Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
- Av. Hilmi KARACA
- 7 Nis 2023
- 12 dakikada okunur
Güncelleme tarihi: 24 Şub 2024
Kiracı Tahliyesi Nedir ve Nasıl Tahliye Edilir?
Kiracının nasıl tahliye edilebileceği son zamanların sık sorulan sorularından biri haline gelmiştir. Mülk sahipleri, kiracılarını farklı sebeplerle kiralanandan çıkartmak istemektedirler. Bu sebeple de birçok kez bizlere "Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?" sorusunu sormaktadırlar. Kira sözleşmesi ile yasalar gereği on yıllık oturma hakkı kazanan kiracının kiralanan taşınmazdan çıkartılması ancak belli başlı durumlarda sağlanabilmektedir. Bu durumlara ilave olarak dezavantajlı durumda olan kiracıyı koruyan yasalar dolayısıyla da bu tahliye durumlarına ilişkin yerine getirilmesi gereken kanuni şartlar aranmaktadır. Dolayısıyla aşağıda izah edilen durumlar olmadan tahliye gündeme gelmeyeceği gibi bu durumlara ilişkin şartlar sağlanmadan da tahliye yapılamayacaktır.
Kiracı nasıl tahliye edilebilir?
Kiracılar dava yoluyla kiralanandan tahliye edilebilecekleri gibi icra takibi aracılığıyla da kiralanandan tahliye edilebilir. Hangi usulün kullanılacağı ise mevcut durumlara ve mülk sahibinin talebine göre şekillenmektedir. Dolayısıyla kiracının kiralanandan çıkartılması tek bir usuli şekle veya tek bir nedene bağlı değildir. Bununla birlikte bu usuli şartlar sağlanmadan ve hukuken sayılan sebepler oluşmadan kiracıyı kiralanandan tahliye etmeye çalışmak mümkün olmadığı gibi hukuka aykırı olarak da bu tahliyenin sağlanması halinde devam eden süreçte maddi yaptırımlarla geri dönüş olmaktadır. Bu sebeple sürecin bir avukattan hukuki destek alarak yürütülmesi önemlidir. Aksi halde öngörülmeyen ve istenmeyen neticeler gerçekleşebilecektir.
Sözleşmenin Sona Ermesi ve 10 Yıllık Sürenin Dolması Halinde Tahliye
Kira sözleşmesi süreli veya süresiz olarak yapılan sözleşmelerdendir. Sözleşme süresinin sona ermesi durumunda kiraya verene doğrudan tahliye hakkı verilmemektedir. Sözleşme süresi 10 yılın altında olan sözleşmelerde sözleşme süresinin dolmasıyla sadece kiracı kendi isteğiyle kiralananda çıkabilmektedir.
Kiraya verene kiracıyı çıkarma hakkı sözleşme sona erdikten sonra kiracının 10 yıldır kiracı olduğu durumlarda mümkün olabilmektedir. Bu 10 yıllık süre gerçekleşmeden kiraya veren kiracıya taşınmazdan diğer haklı gerekçeler haricinde tahliye edemez. Bu şekilde de tahliyenin gerçekleşmesi için 10. kez yenilenen sözleşmenin sona ermesine 3 ay kala kiraya verene yazılı olarak bildirimde bulunulması gerekmektedir.
Özetle;
Sözleşme Süresi Sona Ermeli
10. kez yenilenmeli
Son yenilemenin bitimine 3 ay kala yazılı bildirim
Örnek vermek gerekirse;
1 Ocak 2011 yılında 3 yıllık kira sözleşmesi imzalanır.
Sözleşme 1 Ocak 2014 tarihinde sona erer.
10 kez sözleşme yenilenmeli.
1 Ekim 2023'te yazılı bildirim.
31 Aralık 2023'te tahliye.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Durumunda Tahliye
Kiracı eğer kira bedelini ödemiyorsa bu sebeple kiralayan tarafından tahliyesi mümkündür. Bu şekilde tahliyenin gerçekleşebilmesi için birinci önemli şart kiracının aynı kira dönemi içerisinde 2 defa kirayı hiç ödememiş veya geciktirmiş olması gerektirmektir. Bu da sadece tahliye için yeterli değildir. İkinci önemli şart ise kiracıya ödenmeyen veya geciktirilen kira bedeli için yazılı olarak ihtarname gönderilmesi gerekmektedir.
