Kira Sözleşmelerinde Tahkim Şartı

Kira sözleşmesinde kaynaklanan uyuşmazlıklar değişen ekonomik şartlar, enflasyon, %25’lik kira artış sınırı dolayısıyla yargıya daha fazla taşınır hale geldi. Yargının yükünü hafifletmek için zorunlu arabuluculuk uygulanmaya başlandı. Ancak ne yazık ki yargı yükünü hafifletmek bir kenara dursun zaten anlaşmama yönünde irade gösteren taraflar için daha da süreci uzatan bir şart oldu. Artan dosya yükü karşısında mahkemeler de her geçen gün duruşma tarihleri daha ileri tarihlere ve gün içerisinde 1’er 2’şer dakika aralıklarla duruşmalar konulmaya başlandı. Uzayan yargı süreçleri neticesinde en basitinden ihtiyaç sebebiyle tahliye için 3-4 yıl sonraya karar alınabilir hale geldi. Kira sözleşmelerinin ekserisinde de ihtilafların çözümü için genel yargı yolları öngörüldüğünden bu sarmal artarak devam etmektedir. Buna bir çözüm olarak ise halihazırda yapılacak kira sözleşmelerine tahkim şartının öngörülmesi olabilecektir.

Tahkim Nedir?

Tahkim, tarafların sözleşmelerine koyacakları tahkim şartı ile veya haricen yapılacak tahkim sözleşmesi ile sözleşme veya sözleşme dışı bir hukuki ilişkiden meydana gelebilecek uyuşmazlıkların çözümü için devlet yargılamasına başvurmaksızın bağımsız hakem veya hakem kuruluna bırakılmasıdır. Tahkim yoluyla birçok uyuşmazlık mahkemelere nazaran daha hızlı bir çözüme kavuşturulmaktadır. Uyuşmazlıklar alanında yetkin hakemler tarafından çözüme bağlanmaktadır. Ayrıca bazı alanlar haricinde bilhassa yabancılık unsuru taşıyan sözleşmelerde hangi hukukun uygulanacağı da kararlaştırılabilmektedir.

Tahkim Yargılaması Ne Kadar Sürer?

Tahkim yargılamalarında kanunen belirlenmiş süre bir yıldır. Ancak bu süre tahkim sözleşmesi ile taraflarca kısaltılıp uzatılabilecektir. Tahkimdeki iş yoğunluğunun mahkemelere nazaran daha az olduğundan süreç kendiliğinde kısa sürmektedir. Eğer uyuşmazlık seri tahkime tabi tutulursa 3 ayda nihai karara erişilebilmektedir.

Tahkimde Alınan Kararın Niteliği

Tahkim kararları kesin olmakla birlikte karara karşı iptal davası açılabilmektedir. Ancak iptal davası açılması kararın icrasını durdurmayacaktır. Yani mahkemelerde hüküm verildikten sonra birçok karar kesinleşmeden icraya konulamayacağı nazara alındığında tahkim neticesinde elde edilen karar doğrudan icra edilebilecektir. Dolayısıyla menfaatin elde edilebilmesi için üzerinde uzun sürelerin geçmesi beklenmeyecektir. Bu da çok ciddi bir avantajdır.

Burada teminat hususuna ayrıca değinmek gerekecektir. Zira karar iptal davasına konu edilse de eğer taraflardan birinin talebi üzerine tahkim neticesinde hükmolunan para veya eşyanın değerini karşılayacak miktarda bir teminat gösterilmesi halinde kararın icrası durabilecektir.

