Ülkemiz ve dünyanın genelinde son yıllarda kira ilişkileri ve kira ilişkisi taraflarını zor durumda bırakıp, kira ilişkisinin taraflarının aralarındaki bu akite bağlılığını zorlaştıracak bir çok beşeri etken ve doğal afet yaşanmıştır. Dünyanın genelinde büyük etkisi olan Covid-19 pandemisi, ekonomik buhran, faiz oranları, enflasyon ve geçtiğimiz yıl ülkemizde yaşanan deprem afeti de eklenecek olursa kira ilişkilerinde belirlenen kira bedeli hususunda çok ciddi anlaşmazlıklar yargı mercileri önüne taşınmış ve halen taşınmaya devam etmektedir. Bu durumların çözümü adına kanun koyucu tarafından belirli şartlar altında taraflara kira bedelinin tespiti ve uyarlama davası açma imkanı tanınmıştır.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Nedir?
Kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesinin talep edildiği davaya ''Kira Tespit Davası'' denir. Bu hususta aşağıda detayları açıklanacak olan ''Uyarlama Davası'' ile aralarındaki temel farklılıklardan birisi, kira bedelinin tespiti davası sadece konut ve çatılı işyeri kiralarında açılabilmektedir.
Kira sözleşmesinde taraflar, kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Bu sözleşme serbestisi sözleşmenin kuruluş aşamasına ilişkin olup yenilenen kira dönemlerinde taraflar arasında fikir ayrılığı oluşur ise, kira bedeli tarafların serbest iradesiyle belirlenemeyecektir.
Bu aşamada kanun koyucu tarafından kiraya veren karşısında daha zayıf konumda olan kiracının mağduriyet yaşamaması ve hakkaniyetin gözetilmesi amacıyla kanunda kira artış oranında bir üst sınır öngörülmüştür. Buna göre kira artış oranı, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecektir. Ancak 7409 sayılı kanunla 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na eklenen Geçici Madde 1 gereği 10.06.2022 ile 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen konut kirası sözleşmelerinde %25'ten fazla olamayacaktır.
(İlgili değişiklikler uyarınca, 02.07.2023 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’na konut kira sözleşmelerinde kira artış oranının sınırlı olduğuna dair eklenen Geçici Madde 2 hükümleri doğrultusunda %25’lik kira artış oranı 1 Temmuz 2024’e kadar devam edecektir.)
Kira Tespit Davası Hangi Durumlarda Açılabilir?
1) Yasal Sınırın Üzerinde Kira Artışı Belirlenmiş İse;
Kira sözleşmesinde taraflar, kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Ancak kanun koyucu kiracının mağduriyetini engellemek ve hakkaniyeti sağlamak adına kira bedeli artış oranını sınırlandırmıştır. Kira artış oranı, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecektir. Ancak 7409 sayılı kanunla 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na eklenen Geçici Madde 1 gereği 10.06.2022 ile 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen konut kirası sözleşmelerinde %25'ten fazla olamayacaktır. ( İlgili değişiklikler uyarınca, %25'lik kira artış oranı 02.07.2023 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere Geçiçi Madde 2 hükümleri doğrultusunda 1 Temmuz 2024'e kadar devam edecektir.)
Şayet taraflar yasal sınırlar içinde bir artış kararlaştırmışlarsa 5 yıllık süre dolmadan kira tespit davası açılması mümkün değildir. Ancak sözleşmede belirlenen artış oranı on iki aylık ortalama TÜFE oranından fazla ise kiracının dava açmakta hukuki yararı mevcut olacaktır ve taraflar arasındaki sözleşmede henüz beş yıl dolmadan da kira tespit davası açılabilecektir.
2) Tarafların Kira Artışı Oranında Anlaşamamaları;
Tarafların kira artışı oranında anlaşamamaları durumunda mahkemeye başvurarak kira bedelinin tespiti talep etmeleri mümkündür. Mahkemece taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak ( dava konusu yerin kira parasına etki eden tüm faktörler; konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb. karşılaştırılmalı ve emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalıdır) yasal sınırlar içerisinde kira artış oranı tespit edilecektir.