Özetle Şartlar:
Kira Bedelinin 2 defa ödenmemesi
2 defa ihtarname gönderilmesi
Bu şartlar gerçekleştikten sonra tahliye davası açılarak kiracının tahliyesini sağlamak mümkün olacaktır. Ancak tahliye davası açarken de dikkat edilmesi gereken mühim olan diğer husus 2 haklı ihtarnameye konu olan kira döneminin bitimini takip eden 1 aylık süre zarfında açılmasıdır.
Süreci örnekle açıklamak gerekirse;
1 Ocak 2011 yılında 3 yıllık kira imzalanır.
2011 yılının Mayıs ayı ve Temmuz ayının kira bedeli ödenmememiş.
Her iki ay içinde ayrı ayrı ödeme yapılmadan ihtarname gönderilir.
1 Şubat 2012 tarihine kadar Tahliye Davası açılır.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye
Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu bir başkası tarafından kiralanana ihtiyacı söz konusu olması halinde de kiracının tahliyesi mümkün olabilmektedir. İhtiyaç sebebiyle tahliye için ihtiyacın samimi ve zorunlu olması gerektiği gibi ayrıca kiraya verenin aynı bölgede kiralanan ile benzer nitelikleri olan başka bir taşınmazının olmaması gerekmektedir.
Bu sebeple tahliyenin gerçekleşebilmesi için belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren 1 aylık süre zarfında dava açılmalıdır. Eğer sözleşme belirsiz süreli ise dava bu sefer de fesih dönemi ve fesih bildirim için öngörülmüş olan sürelere uyularak belirlenen tarihten itibaren 1 ay içerisinde açılmalıdır.
Bu sürelere uyulmadan açılan davalarda tahliye neticesi elde edlemeyeceği gibi dava reddedilip ilave olarak yargılama masrafları da davayı açan tarafa yüklenecektir.
Özetle Şartlar:
Kiraya verenin kendisinin veya kanunda yazan yakınlarının gereksinimi
Gereksinimin samimi, zorunlu olması
Aynı bölgede kiraya verene ait başka taşınmazın olmaması
Belirlenen tarihten itibaren 1 ay içerisinde Tahliye davasının açılması
Bu şartlara ve usule uyularak açılan tahliye davası ile kiracının tahliyesini sağlamak mümkün olabilecektir. Ancak dikkat edilmelidir ki, bu tahliye sebebinde ihtiyacın samimi ve zorunlu olması her somut olay özelinde ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekmektedir. O sebeple de ihtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığı yargılamayı yapacak mahkemenin takdirindedir.
Bu tahliye sebebi bakımından ayrıca ve önemli olan bir başka husus ise tahliye gerçekleştikten sonra kiralanan 3 yıl boyunca kiraya verilememektedir. 3 yıllık süre zarfında bir başkasına kiraya verilmesi halinde eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere maddi tazminata hükmedilir. 3 yıllık süre içerisinde kiralanana ihtiyaç kalmaması halinde de başka birine kiraya verilemez, ihtiyacın kalmadığı tahliye edilen kiracıya bildirilmek zorundadır.
Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye
Kiralanan ev veya iş yerinin satılarak kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermemektedir. Yeni malik de önceki kira sözleşmesiyle bağlıdır. Kira sözleşmesinin şekil şartı olmadığından ötürü yazılı bir kira sözleşmesinin varlığına gerek yoktur. Kira ilişkisi olması yeterlidir. Kiralanan taşınmazı edinen yeni malik kendisinin veya kanunda yazan yakınlarının ihtiyacı sebebiyle kira sözleşmesini sonlandırarak kiracıyı tahliye edebilmektedir. Ancak yine bu ihtiyacın kapsamı kiralanan taşınmazın konut veya işyeri olarak yeni edinen malik veya yakınları tarafından kullanılacak olması olarak ifade edilebilir.