Tahkime Elverişlilik

Tahkime elverişlilik için iki şart öngörülmüştür. Bu şartların ikisinin birden sağlanması ve tarafların uyuşmazlık çözüm mercii olarak tahkimi kararlaştırmaları halinde tahkime elverişli bir uyuşmazlık söz konusu olabilecektir. Ancak tahkime elverişli bir uyuşmazlığın taraflarca tahkimde çözülmesi irade edilse dahi uyuşmazlık tahkimde görülmeyecektir. Velev ki tahkime elverişli olmayan bir uyuşmazlık tahkim ile karara bağlansa da söz konusu karar bağlayıcı olmadığı gibi icra kabiliyetini de haiz olmayacaktır. Kaldı ki bu tahkime elverişli olmayan bir konuda verilen kararın iptali de söz konusu olacağı için vakit süreç zaman ve masraf kaybından ibaret olacaktır. Dolayısıyla şartlara riayet önemlidir. Bu iki şart şu şekildedir;

1)Taşınmaz mallar üzerindeki ayni haklara ilişkin olmaması

Kanunun açık hükmü uyarınca tapuda yapılacak değişiklikler bakımından uyuşmazlıklar tahkimde çözüme bağlanamayacaktır. Örnek vermek gerekirse eser sözleşmesinden doğan para borcu tahkim kapsamında çözüme kavuşturulabilecekken aynı sözleşmedeki diğer yükümlülük olan taşınmazın tescil ve tahliyesi hususundaki uyuşmazlığın çözümü tahkime elverişli değildir. Ancak ayni haklara ilişkin olmayan ve kanun tarafından sözleşme serbestisi tanınan hususlarda tahkim sözleşmesi yapılabilecektir.  Bu husus Yargıtay 4. Hukuk Dairesi’nin 1974/2094 Esas ve 1974/2496 Karar sayılı ilamında

“Borçlar Hukuku alanının aksine aile hukukunda ve ayni haklar alanında sözleşme özgürlüğü daha sınırlıdır. Özellikle ayni haklar alanında taraflar ancak yasanın öngördüğü tipler ve koşullar içinde özgürce sözleşme yapabilirler. Öğretide tartışmalı olmakla beraber (Bakınız: Postacıoğlu, 1970 sh. 644 - 647 Kuru 1968, sh. 732 - 734; Aydın Aybay, taksim, 1966 sh. 52 - 54; Alangoya, Tahkimin niteliği, 1973, sh. 84; Hafta sh. 73 - 76 ); ayni haklar ve özellikle taşınmaz mallar konusunda ancak tarafların üzerinde özgürce işlem yapabilecekleri konularda tahkim sözleşmesi yapabileceklerinin kabulü gerekir.”

şeklinde ifade edilmiştir.

2)Tarafların iradelerine tabi olmayan işlerden kaynaklanmaması

Tahkim iradesi sadece tarafların iradesiyle etki edebilecekleri konular üzerinde olabilecektir.  Her ne kadar hukukumuzda sözleşme serbestisi ilkesi esas olsa da bazı durumlarda bu ilkeye sınırlar getirilmiştir. Bu sınırlar özellikle kanunun emredici olarak ifade ettiğimiz hükümleri ile kamu düzeni, kişilik hakları ve konusu imkansız olan sözleşmelerdir. Kamu düzeninden e anlayacağımız Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2013/16914 Esas ve 2014/5145 Karar sayılı ilamındaki

“Türk hukukunun temel değerleri, Türk genel adap ve ahlâk anlayışı, Türk Kanunlarının dayandığı temel adalet duygusu ve genel siyaseti, Anayasada yer alan temel hak ve özgürlükler, milletlerarası alanda geçerli ortak ve özel hukuka ait iyi niyet prensibine dayanan kurallar, medeni toplulukların müştereken benimsedikleri ahlâk ilkeleri ve adalet anlayışının ifadesi olan hukuk normları, toplumun medeniyet seviyesi, siyasi ve ekonomik rejim ile insan hak ve özgürlükleri, millî hukukumuzdaki kamu düzeninin dayanağını oluşturmaktadır” 

tanımı önemlidir. Buradan çıkardığımız sonuç tanım, tarafların uymakla yükümlü oldukları kamu ve özel hukuktan meydana gelen ve tarafların üzerinde kendi iradelerine göre serbestçe tasarruf etme haklarının bulunmadığı kurallar bütünü olarak ifade edilebilir.