3) En Az Beş Yıldır Devam Eden Kira Sözleşmelerinde Bedel Tespiti;
Kira sözleşmesinde, artış oranı kanuna uygun biçimde belirlenmiş olsa da, beş yıldan uzun süren kira sözleşmeleri için her beş yılın sonunda kira bedeli tespiti davası açma hakkı doğar. Günümüz ekonomik koşullarındaki dalgalanmalarla beraber kira bedellerinde de büyük değişikliklerin meydana gelmesi söz konusu olabilir. Kiralanan taşınmazın kira bedelindeki uyuşmazlıklara, bazen ekonomik değişiklikler bazense sadece kiralananın bulunduğu yere özgü değişiklikler neden olabilmektedir. Tüm bu sebeplere baktığımızda uzun süreli kira sözleşmeleri akdetmiş taraflar açısından olumsuz etkilerinin olabileceği açıktır. Kira bedeli tespitinde beş yıl şartının önemi buradadır.
Bu durumda mahkeme, belirleyeceği yeni kira bedelinde bir önceki yılın TÜFE artış oranı ile bağlı değildir. Hakkaniyet gerektiriyorsa, bu oran üzerinde bir artış uygulanabilir. Mahkeme yeni kira bedelini belirlerken yine TÜFE artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutar. Bu durumda taşınmazda bilirkişilerce inceleme yapılması, taşınmazın durumunun ve emsal kira bedellerinin araştırılması gerekmektedir.
Kira Bedelinin Tespiti Davasını Kimler Açabilir?
Kira tespit davası kural olarak kiracı veya kiraya veren (ev/işyeri sahibi) tarafından açılabilir. Burada önemli olan davacının davayı açmakta hukuki yararının bulunmasıdır. Bununla birlikte taşınmazın birden fazla malikinin bulunduğu durumlarda kiraya veren olup olmadığına bakılmaksızın her malik söz konusu davayı açması mümkündür.
Elbirliği İle Mülkiyete Tabi Taşınmaz İse, tüm maliklerin birlikte dava açmaları, açılan davaya katılmaları veya muvafakat vermeleri gerekmektedir.
Paylı Mülkiyete Tabi Taşınmaz İse, her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir.
Her ne kadar kanun koyucunun kiracının mağduriyetini engellemek ve hakkaniyeti gözetmek adına hüküm altına almış olduğu düzenlemelerine dikkat çekmiş olup, kira bedelinin tespiti davasının daha çok kiracı tarafından açıldığı izlenimi oluşmuş olsa da; kira tespit davası yaygın olarak ev ve işyeri sahipleri tarafından emsallerine göre düşük kalan kira bedelinin arttırılması talebiyle açılmaktadır. Uygulamada da özellikle son dönemlerde kira tespit davasının bu gerekçeyle açıldığı görülmektedir.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Açma Süresi
Kira tespit davası, kira sözleşmesi devam ettiği sürece her zaman açılabilir. Ancak davanın ne zaman açıldığı hususu, yargılama sonucunda belirlenen yeni kira bedelinin hangi dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacağının tespiti açısından önemlidir.
Kira bedelinin yeni kira döneminde geçerli olması isteniyorsa;
Davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılması gerekir. Kira bedelinin arttırılacağına dair ihtarname, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce yapılmış ise, dava yeni kira dönemi içinde de açılabilir.