Bu sebebe istinaden kiracının tahliyesi için öncelikle söz konusu ihtiyaç samimi ve zorunlu olmalıdır. Samimiyet ve zorunluluk yine mahkeme tarafından değerlendirileceği için objektiflik esastır. Bir diğer şart, dinilen taşınmazın tümünün yeni edinilmiş olması gerekmekte yani daha önce bir kısmında malik olunmaması gerekmektedir.
Yukarıda sayılan şartlar sağlandıktan sonra kanunda öngörülen süreler uyulmak koşuluyla tahliye mümkün hale gelebilir. Kanunda öngörülen süreler ise öncelikle taşınmazı edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya taşınmazı 6 ay sonra tahliye etmesi yönünde ihtarname çekilmesi gerekmektedir. Eğer bu 6 aylık süre içerisinde kiracı taşınmazı tahliye etmezse yeni malik tahliye davası açarak taşınmazı tahliye edebilecektir.
Özetle Şartlar:
Yeni malikin kendisinin veya kanunda yazan yakınlarının gereksinimi
Gereksinimin samimi, zorunlu olması
Edinmeden itibaren 1 ay içerisinde 6 ay sonra tahliye yönünde İhtarname
6 ay sonra Tahliye Davası
Kanunla yeni malike tanınan ihtiyaç sebebiyle tahliye için bir diğer usul ise sözleşme süresi bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde açılacak tahliye davası yoludur. Bu yol genelde kira sözleşmesinin sona ermesine 6 aydan kısa süre kalan durumlarda çoğunlukla başvurulmaktadır. Eğer sözleşme sona ermesine 6 aydan kısa bir süre kalmış ise bu yola başvurmak daha avantajlıdır.
Özetle Şartlar:
Yeni malikin kendisinin veya kanunda yazan yakınlarının gereksinimi
Gereksinimin samimi, zorunlu olması
Sözleşme süresi bitiminden sonra 1 ay içerisinde tahliye davası
Onarım ve Yeniden İnşa Sebebiyle Tahliye
Kiralanan taşınmazda yapılacak kapsamlı onarım veya kiralananın yeniden inşası durumlarında kiracı tahliyesi gündeme gelebilmektedir. Onarım dolayısıyla tahliye için onarımın boyutu önemlidir. Eğer ki yapılacak onarım halinde kiralananda yaşamak ve faaliyet yürütmek diğer bir deyişle taşınmazı kullanmak imkansız hale gelmiyorsa tahliye mümkün değildir. Tahliye için taşınmazın kullanılamamazlığı herkes için için yani objektif koşullar kapsamında mümkün olmalıdır.
Ancak taşınmazın yeniden inşaası söz konusu ise burada da kullanılamamazlık aranmakla birlikte başka hususlar da önem kazanmaktadır. Bunlarda biri taşınmazın yeniden inşası için hazırlanmış bir projenin olup olmadığıdır. Eğer ki böyle bir proje yoksa tahliye mümkün değildir. Başlı başına projenin olması da yeterli değildir. Projenin güncel yasal düzenlemelere uygun olarak hazırlanması da gereklidir.
Tüm bu şartlar sağlandıktan sonra diğer tahliye sebeplerinde olduğu gibi bu tahliye sebebinde de bazı sürelere riayet önemlidir. Bu sürelere uyulmaksızın tahliyenin sağlanması mümkün değildir. Tahliyenin gerçekleşebilmesi için belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren 1 aylık süre zarfında dava açılmalıdır. Eğer sözleşme belirsiz süreli ise dava bu sefer de fesih dönemi ve fesih bildirim için öngörülmüş olan sürelere uyularak belirlenen tarihten itibaren 1 ay içerisinde açılmalıdır.
Tüm bu şartlar sağlanarak kiracının tahliyesi sağlandıktan sonra kiralama yasağı gündeme gelecektir. Eğer kiralanan da bir onarım ve yeniden inşa yapılmamış yani eski hali ile durmakta ise 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiraya verilemeyecektir. Kiralananda onarım ve yeniden inşa söz konusu olmuş ise bu sefer de tahliye edilen kiracının öncelik hakkı vardır. Bu kapsamda kiraya veren kiracıya teklif sunmak zorundadır. Kiralama yasağına ve öncelik hakkına riayet etmeyen kiralayan hakkında son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere maddi tazminata hükmedilir.