Ayrıca ceza hukukuna ilişkin konular ve boşanma ve soybağı gibi aile hukukundan doğan davalar, vakıf veya dernek kuruluşuna ilişkin uyuşmazlıkları, anonim şirkette şirketin feshine dair uyuşmazlıklar gibi bazı hukuk alanları da tarafların iradesini aşan uyuşmazlıklar olduğu için bu alanlarda da tahkime elverişlilik söz konusu olmayacaktır.

Kira Sözleşmesine Tahkim Şartı Konulabilir mi?

En önemli soru budur. Zira bu hususta Yargıtay’ın farklı kararları söz konusudur. Bazı kararlarında tahkime tabi olabileceğini ifade ederken bazı kararlarında ise tahkim şartının geçersizliği uyuşmazlığın mahkemeler kanalıyla çözülmesi gerektiğini ifade etmiştir. Kira sözleşmesi bakımından tahkime elverişlilik değerlendirmesinde bulunurken taşınmazından aynından kaynaklanmayan bir uyuşmazlık olacağı için bu şart bakımından tahkime elverişli olmayan bir uyuşmazlık değildir. Ancak diğer şart olan tarafların iradelerine tabi olmayan işlerden kaynaklanması hususunda değerlendirme yapmayı gerektirmektedir. Burada gündeme gelebilecek uyuşmazlıkları tek tek bir değerlendirmek gerektir. Çünkü Yargıtay’ın görüş farklılıkları farklı konular üzerindedir.

Kira Bedelinin Tespiti

Kira bedelinin tespiti konusunda Yargıtay’ın tutumu uyuşmazlığın tahkim ile çözülemeyeceği yönündedir. Söz konusu tespit davasını kamu düzeninden saymıştır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2004/13018 Esas ve 200413409 Karar sayılı kararında

“Yargıtay’ın yerleşik uygulamalarına göre, kira bedelinin tesbiti davalarında tahkim yoluna başvurulamaz. Kira tesbiti hususu kamu düzenini ilgilendirdiği için, tarafların serbest iradeleri ile kira parasını karşılaştırmaları ancak belli ölçüler ve sınırlar dahilinde mümkündür. Dolayısıyla bu hususta tarafların tasarruf yetkileri sınırsız değildir. Kaldı ki kiracı, kiralayanın talep ettiği kira bedelini de ödemek zorunda değildir.”

diyerek kira bedelinin tespiti uyuşmazlıklarını kamu düzeninden sayarak tahkim şartının geçersiz olacağını ifade etmiştir.

Ancak burada yeni gelen kira uyuşmazlıklarındaki zorunlu arabuluculuk kavramı önemlidir. Zira arabuluculuk kapsamında taraflar bu sınırlara riayet etmeksizin kira bedellerini belirleyebiliyorlar. Dolayısıyla bize göre kira bedelinin tespiti hususunda da tahkim şartının geçerli olması gerekmektedir. Zira doktrinde birçok görüş kira uyuşmazlıklarının tamamen tahkime elverişli olduğunu zira kira bedeli üzerinde taraflar serbestçe tasarruf edebildiklerini ifade etmişlerdir. Değişen şartlar kapsamında arabuluculuk kurumu ile yargının yükünü hafifletme ve tarafların iradesine önem verme saiki dikkate alındığında da tahkim şartının geçersizliğini savunmak tutarlı olmayacaktır.

