Kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarının bir hayli arttığı günümüzde yeni bir kira sözleşmesi imzalarken veya sözleşmeyi yenilerken dikkat edilmesi gereken önemli hususları sizler için derledik. Bu yazı bir rehber niteliğinde hazırlanmıştır. Dolayısıyla bu rehber dikkate alınarak kira sözleşmesinin imzalanması sonradan doğabilecek sorunların çoğunun önüne geçilecektir. Kira sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenmiştir. Kanun'un 299. maddesinde;
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
şeklinde tanımlanmıştır. Dolayısıyla özetle asli olarak kira ilişkisinde bir kiraya veren tarafına yüklenmiş olan kullandırma borcu kiracı tarafına da yüklenmiş olan bedel ödeme borcu bulunmaktadır. Kira sözleşmesinin kurulmasıyla birlikte kiracı 10 (on) yıl boyunca kiralanan konutta kiracı sıfatıyla oturma hakkına sahip olur. Dolayısıyla 10 yıllık kiracı-kiralayan ilişkisinde birçok sorun çıkacağı aşikardır. Bu sebeple de sorunların çoğunu önlemek sözleşmenin imza aşamasında mümkündür.
Kira Sözleşmesi İmzalanırken Dikkat Edilmesi Gerekenler Neden Bu Kadar Önemli?
Kira sözleşmesi daha önce de ifade ettiğimiz üzere kira sözleşmesi on yıllık bir hukuki ilişki kurmaktadır. On yıllık bu ilişkinin sorunsuzca devam etmesi ve kiracı-kiralayan ilişkisinin sona erdiği vakit de herhangi bir hak ve menfaat kaybına uğramamak için sözleşme imzalanırken bir çok farklı hususa dikkat etmek gerekecektir.
Kira Sözleşmesi İmzalama Rehberinin Amacı Ne?
Bu rehber size hukuki dilden uzaklaşarak basit bir anlatımla madde madde kira sözleşmesi imzalarken dikkat edilmesi gerekenleri izah edecektir. Basit ve kısa bir anlatım ile hak kaybının önüne geçmek mümkün olduğundan bu rehberi madde madde dikkatli bir şekilde okumanızı tavsiye diyoruz.
Kira Sözleşmesi İmzalanırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
1- Kiralayan mal sahibi mi?
Kira sözleşmesinin taraflarından bir malumunuzdur ki mülk sahibidir. Mülk sahibi olmayan kişilerle imzalanmış sözleşmeler belli başlı istisnalar haricinde geçerli değildirler. Dolayısıyla kiracı sıfatıyla imzaladığınız sözleşmelerde kiralayan tarafın mülk sahibi olup olmadığını kontrol etmeniz daha sonra kiralanandan çıkarılmamak ve mal sahibine haksız kullanımdan dolayı ilave bir ücret ödememeniz için önemlidir.
Eğer kiralayacak kişi mülk sahibi değilse bu kişinin kiralananı kiralamaya yetkisi var mı bunu kontrol etmeniz gerekecektir. Bu yetkinin varlığı ise şu şekillerde karşımıza çıkmaktadır;
Emlakçı ya da üçüncü bir kişi ise vekaletname ile,
Kiralayan şirket, dernek veya vakıf gibi bir tüzel kişi ise sözleşme imzalayacak kişi bu tüzel kişiliğin yetkilisi ,
Kiralayan kişi kiralananda kiracı ise kendi kira sözleşmesi alt kira dediğimiz başkasına kiraya verme yetkisi
Bu durumlarda sözleşme mülk sahibi olmayan kişilerle de imzalamanız halinde geçerli olacaktır. Ancak bu kira sözleşmesi imzalamaya ilişkin yetkinin olup olmadığına bakmanız gerekmektedir. Aksi halde sözleşme geçersiz olacaktır.
Sözleşmeyi imzalarken her iki tarafında kimlik bilgilerini, tüzel kişi ise sicil ve vergi numaralarını yazınız. Bu da ispat açısından önem arz etmektedir.
2- Kiralananın sözleşmedeki adresi doğru mu?
Kiralayacağınız gayrimenkulün adresini teyit edin. Zira sözleşmeye farklı bir adres yazılması halinde kiraladığınız gayrimenkul sözleşmede yazan olacaktır. Eğer inceleyip baktığınız gayrimenkul farklı bir adreste ise bu incelediğiniz gayrimenkulü kiralamamış olacaksınız.
3- Sözleşmeye kira bedeli ve ödeme dönemini yazın.