Önemli Sebeplerin Varlığı Dolayısıyla Tahliye
Bazı önemli sebeplerin varlığı halinde de kiracının tahliyesi istenebilmektedir. Bu önemli sebepler ise her olay için ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekmektedir. Kiracının haysiyetsiz bir yaşam sürmesi, hırsızlık yapması, uyuşturucu kullanması, ev sahibi ile kavga edilmesi gibi bazı durumlar sayılabilmektedir. Fakat bunlarla sınırlı değildir. Bu tahliye sebebi bakımından önemli olan husus söz konusu sebep dolayısıyla artık kira ilişkisinin taraflardan biri için çekilmez hale gelmiş olması gerekmektedir. Bu durumda sözleşme tek taraflı olarak feshedilebilecektir.
Sözleşmenin feshine uymayan kiracıya tahliye davası açılarak tahliye gerçekleştirilebilir. Ancak yine özellikle ifade etmek gerekir ki önemli sebebin kiracının tahliyesini gerektirecek ve çekilmezliği belirleyecek olan mahkemedir. Her sebep önemli sebep olarak nitelendirilemeyecek olunduğundan mahkeme sebebi eğer gerekli ve yeterli görürse tahliye gerçekleşecektir.
Kiracının Kiralanana Zarar Vermesi Dolayısıyla Tahliye
Kiracı kiralanan konut veya işyerine sözleşmeye. aykırı olarak müdahalelerde bulunur veya zarar verirse bazı şartların oluşması halinde tahliye edilebilmektedir. Ancak bu tahliye sebebine dayanarak tahliyenin gerçekleşebilmesi için öncelikle kiracıya yazılı bir ihtarda bulunulması gerekmektedir. Bu ihtar ise tahliye edilmesi yönünde değil zararın veya sözleşmeye aykırılığın giderilmesi yönündedir.
En az otuz günlük süre verilerek kiracıdan bu zararı yahut sözleşmeye aykırı kullanımı gidermesi istenir. Kiracı kendisine verilen süre içerisinde zararı veya sözleşmeye aykırılığı gidermezse sözleşme feshedilecektir. Bu kapsamda da tahliye davası gündeme gelecektir.
Ancak bazı durumlar için ise ihtarname göndermeye gerek yoktur. Bu durumlar ağır zarar söz konusu olması veya kiracıya süre tanınmasının bir faydasının olmadığı zamanları iade etmektedir. Yani kiracıya süre verilmesinin oluşan netice bakımından bir faydası yok hatta sorunu daha da ileri bir boyuta taşıyacak ise bu durumda doğrudan ihtarname ile sözleşme sona erdirilip kiracını tahliyesi istenebilecektir. Eğer ki kiracı tahliye etmezse yine tahliye davası açılabilecektir.
Fakat süre verip vermemenin gerekliliği yararsız olup olmayacağı tarafların kendi fikir ve düşüncelerine göre değerlendirilmemelidir. Bu kapsamda bir hukuki bir tavsiye almanız önemlidir. Zira değerlendirmeniniz tam aksi bir durum söz konusu olur ise tahliye gerçekleşmeyeceği gibi fazladan maddi kayıp yaşanacaktır.
Kiracının İflası Dolayısıyla Tahliye
Kira sözleşmesi devam ederken kiracının iflas etmesi halinde de kiraya verene sözleşmeyi feshederek kiralananı tahliye etme imkanı tanınmaktadır. Ancak sözleşmenin feshi ve tahliyenin gerçekleşebilmesi için öncelikle kiracıya henüz ödeme vakti gelmemiş kira bedelleri için güvence verilmesi istenilmelidir. Bu güvence talebine kiracıdan olumsuz yanıt gelir ve güvence gösteremezse sözleşme feshedilerek kiracının tahliyesi istenir.
Ayrıca sadece kiracıya haricinde yazılı olarak iflas masasına da başvurulabilir güvence verilmesi için. Eğer buradan da güvence verilmezse sözleşmeyi doğrudan feshederek kiracının tahliyesi istenebilir.