Sözleşmede yeni kira döneminde kiranın arttırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Kira Bedelinin Tespiti ve Uyarlama Davaları için Görevli ve Yetkili Mahkeme
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4 uyarınca kira uyuşmazlıklarından doğan tüm davalarda dava konusunun değer ve tutarına bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Kira bedelinin tespiti ve uyarlama davalarında yetkili mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.10 uyarınca sözleşmenin ifa yerindeki mahkemedir. Kira sözleşmelerinde ifa yeri ise özel olarak kararlaştırılmadığı takdirde kiraya verenin yerleşim yerindeki mahkemedir. Diğer bir yetkili mahkeme ise HMK m.6'daki genel yetki kuralı uyarınca davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
Eğer kira sözleşmesinin tarafları tacir veya kamu tüzel kişisi ise sözleşmede belirledikleri yerdeki sulh hukuk mahkemesi de kira bedelinin tespiti davasına bakmaya yetkilidir (HMK m.17)
Kira Bedelinin Tespiti, Kira Uyarlama ve Tahliye Davalarında Dava Şartı Olarak Arabuluculuk
Ticaret hukuku, iş hukuku ve tüketici hukukunda zorunlu olarak uygulanan arabuluculuk süreci yeni yapılan düzenleme ile artık kira hukukunda da uygulanacaktır. 5 Nisan 2023 tarihli ve 32154 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı “İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile 6325 sayılı “Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu”nda önemli değişiklikler yapılmış, zorunlu ve ihtiyari arabuluculuk ile çözümlenebilecek uyuşmazlıkların kapsamı genişletilmiştir. Bu kapsamda kira uyuşmazlıkları için 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hâle getirilmiştir.
Kira Tespit İlamları İle İcra Takibi Süreci
12/11/1979 gün ve 1/3 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı gereğince, kira tespit ilamları kesinleşmeden icra takibine konu edilemez. İlk derece mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonucunda verilen hüküm hakkında istinaf yahut temyiz başvurusu yapılmaz ise hüküm kesinleşir. Fakat yargılama sonucunda verilen hükme karşı üst derece mahkemelerine başvuru yapılmış ise bu incelemenin sona ermesi beklenmelidir.
Yabancı Para Cinsinden Belirlenen Kira Bedeli İçin Kira Tespit Davası Açılabilir Mi?
Öncelikle şunu belirtmekte gerekir ki, 13.09.2018 tarihli ve 30534 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 85 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Kararı;
'' Türkiye'de yerleşik kişilerin, Bakanlıkça belirlenen haller dışında, kendi aralarında menkul ve gayrimenkul alım satım, taşıt ve finansal kiralama dahil her türlü menkul ve gayrimenkul kiralama, leasing ile iş, hizmet ve eser sözleşmelerinde sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamaz.'' bu karar gereği döviz ve dövize endeksli olarak sözleşme yapılmasına sınırlamalar getirilmiştir.
Türkiye'de yerleşik olmayanlar dövizle sözleşme yapma yasağına tabi değildir. Bu sebeple hangi sözleşmelerin bu kararın kapsamında olduğunun belirlenmesi için alanında deneyimli bir avukatla birlikte çalışmak son derece önemlidir.
Eğer yukarıda belirtilen sınırlamalara tabi olmayan bir sözleşme söz konusu ise taraflar arasında kira bedelinin döviz cinsinden ödenmesi gerektiği kararlaştırılmış olabilir. Kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlendiği kira sözleşmelerinde 5 yıllık süre dolmadan kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Zira 6098 sayılı TBK 344/4'te de bu durum açıkça belirtilmiştir. Ancak maddenin devamında bu ana kuralın istisnası olarak TBK m138'deki ''Aşırı İfa Güçlüğü'' halleri mevcut ise 5 yıl dolmadan dava açılması hali saklı tutulmuştur.
Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Nedir?
Kira sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme türüdür. Kiracının ve kiraya verenin karşılıklı birtakım yükümlülükleri mevcuttur. Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli şekilde teslim etmek ve sözleşme boyunca kullanıma elverişli şekilde bulundurmak zorundadır. Kiracının en temel yükümlülüğü ise kira bedelini ödemektir.
Kira bedelinin uyarlanması davası, taraflar arasındaki kira sözleşmesindeki kira bedelinin, sonradan öngörülmedik şekilde değişen ve öngörülmesi de beklenmeyen bu hal ve şartlara uydurulması talebi ile açılan dava türüdür.
Kira bedeli tespit davası, sadece konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin olarak ikame edilebilmekteyken kira bedeli uyarlama davası her türlü kira sözleşmesine ilişkin olarak ikame edilebilmektedir.