Kira sözleşmesinin en önemli unsuru kira bedeli ve bu bedelin ödeme zamanıdır. Bu bedelin eksik ödenmesi durumunda icra takibi ve kiralanan ev veya işyerinden tahliye bile gündeme gelebilecektir. Dolayısıyla kira bedelinin şüpheye yer bırakmayacak şekilde hem rakamla hem de yazıyla belirlenmesini tavsiye etmekteyiz. Aksi halde buradan kaynaklı uyuşmazlıkların çıkması hiçten değildir.
4- Kira bedelini banka aracılığıyla ödeneceğini ekleyin.
Günümüzdeki uyuşmazlıkların bir çoğu kira bedelini elden ödeme dolayısıyla gerçekleşiyor. Elden ödeme yapan kiracılar ödemelerinin karşılığında herhangi bir yazılı veya imzalı belge almadıkları için mülk sahipleri tarafından kötü niyetli olarak "hiç kira ödenmediği" söylemiyle icra takipleri ve davalar açılabiliyor. Ödediğini ispatlayamayan kiracı ise ödenen kirayı geriye dönük olarak ev sahibine tekrar ödemek zorunda kaldığı gibi çoğu vakit evden tahliyeye giden bir süreç de başlamış oluyor.
Bu sebeple mağduriyetlere maruz kalmamak için sözleşmeye kira bedelinin banka kanalı ile ödeneceğini ekleyin. Hatta ödemenin yapılacağı banka hesabına da sözleşmede yer verin. Ayrıca kiralama gerçekleştikten sonra ödeme yapılırken açıklamaya "Mayıs Ayı Kira Bedeli" şeklinde bir açıklama yazmanız sizin lehinize olacaktır.
5- Yıllık artış oranını kararlaştırın.
Kira artış oranı taraflarca serbestçe belirlenebilecektir. Ancak buradaki serbestlik devlet tarafından bir üst sınır ile kısıtlanmıştır. Kira artış oranı 2 Temmuz 2024 tarihine kadar %25 ile sınırlanmıştır. Dolayısıyla daha 3 Temmuz 2023 tarihine kadar yapılacak artışlarda bu artış oranı üzerinde gayrimenkul sahibi artış talep edemeyecektir. Sözleşmede bunun üzerinde kararlaştırılan oran ise geçersizdir. Ancak bu düzenleme yeni yapılmıştır. Daha önceki dönemde ise üst sınır Türk Borçlar Kanunu'nun 334. maddesinde;
...bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek...
demek suretiyle TÜFE oranı olarak belirtilmiştir. Yine burada taraflar bu sınırı geçmemek üzere kendi aralarında serbestçe bir oran tayin edebileceklerdi. Ancak bu sınır değişen ekonomik koşullar dolayısıyla yeni bir düzenleme ile %25'e sabitlendi.
Nihai olarak sözleşme imzalarken belirlediğiniz kira artış oranını bu üst limiti gözeterek belirleyin.
6- Oda kiralama ya da başkasına kiralama yapacaksanız alt kira yetkisini ekleyin.
Evi yahut iş yerini kiraladıktan sonra eğer ki bir veya birkaç odasını ya da tümünü başkasına kiralamak isterseniz alt kira yetkisini elde etmeniz gerekmektedir. Bunun içinde imzaladığınız sözleşmeye alt kiraya verebilmenize ilişkin bir madde eklemeniz gerekmektedir. Alt kiraya verme maddesi eklenmemiş sözleşme ile evin bir odasını veya tümünü başka birine kiraya veremezsiniz. Alt kira yetkisi almaksızın kiraya vermeniz halinde kiralanandan çıkarılmanız olasıdır. Bu sebeple sözleşmeye alt kiraya verebilme hakkınızın olduğuna ilişkin madde eklemeniz gerekmektedir.
7- Gayrimenkulun demirbaşlarını, evin hasar ile boya durumlarını sözleşmeye yazın.
Ev veya işyerini kiralarken sözleşmeye eklemeniz gereken unsurlardan bir diğer önemlisi bu hususlardır. Zira kiralananda klima, ocak, dolap, kombi, aspiratör, perde gibi demirbaş olarak ifade edilen bazı eşyalar olabilmektedir. Bu demirbaşlardan hangisinin kiralama esnasında var olduğunu sözleşmeye eklemek kiralanandan ayrılırken çıkacak uyuşmazlıkların önüne geçecektir. Ayrıca bu demirbaş olarak nitelendirilen eşyaların çalışma ve kullanılabilirlik durumlarına da yer vermek yararınıza olacaktır.