Kiracıya Ait Başka Konut Olması Halinde Tahliye
Bu tahliye sebebi diğer tahliye sebeplerine nazaran daha farklıdır. Kira sözleşmesi imzalanırken kiracıya veya eşine ait bir konut olduğunun bilinmemesi gerekmektedir. Eğer aynı ilçe yahut belediye sınırları içerisinde kiracı ya da eşine ait konut varsa bu durumda kiracıdan evi tahliye etmesi istenebilecektir. Fakat bu konutun varlığı kiraya veren tarafından biliniyorsa tahliye talep edilemeyecektir.
Bu sebebe dayanarak kiracının tahliyesinin sağlanması da yine diğer tahliye sebeplerinde olduğu gibi bazı sürelere uyulmasını gerektirmektedir. Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 aylık süre zarfında tahliye davası açılması gerekmektedir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Tahliyesi
Son zamanlarda çok sıkça karşımıza çıkan bir tahliye yöntemidir. Özellikle yeni dönemde gerçekleşen ev veya konut kiralamalarında kiracıya kira sözleşmesi haricinde bir de tahliye taahhütnamesi imzalatılmaktadır. Tahliye taahhütnamesi bir çok detayı barından ve kötü niyetli olarak kullanılabilecek bir belge olduğundan gerek kiracı gerek kiralayan tarafından düzenlenirken dikkat edilmesi gereken birçok farklı unsuru barındırmaktadır.
Taahhütname esas olarak iki taraflı bir sözleşme değildir. Sadece kiracı tarafından imzalanmış ve kiracı tarafından kiralananın tahliye edileceğine ilişkin bir beyandır. Ancak bu beyan tek başına kiracıyı tahliye etmeye yetmemektedir. Belli başlı geçerlilik şartları vardır.
Geçerlilik Şartları:
Kiracı veya tahliye taahhütnamesi için yetkisi bulunan temsilci tarafından verilmelidir.
Yazılı olmak zorundadır.
Boşaltılacak tarih belirli olmalıdır.
Kira sözleşmesi imzalanırken veya sözleşmeden önce verilemez.
Eğer taahhütname tüm bu geçerlilik şartlarını sağlıyor ise kiracının tahliyesi gerçekleşebilmektedir. Ancak taahhütname başlı başına tahliyeye yetmemektedir. Kiracı taahhütnameye rağmen kiralananı tahliye etmiyorsa taahhütnamedeki tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde icra dairesine ya da mahkemeye başvurarak tahliye sağlanabilmektedir.
Fakat tahliye taahhüdü imzalanırken dikkate edilmelidir ki, kira sözleşmesi ile birlikte imzalanmasına rağmen imzadan sonraki bir tarihin atılması açıkça kanuna karşı hile teşkil ettiğinden taahhütnameyi geçersiz kılacaktır. Böyle alınmış bir taahhüde dayanarak kiracının tahliyesini sağlamak mümkün değildir.
Ödenmeyen Kira Bakımından İcra Takibi ile Kiracının Tahliyesi
Kiracının tahliyesine yönelik son yol ise dava haricinde bir yol olan ödemenin hiç gerçekleşmemesi halinde icra takibi ile yapılcak yoldur. Bu usulde tahliyenin gerçekleşebilmesi için kiracının kira bedelini ödememiş olması gerekmektedir. Ödenmeyen kira bedeli için tahliye talepli olarak icra takibi yapılarak 30 günlük süre verilir. Bu süre içerisinde de ödemez ise kiracının tahliyesi yönünde karar alınmak suretiyle tahliye gerçekleşebilecektir. Ancak kiracı kendisinde verilen 30 günlük süre zarfında borcunu öder ise tahliye gerçekleşemeyecektir.
Ödeme gerçekleşmesi halinde de yapılan icra takibi haklı ihtar olarak değerlendirilecek olup ikinci bir haklı ihtar da gündeme gelmesi halinde iki haklı ihtar ile tahliye yapılabilecektir. Buna ilişkinde açıklama yukarıda izah edilmiştir.
Fakat kiracı ödemediği gibi itiraz da ederse bu durumda itirazın iptali ya da itirazın kaldırılması yolu ile işlemlere devam edilmesi gerekmektedir. Bu durumda itirazın kaldırılması yoluna başvurmak için noter onaylı kira sözleşmesi olması gerekmektedir. Bu olmadığı takdirde itirazın kaldırılmasına başvurulamayacak olup tahliye sağlanamaz. Ancak itirazın iptali davası ile genel hükümlere göre sözleşmenin ve alacağın varlığı ispat edilmek suretiyle dava açılabilcektir. Akabinde de tahliye gündeme gelebilecektir.