Uyarlama Davasının Anlaşılması Açısından Yakın Örnek : Covıd-19 Salgını
Uyarlama davasının mahiyetini en iyi anlayabileceğimiz örnek, geçtiğimiz yıllarda tüm dünyanın ve ülkemizin gündemine oturan Covid-19 salgını ve pandemi sürecidir. Korona virüs salgını nedeniyle, faaliyetleri Bakanlık kararı ile durdurulan işyerleri veya tedarik ve dağıtım kanallarında aksamalar, işgücü kaybı, ithalat ve ihracat engeli gibi kararlar nedeniyle faaliyetlerine ara vermek zorunda kalan işletmelerin kira sözleşmeleri yönünden mücbir sebebin varlığı kabul edilmektedir. Yargıtay mücbir sebebin varlığını somut olayın özelliklerine göre değerlendirmektedir.
Karantina sebebiyle işyerleri kapalı olan, bu süreçte herhangi bir faaliyet gerçekleştiremeyenler ve işyeri sahipleri arasındaki durum tam da burada karşımıza çıkıyor. Karantina sürecinde zorunlu olarak kapatılan işyerlerine ilişkin kiraya veren kiralananı kullanıma elverişli bulundurma borcunu yerine getirememektedir.
TBK m.97 :
''Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir.''
Karşılıklı borç yükleyen sözleşme türlerinden biri olan kira sözleşmesinde kiraya veren kendi yükümlülüğünü ifa edemediğinden kiracı buna dayanarak ifadan kaçınabilir.
Yine borçlar kanunu'nun ''Aşırı İfa Güçlüğü'' kenar başlıklı 138. Maddesi tüm sözleşmelere uygulanabilecek genel nitelikte bir hükümdür.
TBK m.138 : '
'Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.''
Bu maddede iki imkan tanınmıştır : Fesih veya uyarlama. Uyarlama sadece bedel indirimi şeklinde olmak zorunda değildir. Kira sözleşmelerinde uyarlamanın; sözleşmenin askıya alınması, kira bedelinin indirilmesi, faiz işletilmemesi, kira bedeli artışı yapılmaması, bedelin vadeye veya takside bağlanması, muacceliyetin ertelenmesi, kısmi ifaya izin verilmesi, sözleşme süresinin kısaltılması, uzatılması vb. şekillerde yapılabileceği düşünülmektedir.
İfa talebinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişip değişmediğinin her sözleşme, gayrimenkul ve taraflar yönünden somut olaya göre değerlendirilmesi gerekmektedir. Ayrıca hakim davacının seçtiği uyarlama talebi ile bağlı olmayıp uyarlama miktarı ve yöntemini taraflar arasındaki çıkar dengesini de gözeterek serbestçe belirleyebilir.
Eğer kira bedeli yıllık olarak peşin ödenmiş ise sözleşmenin feshi yoluna gidilerek kiralananın kullanılmadığı aylara ilişkin olarak sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca iade gerçekleştirilebilir.
Konutlara ilişkin olarak ise kira bedelinin ihtirazı kayıtla ödenerek sonrasında ödemenin gerçekleştirilemeyeceği ve uyarlama davası açılacağı bildirilebilir. Fakat unutulmamalıdır ki, kural olarak uyarlama davasında dava sonuçlanıncaya kadar kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Mahkeme kararının kesinleşmesi ile uyarlanan yeni kira bedeli nazara alınarak dava tarihinden itibaren oluşan fark gelecek kira dönemine ait kira bedelinden mahsup edilir.
Kira Bedeli Uyarlama Davasını Kimler Açabilir?