Demirbaşlara ilave olarak sözleşmede geçmesi gereken önemli unsurlardan bir diğeri ise gayrimenkulun halihazırdaki durumudur. Evin boyanıp boyanmadığı; parke, zemin, kapı, pencere ve duvar gibi yerlerde hasar bulunup bulunmadığı; temiz ve oturulacak şekilde mi teslimi yapıldığı dikkat edilmesi gereken diğer unsurlardandır. Zira bu bakım ve temizlik durumuna göre ev sahibi kiralama yapılırken ödenen depozitoya el koyma hakkı doğabilecektir. Kiraladığınız ev veya işyerini nasıl kiraladı iseniz tüm detayları ile sözleşmeye aktarmanız bu kapsamda dikkat etmeniz gereken maddelerden biridir.
8- Ödenen Depozite Bedelini de sözleşmeye ekleyin.
Her kira ilişkisinde çoğunlukla depozito bedeli ödenmektedir. Ancak genelde de bu ödenecek olan depozito bedelinin bir üst sınırı olduğu bilinmemektedir. Depozito bedeli en fazla üç kira bedeli olarak belirlenebilir.
Depozito nakit para haricinde de kararlaştırılabilir. Teminat senedi veya taşınır mal da depozito olarak kararlaştırılabilmektedir. Fakat burada da sınır kararlaştırılacak depozitonun değerinin üç kira bedelini aşmaması gerekmektedir.
Depozitonun geri alınabilmesi içinde kiraladığınız gayrimenkulu aldığınız gibi teslim etmeniz gerekmektedir. Aksi halde depozitoyu almak mümkün değildir. Bu sebeple de 7. maddede ifade ettiğimiz tüm hususların detaylıca yazılması depozitoyu geri almanızı kolaylaştırcaktır.
9- Aidat gibi giderlerin kim tarafından ödeneceğini kararlaştırın.
Günümüzde her ne kadar uygulama gereği tüm giderler kiracıya yükletilmiş olsa da tüm giderlerin kiracı tarafından karşılanması gerektiğine ilişkin yasal bir düzenleme bulunmamaktadır. Doğalgaz, su ve elektrik aboneliklerinin kiracı tarafından kendi üzerine geçirilmesi yönünde bir sözleşme maddesi kararlaştırılmadığı müddetçe buna dahi zorlanamaz. Hatta kiralayana ait olan aboneliklerin kapattırılması halinde kiralananı kiralamaya elverişli şekilde teslim etmeme durumu dahi doğabilecektir. Dolayısıyla doğalgaz, elektrik, su, aidat, apartman masrafları vb. giderlerin kim tarafından karşılancağı da sözleşmeye yazılması önem arz etmektedir.
10- Sözleşmeyi her iki taraf hatta kefil varsa o da imzalamalı.
Kira sözleşmesi kiracı ve kiralayan olmak üzere iki tarafı olan bir sözleşmedir. Sözleşmelerin hüküm ifade edebilmesi için her iki tarafın da bu sözleşme metnini kabul etmesi bir diğer deyişle sözleşmeyi imzalaması gerekmektedir. Sözleşmenin sadece bir tarafça imzalanması sözleşmeyi geçerli bir sözleşme yapmamaktadır. Aksine ancak ve ancak tek taraf tarafından verilmiş bir taahhüt vardır. Dolayısıyla geçerli bir sözleşmeye dayanarak kira ilişkisinin kurulabilmesi için her iki tarafında sözleşme metni altında imzası bulunmalıdır.
Ayrıca bir diğer husus ise sözleşme kapsamında kefalet gündeme gelecekse kefil olan kişinin de sözleşmede imzası ve bilgileri yer alması gerekmektedir. Yoksa bir kefalet ilişkisi kurulamayacak kiracı kira bedelini ödememesi halinde kefile başvurulamayacaktır.
Sözleşmenin metninin tümünün geçerli olabilmesi için tüm sayfaların altında imza olması gerekmektedir. Aksi halde sadece imzanın olduğu sayfa için geçerli olacaktır. İmzanın bulunmadığı sayfalarda kararlaştırılan maddeler geçersiz olacaktır.
11- Kiracıya kefil olma söz konusu ise bütün detaylar belirtilmeli.
Kira sözleşmesinde kefalet ilişkisi gündeme gelmesi halinde bu ilişkinin ne kadar süre için geçerli olduğu, kefilin sorumlu olduğu miktarın ne kadar olduğu ve kefilin tüm yükümlülüklerinin ne olduğu tek tek belirlenmelidir. Bu sözleşmede kefilin imzası olmak zorundadır. Aksi halde kefalet ilişkisi kurulamayacaktır.
Kefalet ayrı bir sözleme ile de kurulabilir. Kira sözleşmesi içerisinde yer verilmek zorunda değildir. Ancak bu durumda dikkat edilmesi gereken husus, sadece kefilin imzasının bulunduğu yükümlülük hüküm ifade edecektir. Yani hem kira sözleşmesinde belli yükümlülüklere yer verilmiş hem de ayrı bir kefalet sözleşmesi ile yükümlülüklere yer verilmesi halinde kefilin hangi sözlemede imzası varsa o geçerlidir.