Kiracının tahliyesi davası nasıl açılır?
Kiracının tahliyesine yönelik açılacak dava için öncelikle hangi tahliye sebebine dayanılacağı, bu tahliye sebebi için aranan şartların gerçekleşip gerçekleşmediği, dava açmadan önce ihtarname göndermek gibi usuli süreçlerin gerçekleşip gerçekleşmediği irdelenmelidir. Eğere tüm şartlar sağlanmış ise bu durumda bu şartları izah eden bir dava dilekçesi ile dava açılabilecektir. Ancak dikkat edilmelidir ki, dava dilekçesi davanın en önemli unsurudur. Dilekçenin gerektiği gibi olmaması yahut bazı hususların eksik bırakılmış olması halinde hak kaybına uğramak kuvvetle muhtemeldir. Bu sebeple de dava dilekçesi hazırlanırken bir uzman bir avukattan yardım alınması önem taşımaktadır.
Kiracının tahliyesi davası süreci nasıl işler?
Kiracının tahliye davası süreci, kira sözleşmesinin sona ermesi veya feshedilmesiyle başlar. Eğer kiracı taşınmazı boşaltmazsa, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır ve mahkeme kararıyla kiracı taşınmazdan çıkarılır. Dosyanın niteliği, davanın görüldüğü mahkemenin iş yoğunluğu ve kiracının itiraz hakkını kullanması gibi faktörlere bağlı olarak, tahliye davası süreci değişebilir. Tahliye davaları genellikle ortalama 6 ay ile 3 yıl arasında sürerken, bazı istisnai durumlarda daha uzun sürebilir.
Kiracının tahliye edilmesi için birçok yol vardır ve bunlar yukarıda genel hatlarıyla açıklanmıştır. Ancak, her uyuşmazlığın kendi detaylarına sahip olduğu unutulmamalıdır ve tahliye sebepleri değişebilir. Bu nedenle, kira hukuku konusunda uzman bir avukata danışarak hakkınızı riske atmamak önemlidir.
Tahliye Davasında Avukatın Önemi
Kiracının tahliyesi davası, kira sözleşmesinin feshedilmesi veya kira süresinin dolması sonrasında başlayan ve kiracının taşınmazı boşaltmaması durumunda açılan bir hukuki süreçtir. Bu süreçte, kiracının veya kiraya verenin haklarının korunması ve tahliye işleminin hukuka uygun olarak gerçekleştirilmesi için avukatın önemi oldukça büyüktür.
Kiracının tahliyesi davasında avukatın görevleri arasında, müvekkilinin haklarının korunması, dava sürecinde müvekkilin adına gerekli işlemleri yapması, mahkemede müvekkilin savunmasını yapması ve tahliye işleminin yasal olarak gerçekleştirilmesi için gerekli adımları atması yer alır.
Bu süreçte, avukatın hukuki bilgisi ve tecrübesi, tahliye davasının hak kaybına uğratmayacak şekilde yürütülmesi adına büyük önem taşır. Avukat, müvekkilinin haklarını en iyi şekilde savunmak için gerekli olan hukuki bilgi ve tecrübeye sahip olmalı ve dava sürecinde müvekkilinin yanında olmalıdır.
Ayrıca, avukatın, tahliye davası sürecinde müvekkilin itiraz hakkını kullanması durumunda, mahkeme kararı kanun yoluna başvurmak için gerekli olan adımları atması da önemlidir. Bu sayede, müvekkilin hakları korunarak adil bir sonuç elde edilmesi mümkün olabilir.
Tüm bu nedenlerden dolayı, kiracının tahliyesi davası sürecinde avukatın rolü oldukça kritik bir öneme sahiptir ve kiracıların hukuki süreçlerinde bir avukatla çalışmaları, haklarının korunması , ve hak kaybına uğramaması açısından son derece önemlidir.