Kiralananın Tahliyesi

Kiralananın tahliyesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda tahkim yoluna gidilemeyeceğine ilişkin doğrudan bir içtihat veya kanuni yasak yoktur. Hatta aksine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2010/11426 Esas ve 2010/13965 Karar sayılı ilamında,

“Mahkemece, davacı tarafından açılabilecek dava tahliye, kira tespiti ve kira bedeli alacağının tahsili istemlerine ilişkin olabileceğinden, bu hususlarda tarafların irade serbestisi bulunmadığından bahisle dava reddedilmiştir. Hükmü, davacı temyiz etmiştir. Taraflar arasındaki 28.06.2007 ve 29.06.2007 tarihli sözleşmelerin “özel şartlar” başlıklı 5.maddesinin (e) bendinde aynen “bu sözleşmeden kaynaklanan her türlü ihtilaf halinde taraflar çözümü tahkim yoluyla arayacaklarını beyan ve kabul ederler” hükmüne yer verilmiştir. Kısaca sözleşmenin bu hükmü, tahkim şartına ilişkindir. Ne var ki, taraflar sözleşmelerinde hakemlerin sayısı ve seçim şeklini göstermemişler, sadece uyuşmazlığın giderilmesinde tahkim usulünü tercih etmişlerdir. HUMK’nun 520.maddesi “hilafına mukavelede sarahat olmadıkça, hakemler üç kişi olmak üzere davayı rüyete salahiyattar hakim tarafından intihap olunur..” hükmünü içermektedir. Somut uyuşmazlıkta, sözleşmede hakemlerin sayısı ve seçim şekli gösterilmemiş bulunduğundan, hakemlerin üç kişi olarak mahkemece seçilmesi gerekir. Hakem tayini için taraflardan birinin dava açacağını bildirmesi yeterli olup, açacağı davanın niteliğini açıklamak zorunluluğu yoktur. Şayet, açılacak davada kamu düzenine ilişkin bir uyuşmazlığın çözümü hakemlerden istenmişse, bunun değerlendirmesi hakeme ait bir husustur. Yapılan bu saptamalara göre, mahkemece işin niteliğine uygun bilgi ve uzmanlıkta hakemlerin seçimi gerekirken, davanın yazılı bazı gerekçelerle reddi doğru olmamıştır.” 

diyerek tahkime tabi tutulmuş sözleşmeler öncelikle tahkim itirazının değerlendirilmesi gerektiği ifade edilmiştir. Bu kapsamda da kiralananın tahliyesi bakımından tahkim şartının geçerli olacağı ve tahkim ile uyuşmazlığın çözüme kavuşturulacağını düşünüyoruz.

Kira Alacağı

Kira alacağından kaynaklanan uyuşmazlıklarda da tahkim yoluna gidilemeyeceğine ilişkin doğrudan bir içtihat veya kanuni yasak yoktur. Hatta aksine Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2012/9581 Esas ve 2013/1334 Karar sayılı ilamında, “01.10.2005 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 7. maddesinde ihtilaf halinde Ticaret Odasından ve Esnaf Odasından 2 şer kişinin hakemliğine başvurulacağı kararlaştırılmıştır. Davalı tarafından yasal süresi içerisinde verilen cevap dilekçesinde, taraflar arasındaki ihtilaflarda hakeme başvurulacağı hususunu bildirerek itirazda bulunmuştur. Öncelikle Kira sözleşmesindeki tahkime ilişkin hüküm ve davalının bu yöndeki itirazının 1086 Sayılı HMUK'un 516 vd. maddeleri ve 6100 Sayılı HMK'nun 412 v.d maddeleri çerçevesinde değerlendirilmesi gerekirken” diyerek tahkime tabi tutulmuş sözleşmeler öncelikle tahkim itirazının değerlendirilmesi gerektiği ifade edilmiştir. Bu kapsamda da kira alacağı bakımından tahkim şartının geçerli olacağı ve tahkim ile uyuşmazlığın çözüme kavuşturulacağını düşünüyoruz.

Tahkim Şartı Sözleşmeye Nasıl Koyulmalıdır?