Kira uyarlama davaları, kiracı ya da kiraya verenin durumunda, sözleşme esnasında olmayan olağanüstü bir durumun gerçekleşmesi halinde her iki tarafın da açabileceği bir davadır. Dolayısıyla olağanüstü gelişme taşınmazın değerinin çok yükselmesi ya da kiracının katlanılması beklenilmeyecek şekilde ödeme güçlüğüne düşmesi olarak karşımıza çıkabilir. Bu durumlar uygulamada kendisini yaygın olan bir kaç durumda göstermektedir. Nitekim taşınmazın yakınında önemli bir ulaşım ağının inşa edilmesi ya da taşınmazın bulunduğu yerin şehrin cazibe merkezi haline gelmesi kira bedelini arttıran olağanüstü durumlara örnek teşkil ederken; deprem, pandemi gibi büyük felaketler de aylık gelirde ciddi düşüşe neden olan ve kiracının ödeme güçlüğü yaşamasına sebep olan nedenlerdendir.
Son dönemlerde uygulamada sıklıkla karşımıza çıkan enflasyon nedeniyle kira uyarlama davası açılması, dava açanın sıfatına göre Yargıtay nezdinde kabul görürlüğü değişmekte olan bir diğer örnektir. Nitekim yerleşik Yargıtay kararları uyarınca, enflasyona dayanarak davayı açan tarafın tacir olması halinde, bir tacirin basiretli bir tacir olması gerektiği ve artan enflasyonun bir tacir için öngörülmez ve olağanüstü bir durum teşkil etmeyeceği gerekçesiyle davanın reddedildiği görülmektedir.
Öte yandan davayı açan tarafın kiraya veren olması halinde de emsal teşkil edecek nitelikte kararlar vardır.
Örnek olarak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/14157 ve K.2019/6526 T.11.09.2019 Kararı :
''Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman "uyarlama" davası açılabilir. O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konularak ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile kira bedelinin tespiti davasındaki usul ve esaslara göre hazırlanan bilirkişi raporuna göre hüküm kurulduğu görülmektedir.
Bu durumda, Mahkemece, yukarıda bahsedilen hususlar gözetilerek şartları oluşması halinde kira bedelinin uyarlanması gerekirken, eksik inceleme ile hazırlanan rapor uyarınca hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. ''
Kira Bedeli Uyarlama Davası Açılabilmesi İçin Gerekli Olan Şartlar Nelerdir?
Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. Bu öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
Sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan denge borçlu aleyhine değişmiş olmalıdır.
Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır. Burada ifade edilen ihtirazı kayıt hak kaybı olmaması açısından oldukça önemlidir.
Kira Uyarlama Davası Geriye Dönük Kira Bedelleri İçin Açılabilir mi?
Uyarlama davası ileriye dönük etki eden bir dava türüdür. Yargıtay 13. HD E. 2001/1979, K. 2001/2831, T.22.03.2001 kararında “..Uyarlama kira bedeline ilişkin olup sözleşmenin diğer koşullarını ortadan kaldırmaz. Uyarlama dava tarihinden geriye doğru uygulanmaz..” şeklinde karar vermiştir. Davanın açıldığı andan itibaren kira bedelinde artış talep edilebilmekte olup daha önce ödenen kiralar yönünden herhangi bir talepte bulunulması mümkün değildir. Bir başka ifade ile dava tarihinden itibaren kira bedelleri uyarlanmaktadır. Davada basamaklı olarak öncelikle sözleşmenin uyarlanması, bu mümkün değilse de feshi talep edilebilir. Ancak TBK M.138'in açık lafzı karşısında davada sadece sözleşmenin feshinin talep edilebilmesi mümkün değildir, davanın terditli olarak açılması gerekmektedir.
Kira Bedelinin Tespiti Ve Uyarlama Davaları Sürecinde
''İhtiyati Tedbir Kararı''
İhtiyati tedbir öğretide “…kesin hükme kadar devam eden yargılama boyunca, davacı veya davalının (dava konusu ile ilgili olarak) hukuki durumunda meydana gelebilecek zararlara karşı öngörülmüş geçici nitelikte, geniş veya sınırlı olabilen hukuki korumadır.” şeklinde tarif edilmiştir.
(Medeni Usul Hukuku 12. Baskı Sh.714-Prof. Dr. Hakan Pekcanıtez, Prof. Dr. Oğuz Atalay, Prof. Dr. Muhammet Özekes).