Tahliye Davası Örnek Dilekçe
Tahliye davası sürecinde, avukatın rolü oldukça önemlidir ve taslak dilekçeler kullanmak yerine, her olayın kendi somut koşulları değerlendirilerek bir dilekçe oluşturulması gerekmektedir. Bu nedenle, tahliye davası örnek dilekçeler kullanarak hukuki süreçlere başlamak, bir hak kaybına yol açabilecek hatalara neden olabilir.
Tahliye davası dilekçesi hazırlamak için, öncelikle kiracının taşınmazı boşaltmamasına sebep olan nedenlerin tespit edilmesi gerekmektedir. Daha sonra, bu nedenlerin hukuki temellerinin belirlenmesi ve buna uygun bir hukuki argüman hazırlanması gerekmektedir.
Dilekçenin hazırlanması sürecinde, davayı gören mahkeme ve mahkeme kararlarına uygun bir şekilde hazırlanması da önemlidir. Dilekçede, davaya konu olan taşınmazın adresi, kira sözleşmesinin tarihi, kira bedeli, tahliye sebepleri gibi bilgilerin doğru ve eksiksiz bir şekilde yer alması gerekmektedir.
Ayrıca, tahliye davası dilekçesi hazırlanırken, hukuki argümanların ve delillerin doğru bir şekilde sunulması da önemlidir. Bu sayede, hak kaybını engeller şekilde bir sonuç elde edilmesi mümkün olabilir.
Tüm bu nedenlerden dolayı, tahliye davası bakımından taslak dilekçeler kullanarak hukuki süreçlere başlamak yerine, bir avukatla çalışmak ve her olayın kendi somut koşullarına göre bir dilekçe hazırlamak, haklarının korunması açısından son derece önemlidir.
Kiracının Tahliyesi ile ilgili sık sorulan sorular
Kiracının tahliyesi için hangi hukuki yollar vardır?
Tahliye taahhütnamesi nedir?
Kiracının tahliyesi ne zaman gerçekleşir?
Kiracının tahliyesi için hangi şartlar gereklidir?
Kiracının tahliyesi için hangi belgeler gereklidir?
Kiracının tahliyesi davası hangi mahkemelerde açılır?
Kiracımı tahliye ettim yeni birine kiraya verebilir miyim?
Ev sahibim tahliyeden sonra başkasına kiraya vermiş, ne yapabilirim?
Yeni alınan evden kiracıyı çıkarmak mümkün mü?
Kiracı kirayı ödemiyor ne yapılabilir?
Kiracı eve zarar veriyor, tahliye etmek mümkün müdür?
Ev sahibi ihtiyacı olduğunu söylüyor, çıkmalı mıyım?
1 yıllık kira sözleşmesinin süresi dolunca kiracı çıkartılabilir mi?
Yazılı bir kira sözleşmesi olmayınca kiracı çıkartılabilir mi?
Kiracım başka birine kiraya vermiş ne yapılabilir?
Tahliye Davası Örnek Yargıtay Kararları
Sözleşme Fesih Bildirimin Kira Döneminin Son Üç Ayından Tebliğ Edilmesi Davanında Dönem sonundan itibaren Altı Ay İçerisinde Açılması Gerektiği
"Sözleşmenin kurulduğu tarihe göre son altı aylık kira dönemi 1.11.2012-1.5.2013 olup, feshi ihbarın dönem sonuna göre üç ay önceden yani 1.11.2012-1.2.2013 tarihleri arasında tebliğ edilmesi, davanın da 1.5.2013-1.11.2013 tarihleri arasında açılması gerekir. Davacının 11.1.2013 günü tebliğ edilen 9.1.2013 düzenleme tarihli feshi ihbarı altı aylık dönem sonuna göre üç ay öncesine rastladığından 2.5.2013 günü açılan dava süresindedir. Bu nedenle tahliyeye karar verilmelidir." (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi, T:28.10.2013, 2013/13254E., 2013/14404K. sayılı kararı)
Komşu Daireye Zarar Verilmesinden Kiracı Sorumludur
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 316. ve 334. maddeleri hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananı aldığı şekilde teslim etmekle yükümlüdür. Kural olarak kiracının kullanımı sonucu komşu daireye zarar verilmesi halinde kiracı kusursuz olduğunu kanıtlamadıkça meydana gelen zarardan sorumludur. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, T: 22.09.2016, 2015/10344E., 2016/5370K. sayılı kararı)