Tahkim şartı kira sözleşmesinin ihtilafların çözümü başlığı altında yer verilebilecektir. Ancak sözleşmede böyle bir başlık vermek yerine sadece madde metni olarak yer verilecekse İSTAC’ın önerdiği tahkim şartı şu şekildedir:

Bu sözleşmeden kaynaklanan veya bu sözleşmeyle ilişkili olan tüm uyuşmazlıklar, İstanbul Tahkim Merkezi Tahkim Kuralları uyarınca nihai olarak tahkim yoluyla çözümlenecektir. Aşağıdaki hükümler, örnek tahkim şartına eklenebilir: -Acil Durum Hakemine İlişkin Kurallar uygulanmaz. -Tahkim yeri (Şehir / Ülke)’dir. -Tahkim dili (…)’dir. Hakem sayısı (…) olacaktır. Uyuşmazlığın esasına (…) hukuku uygulanır.

Her sözleşmeye göre özel olarak revize edilecek olsa da bizim genel olarak önerdiğimiz tahkim şartı şu şekildedir:

“Bu Sözleşmeden kaynaklanan veya bu Sözleşmeyle ilişkili olan tüm uyuşmazlıklar; İstanbul Tahkim Merkezi (ISTAC) Seri Tahkim Kuralları uyarınca nihai olarak tahkim yoluyla ISTAC nezdinde çözümlenecektir. Tahkim dili Türkçe olacaktır. Tahkim yeri İstanbul/Türkiye’dir. Uyuşmazlığın esasına Türk hukuku uygulanacaktır. Uyuşmazlık, ISTAC Divan’ı tarafından atanacak tek hakem tarafından çözümlenecektir. Taraflar gerektiğinde ISTAC Acil Durum Hakem Kuralları uyarınca ihtiyati tedbir talep edebilir.”

Tahkim Şartını Kira Sözleşmesine Koymanın Avantajı Nedir?

Tahkim sürecinde yukarıda da ifade ettiğimiz üzere ihtilafın çözümünde mahkemelere nazaran daha hızlı bir süreç işlemektedir. Her ne kadar bazı durumlarda tahkim şartının geçersiz olacağı bazı görüşlerce savunulsa da nihai noktada tüm sözleşmedeki uyuşmazlıklar için geçersizliği savunulamayacaktır. Bazı durumlarda tahkim şartının geçerli olduğu ve bu uyuşmazlıkların çözümünde tahkimin elverişliliği Yargıtay kararları ile de açıktır. Bu halde de sözleşmeden kaynaklanan uyuşmazlıklarda daha hızlı bir netice alınmak isteniyorsa tahkim şartı koymak yerinde olacaktır.

Tahkime elverişli olmayan uyuşmazlıklarda söz konusu tahkim şartı tümden geçersiz olmayacaktır. Sadece o sözleşmeden kaynaklanan ve tahkime elverişli olmayan bir uyuşmazlık bakımından hüküm ifade etmeyen sözleşme maddesi olarak nitelendirilebilir. Yargıtay kararlarında kira bedelinin tespitine ilişkin uyuşmazlıklar için tahkim elverişli olmadığı ifade edilse de tahliye ve kira alacağına ilişkin uyuşmazlıklarda tahkim şartı geçerli olarak kabul edilmiştir. Dolayısıyla tahkim şartının tümden geçersiz olmayacağı kabul edildiğinden kira sözleşmesinde ihtilafların çözümü için tahkim şartı koyulabilecektir.

Kira Sözleşmesi Hazırlarken ve Tahkim Yargılamasında Avukatın Önemi

Kira sözleşmesi, kiracı ve kiralayan arasındaki hak ve yükümlülükleri belirleyen önemli bir hukuki belgedir. Bu nedenle, sözleşmenin hazırlanması veya imzalanması aşamasında avukatların rolü oldukça büyüktür. Kira sözleşmesinde bulunması gereken bazı önemli hususlar arasında tarafların kimlik bilgileri, kiralanan taşınmazın adresi, niteliği ve bağımsız bölüm numarası, kira bedeli, ödeme şekli ve zamanı, kira süresi ve uzatma koşulları, depozito miktarı ve iadesi, kiracının kullanım amacı ve kısıtlamaları, bakım-onarım sorumlulukları, tahliye şartları ve süreleri bulunmaktadır. Ayrıca ihtilafların çözümü için öngörülecek çözüm yolu bakımında bilhassa tahkim özelinde şartların gerçekleşip gerçekleşmediği önemli olup sözleşmede yer verilmesi gerekmektedir.