İhtiyati tedbirin diğer fonksiyonları yanında davanın devamı sırasında ve verilecek hükmün kesinleşmesine kadar olan süreç içerisinde dava konusu şey üzerinde yeni bir takım ihtilafların çıkmasını da önleyici niteliği itibariyle geçici bir hukuki korumadır.
Kira Bedelinin Tespiti ve Uyarlama Davaları açısından önemli bir fark ise söz konusu davalar devam ederken ihtiyati tedbir kararının alınması hususudur. Kira tespit davalarında ihtiyati tedbir uygulamada yer edinmezken kira uyarlama davalarında dava devam ederken ihtiyati tedbir kararı ile yeni kira belirlenebilir. Kira uyarlama davalarında olağanüstü durumun varlığı nedeniyle edimin ifasının zorlaşacağından veya bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde,“ihtiyati tedbir kararı” verilebilir. Nitekim Yargıtay bir kararında, salgın (pandemi) hastalık sebebiyle, kira sözleşme koşullarının (kira bedelinin) uyarlanmasına ilişkin açılan davada şartların gerçekleşmesi durumunda ihtiyati tedbir kararı verilmesinin HMK m.389 vd. hükümlerine uygun olduğunu belirtmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2021/3452 K.2021/6001 T.4.6.2021)
''Salgın (pandemi) hastalık sebebiyle, kira sözleşme koşullarının (kira bedelinin) uyarlanmasına ilişkin açılan davada şartların gerçekleşmesi durumunda ihtiyati tedbir kararı verilmesinin HMK m.389 vd. hükümlerine uygun olduğundan, Ankara 15. Bölge Adliye Mahkemesinin, kira bedelinin uyarlanması davasında, davanın ve uyuşmazlığın esasını halleder şekilde ihtiyati tedbir karan verilemeyeceği gerekçesiyle ihtiyati tedbir talebinin reddine ilişkin kararına karşı yapılan istinaf talebinin reddine ilişkin kararı yerinde değildir. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4 Hukuk Dairesi ile Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin kesin kararları arasındaki uyuşmazlığın bu çerçevede giderilmesi gerekmiştir.''
Bölge Adliye Mahkemesi Kararı - Bursa BAM, 4. HD., E. 2021/58 K. 2021/75 T. 19.1.2021 tarihli kararında pandemi nedeniyle ihtiyati tedbir kararı verilebileceğine hükmetmiştir. İlgili karar;
“Davanın ve uyuşmazlığın esasını halleder şekilde ihtiyati tedbir kararı verilemez. Ancak salgın döneminde bazı iş yerlerinin tamamen kapandığı ve hiç bir gelir elde edemediği, bazı iş yerlerinin iş hacminde ise ciddi düşüşler meydana geldiği göz önünde bulundurulduğunda ihtiyati tedbir kararı verilmemesi halinde kiracının mevcut kirasını ödeyemeyeceği ve temerrüt nedeniyle tahliyesinin söz konusu olabileceği açıktır.
...
Ancak mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilerek kiralar eksik ödendiğinde davanın sonucuna göre kiraya verenin aradaki farkı talep etmesi mümkün olup, dava süresince kiranın belli bir miktarda düşürülerek ödenmesi telafisi imkansız bir zarar doğmayacaktır. Bu yasal düzenleme göz önünde bulundurularak kiranın uyarlanması için açılan davada mahkemece davacı kiracının yapmış olduğu işin niteliği ve tüm koşullar ile taraflarca sunulan deliller göz önünde bulundurularak kiranın mahkemece takdir edilecek bir miktar üzerinden ödenmesi hususunda ihtiyati tedbir kararı verilmeli, ancak bu tedbir kararı mahkemece belirli aralıklarla veya tarafların müracaatı üzerine değerlendirilerek durum ve koşulların değişmesi halinde kaldırılmalı veya belirlenen yeni bir miktar üzerinden devam etmesine karar verilmelidir.''
Comments