12- Tarihi boş bırakılmış Tahliye Taahhütnamesi imzalamayın!
Son zamanlarda ev sahipleri kiracılara kira sözleşmesi imzalarken ek olarak Tahliye Taahhütnamesi adı altında bir taahhütname imzalatmaktadırlar. Tahliye Taahhütnamesi esas olarak kiracının kiralanan gayrimenkulden tahliyesini yani çıkartılmasını sağlayacak bir taahhütnamedir. Bu taahhütname de çoğunlukla tahliye tarihi ve imza tarihi boş olarak ev sahiplerine verilmektedir. Ancak maalesef ki tarih bilgileri boş olan bu taahhütnameler ev sahipleri tarafından kötüye kullanılarak tarih kısımları sonradan doldurulmak koşuluyla kiracıları istedikleri tarihte hiçbir şart aranmaksızın çıkartılmasını sağlamaktadır. Tahliye Taahhütnamesinin geçerlilik koşulları için Tahliye Taahhütnamesi başlıklı yazımıza bakabilirsiniz.
Kira sözleşmesini imzalarken önemsiz bir füruat gibi gözükmekte iken daha sonra kiracıyı evden çıkartılacak kadar ciddi bir öneme sahiptir.
13- İhtilafların nerede çözüleceğini kararlaştırın.
Sözleşmeden kaynaklanan ihtilafların genel mahkemeler nezdinde mi yoksa tahkim yoluyla çözümleneceği hususunda karar vermeniz önemlidir. Tahkim ile uyuşmazlıklar daha kolay çözüme bağlanabilmektedir. Tahkim ile ilgili yazımıza linkten ulaşabilirsiniz.
Kira Sözleşmesi'nde Avukatın Önemi
Kira sözleşmesi, kiracı ve kiralayan arasındaki hak ve yükümlülükleri belirleyen önemli bir hukuki belgedir. Bu nedenle, sözleşmenin hazırlanması veya imzalanması aşamasında avukatların rolü oldukça büyüktür. Kira sözleşmesinde bulunması gereken bazı önemli hususlar arasında tarafların kimlik bilgileri, kiralanan taşınmazın adresi, niteliği ve bağımsız bölüm numarası, kira bedeli, ödeme şekli ve zamanı, kira süresi ve uzatma koşulları, depozito miktarı ve iadesi, kiracının kullanım amacı ve kısıtlamaları, bakım-onarım sorumlulukları, tahliye şartları ve süreleri bulunmaktadır.
Eğer bu hususlar eksik veya yanlış yazılırsa, taraflar arasında uyuşmazlık çıkabilir veya mağduriyete yol açabilir. Bu nedenle, kira sözleşmesi hazırlanmadan veya imzalanmadan önce deneyimli bir avukata danışmak son derece faydalı olacaktır.
Örnek Kira Sözleşmesi
Kira sözleşmesinin hazırlanması aşamasında dikkat edilmesi gereken bazı önemli hususlar a yukarıda değindir. Bunlar özetle: kira bedelinin tespiti, ödeme şekli ve zamanı, kira süresi ve uzatma koşulları, depozito miktarı ve iadesi gibi detaylar, sözleşmenin hukuki niteliği açısından oldukça önemlidir. Bu nedenle, kira sözleşmesi hazırlanırken kiralanan taşınmaz özelinde her ayrıntının titizlikle ele alınması gerekmektedir.
İnternet ortamında örnek kira sözleşmeleri bulunmaktadır. Ancak bunların kullanımı, ilgili kişi açısından ileride hukuki sorunlara yol açabilir. Çünkü bu örnekler genellikle standart ve her duruma uyarlanabilecek şekilde hazırlanmış olup, somut gayrimenkulun ve tarafların talepleri gözetilmeksizin hazırlanmış sözleşmelerdir.
Kira sözleşmesi hazırlanırken, tarafların kimlik bilgileri, kiralanan taşınmazın adresi, niteliği ve bağımsız bölüm numarası, kira bedeli, ödeme şekli ve zamanı, kira süresi ve uzatma koşulları, depozito miktarı ve iadesi, kiracının kullanım amacı ve kısıtlamaları, bakım-onarım sorumlulukları, tahliye şartları ve süreleri gibi hususların doğru ve eksiksiz şekilde belirtilmesi gerekmektedir. Kira sözleşmesi hazırlanırken, mevzuat düzenlemeleri ve hukuki prensipler göz önünde bulundurulmalıdır. Bu noktada, deneyimli bir avukattan hukuki destek almak, sözleşmenin doğru ve güvenli bir şekilde hazırlanmasını sağlayacaktır.
Comments