Eğer bu hususlar eksik veya yanlış yazılırsa, taraflar arasında uyuşmazlık çıkabilir veya mağduriyete yol açabilir. Bu nedenle, gerek kira sözleşmesi hazırlanmadan veya imzalanmadan önce gerek bir ihtilaf vuku bulduğunda kira uyuşmazlıkları ile birlikte eğer sözleşmede tahkim şartı varsa tahkimde deneyimli bir avukata danışmak son derece faydalı olacaktır.

Tahkimde mahkemelere nazaran daha farklı bir süreç işlediği için hak kaybına uğramak daha ihtimal dahilindedir. Dolayısıyla tahkim nezdinde yapılacak yargılamaya avukattan destek almak süreçteki hak kaybının önüne geçecektir.

Sık Sorulan Sorular?

Devam eden bir kira sözleşmem var, tahkim şartı koyabilir miyim?

Evet, koyabilirsiniz. Zira tahkim şartı kira sözleşmesinin bir maddesi olabileceği gibi ayrıca bir sözleşme düzenlenerek de koyulabilmektedir. Bu durumda Tahkim Sözleşmesi ile tahkim şartı koyabilirsiniz.

Tahkim’de yargılama ne kadar sürer?

Tahkim’de yargılama kanunen 1 yıl olarak ifade edilmiştir. Ancak taraflar isterlerse bu süreyi uzatıp kısaltabilmektedirler. Ayrıca Seri Tahkimin uygulanacağı kararlaştırılmış ise süreç çok daha kısa olacaktır.

Tahkime başvurarak kiracıyı erken çıkarabilir miyim?

Eğer sözleşmenizden doğacak uyuşmazlıklardaki çözümün tahkim de olacağına karar vermişseniz mahkemeler nezdinde yapılacak yargılamaya nazaran daha kısa sürede karar verilecektir. Haklılık durumunuza göre tahliye edilebilecektir.

Ev sahibi eve yaptığım harcamaları ödemiyor, tahkime konu edilebilir mi?

Eğer sözleşmenizden doğacak uyuşmazlıklardaki çözümün tahkim de olacağına karar vermişseniz tahkime konu edebilirsiniz.

Arsa kiraladım tahkime tabi olur mu?

Evet, eğer sözleşmenizden doğacak uyuşmazlıklardaki çözümün tahkim nezdinde olacağına karar vermişseniz tahkime tabi olabilecektir.

İş yeri kira alacağım da tahkime konu edilir mi?

Evet iş yeri kiralamadan kaynaklanan kira alacakları da tahkime konu edilebilecektir.

Tahkimde avukatsız dosyayı takip edebilir miyim?

Evet, tahkimde avukat zorunlu değildir. Şahsen de dosyanızı takip edebilirsiniz.

Tahkim kararlarına itiraz edebilir miyim?

Evet, tahkim kararlarının iptali için yargı yolu öngörülmüştür. Ancak iptal sebepleri sınırlıdır. Bu iptal sebeplerinden biri olmadıkça kararın iptali mümkün değildir.

Sözleşmemde tahkim şartı var ancak dava açmak istiyorum, mümkün mü? Hayır, sözleşmede tahkim şartı olması halinde uyuşmazlık tahkime elverişli olmasa dahi öncelikle tahkime başvurmanız gerekmektedir. Aksi halde açtığınız dava reddolunacaktır.