İhtarnamede Sözleşmenin Feshine Yer Verilmesi Gerekli Değil
Davacı, davaya dayanak yaptığı 02.12.2009 keşide, 09.12.2009 tebliğ tarihli ihtarında 2009 Ocak ayından Eylül ayına kadar eksik ödenen ve ödenmeyen Ekim, Kasım, Aralık ayı kira bedelleri olmak üzere toplam 1672,92 TL kira bedelinin 30 gün içinde ödenmesini, aksi halde tahliye davası açılacağını bildirmiş, sonrasında bu davayı açmıştır … temerrüt ihtarı üzerine yasal otuz günlük süre geçtikten sonra 05.02.2010 tarihinde 2008 Kasım, Aralık ile 2009 yılı eksik ödenen kira bedeli adıyla 1253,74 TL ödediği ve temürrüdün gerçekleştiği belirlenmiştir. Bu durumda temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilmesi gerekirken … davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, T: 16.1.2013, 2012/16231 E., 2013/303 K. sayılı karar)
Ergin Çocuğun Ayrı Evde Yaşamak İstemesi Samimi ve Gerçek İhtiyaçtır
Dava dilekçesinde davacı vekili ihtiyaçlının evlilik hazırlığı yaptığını açıklayarak reşit olan ihtiyaçlının ayrı bir eve çıkmak istediğini belirttiğine göre tahliye sebebinin reşit olan ihtiyaçlının evlilik hazırlığına dayalı değil, annesi ve babasından ayrı ve mustakil olarak oturmak istediğine dair kiralananın tahliyesini istediğinin kabulü gerekir. Dinlenilen davacı tanığı ihtiyaç iddiasını doğrular mahiyette beyanda bulunmuştur. Davalı tanığı ise duyuma dayalı beyanda bulunmuştur. Öte yandan günün koşullarına uygun kira artırma talebinde bulunulması kiralayanın ve mal sahibinin yasal hakkı olduğundan bu durumu aleyhe yorumlamak mümkün değildir. Reşit olan kimse bekar dahi olsa ailesiyle birlikte oturmaya zorlanamaz. Bu durumda reşit olan ihtiyaçlının bekar dahi olsa ayrı oturma istemi olağan karşılanmalı, ihtiyaç iddiasının kanıtlandığı kabul edilmelidir. İhtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu kanıtlandığından tahliyeye karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi, T:25.04.2016, 2016/3380E., 2016/3343K. sayılı kararı)
Yeğenin İhtiyacı İçin Tahliye İstenemez
Davacı kiralananda yeğenleri ile kahvehane işletecekleri iddiasında bulunmuş, bu konuda dinlenilen davacı tanıkları davacının uçak mühendisi olduğunu ve bir İngiliz firmasında genel müdürlük yaptığını, kahvehaneyi yeğeni Nedim Cenk Coşkun'un çalıştıracağını beyan etmişlerdir. Davalı tanığı ise davacının bir şirkette müdür olduğunu duyduğunu, bu yere ihtiyacı olup olmadığını bilmediğini taraflar arasında kira bedeli hakkında konuşmalara şahit olduğunu belirtmiştir. Dinlenilen tanık beyanlarına ve tüm dosya kapsamına göre ihtiyaç linin davacının yeğeni olduğu anlaşılmıştır. Yeğenin ihtiyacı için tahliye istenemez. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi, T:21.06.2010, 2010/4516E., 2010/7629K. sayılı kararı)
Yenilenen Sözleşme İle Tahliye Taahhüdü Verilebilir
Yenilenen sözleşme ile birlikte verilen tahliye taahhütleri sözleşme ile aynı tarihi taşısa bile geçerli olarak kabul edilmektedir.Öte yandan sözleşme yapıldıktan sonra taraflar bir araya gelerek sözleşme sonunu belirlemeleri mümkündür bunu kısıtlayan her hangi bir yasa hükmü yoktur. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi, T:22.02.2016, 2015/5363E., 2016/1143K. sayılı kararı)
Comments