullerine uygun davranılmadığı takdirde kiracı hakları kapsamında tahliye talebine itiraz edilebilir. Kiracı, sözleşmenin bitişi, kira bedelinin yükseltilmesi veya evden çıkarma gibi konularda yasal destek alabilmek için bir hukuk uzmanına danışabilir.

Kiracı ve Kiraya Veren Uyuşmazlıklarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kiracı ile kiraya veren arasında çıkabilecek kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise, kiracının yerleşim yeri mahkemesi veya kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesidir.

Son olarak, özellikle belirtmekte fayda var; kiracı ve kiraya veren uyuşmazlıklarında deneyim sahibi, alanında uzman bir gayrimenkul avukatından yardım almak, hak ve menfaat kaybı yaşanmaması bakımından en sağlıklı yaklaşım olacaktır.

Sık Sorulan Sorular

Ev sahibim akrabam oturacak diyerek tahliye davası açabilir mi?

Kanunda ihtiyaç sebebiyle tahliyeye ilişkin olarak yapılan düzenleme açık ve nettir. Kiraya veren, kiralananı; kendisi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kira sözleşmesini dava ile sona erdirebilir. Dolayısıyla sayılanların dışındaki bir akrabalık ilişkisini kabul etmek mümkün değildir.

Konut kiralarında %25’lik kira artış sınırlamasını aşan ödemelerin iadesi mümkün mü?

Önemle belirtmekte fayda var ki; kiraya veren kanuni sınırlamaların üzerinde zam isterlerse kiracı yasal oranında zam yaparak ödemelerini yapmaya devam etmeli şayet kiraya veren bu durumu kabul etmezse kira tespit davası açması gerekir. Ancak yasal oran üzerinde kalan kısım için haklılığını ispatı zor olacağından bu davaların da ret ile sonuçlanması kuvvetle muhtemeldir.

Ev sahibim kirayı arttırmak için dava açabilir mi?

Evet mümkündür. Kira tespit davası konusunu ele aldığımız yazımızı bu konuda okuyabilirsiniz.

5 yılı dolduran kiracı için %25 zam sınırlaması geçerli midir?

Hayır, 5 yılı dolduran kiracıların kira artışı TBK m.344/3 kapsamında olması sebebiyle geçerli değildir.

Kiracısı olduğumuz bina için kentsel dönüşüm süreci başlatıldı, kira yardımından nasıl faydalanabilirim?

Bu yardımlara karar veren merci Çevre ve Şehircilik Bakanlığı olup kira yardımından faydalanabilmek için, tahliye tarihinden itibaren bir yıl içerisinde veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren üç ay içerisinde, riskli yapının bulunduğu ildeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğe veya Belediyeye başvurulur.

Riskli yapı kararına kiracı itiraz edebilir mi?

Bina için riskli yapı kararı alındığında, itiraz etme hakkı yalnızca maliklere ait olup kiracıların ve yapı üzerindeki bağımsız bölümlerde ipoteği bulunan kişilerin, riskli yapı tespitine itiraz hakları bulunmamaktadır.

Kiracı ev sahibine karşı tazminat davası açabilir mi?

Koşulları oluşursa kiracı ev sahibine tazminat davası açabilir. Bu tazminat davası koşullarından en temel ikisi TBK madde 355’te sayılmıştır ve kiraya veren açısından yeniden kiralama yasağı söz konusudur. Kiraya veren kiracısını ihtiyaç sebebiyle tahliye ettikten sonra veya yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye ettikten sonra ise eski hali ile 3 yıl geçmeden başkasına kiraya veremez.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mu?

Evet zorunludur. Kira uyuşmazlıklarında yapılan yasal düzenlemelerle, Resmi Gazete’de 05.04.2023 tarihinde yayınlanan Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. Maddesi ile kira uyuşmazlıklarında (bazı istisnalar mevcut) zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir.