Aile konutu hukukumuzda birçok alanda karşımıza çıkmaktadır. Son zamanlarda özellikle kira kaynaklı uyuşmazlıklardan dolayı karşımıza fazlaca çıksa da esas görünürlüğünü aile hukukunda kazanmış ayrıca miras hukuku ve icra hukukunda da kendisine yer bulmuştur. Hukukumuzda ise yasal düzenleme olarak 2002 yılında Türk Medeni Kanunu’nun yürürlüğe girmesiyle görmekteyiz. Bu yazımız kapsamında aile konutunun ne olduğu, aile konutu olarak şerhin nasıl verilebildiği, aile konutu hakkındaki tasarrufların nasıl yapılacağı, kiracının aile konutu şerhi koydurma hakkı ve nasıl olacağı gibi çeşitli başlıklar incelenecektir.
Aile Konutu Nedir?
Aile Konutu, için kanun metninde bir tanımlama yapılmamıştır. Türk Medeni Kanunu’nu 194. Maddesinin gerekçesinde aile konutu şu şekilde tanımlanmıştır:
“Aile konutu eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı, anılarla dolu bir alandır.”
Yargıtay ise aile konutunu şu şekilde tanımlamıştır:
“eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdikleri, acı, tatlı günlerini yaşadıkları, yaşam faaliyetlerini yoğunlaştırdıkları mekân”,
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2005/16473 E., 2006/799 K.
“eşlerin müşterek yaşamlarını sürdürmeleri için ayrılan ve aynı konutta iki tarafın da yaşama hakkını güvenceye alan hukuksal bir kurum”
Yargıtay 4. Ceza Dairesi, 2007/213 E. , 2009/5127 K.
Yargıtay kararlarından ve kanun metni gerekçesinden çıkarılabilecek özet tanımı şu şekildedir: bireylerin evlenmesi neticesinde evliliğin devam ettiği sürece devamlı olarak ikamet ettikleri, yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdikleri konutu ifade eder.
Aile Konutunun Şartları
Aile konutu özel bir vasıf olduğu için her konutu için aile konutu denilemez. Bir yerin aile konutu vasfını haiz olabilmesi için bazı şartları taşıması gerekmektedir.
Bireyler arasında hukuken geçerli bir evlilik olmalı. Aile konutu adından da anlaşılacağı üzere tarafların evlenmesi halinde sağlanan bir hukuki koruma mekanizmasıdır. Nişanlılık yahut başka bir ilişki hali için söz konusu olması mümkün değildir.
Tek bir konut aile konutu olabilir. Tarafların farklı dönemlerde birlikte ikamet ettikleri tüm gayrimenkullerin yahut birden fazla gayrimenkulün aile konutu olması imkânı doğmaz. Diğer bir deyişle aile konutu sadece bir tanedir. Yazlık, av köşkü, yayla evi, kış evi olarak yani ikincil kullanılan gayrimenkul aile konutu olamaz.
İkametlerinin ana merkezi olmalı. Buradan anlaşılması gereken bireylerin yaşamsal faaliyetlerinin çoğunun gerçekleştiği ana mekan olması anlaşılmalıdır. Yani tatil için gidilen yazlık yahut belli kısa dönemlerde iş için gidilen yerler gibi kısa ve geçici kalınan yerler için aile konutu vasfı mümkün değildir.
Aile konutunun söz konusu olabilmesi için mülkiyet şartı yoktur. Herhangi bir hak sahibi (intifa, oturma) olunabileceği gibi kiracı sıfatıyla kullanılan gayrimenkul için de aile konutu şerhi söz konusu olabilecektir. Yani esas olan ailenin müşterek yaşamının tesis edildiği bir alan olmasıdır.
Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur?
Aile konutu şerhi Tapu ve Kadastro Müdürlüklerine başvurularak ya da e-devlet üzerinde başvuru yapmak suretiyle olabilmektedir. Gerekli belgeler şu şekildedir;
Aile konutu şerhi talep dilekçesi
Evlilik cüzdanı
Türkiye Cumhuriyeti Kimlik Kartı
Vukuatlı nüfus kayıt örneği
Vesikalık Fotoğraf
Muhtarından alınacak Aile Konutu Belgesi
e-devlet üzerinden ise https://webtapu.tkgm.gov.tr/ adresinden ise online randevu ile başvuru yapmak mümkündür. Ancak yine imza için yine ilgili Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne gitmeniz gerekmektedir. Başvurunuz neticesinde evraklarınız ilgili kurumca incelenip tarafınıza dönüş sağlanacaktır. Eğer eksiksiz ise doğrudan imzaya çağırılacaksınız.
Tapu Müdürlüklükleri eğer başvurunuzu reddederse bu durumda dava yolu ile aile konutu şerhi koydurma hakkınız bulunmaktadır. Dava yolu ile şerhin koyulması için müdürlüğe başvuru şartı yoktur. Müdürlüğe başvurmadan da doğrudan dava açarak şerh koydurma talebinde bulunabilirsiniz.
Kiracı Aile Konutu Şerhi Koydurma
Yukarıda da ifade edildiği üzere aile konutunun söz konusu olabilmesi için mülkiyet şartı olmadığını ifade etmiştik. Bu sebeple kiracı sıfatıyla oturan kişi veya eşi de kiralanan gayrimenkulün aile konutu olduğunu ileri sürerek kira sözleşmesinin tarafı haline gelebilmektedir. Kiraya verene bildirimle artık kiralanan aile konutu vasfını haiz olmuş olup kira ilişkisinden kaynaklanan borçlardan diğer eş de sorumlu hale gelecektir. Ancak kiralanan aile konutu vasfını haiz olsa da tapuya şerh hakkı doğmaz. Tapuya şerh hakkı sadece taşınmaza eşlerden birinin malik olması durumunda gündeme gelecektir.
Aile konutu vasfının hüküm ifade edebilmesi için tapuya şerh şartı yoktur. Zira şerhin niteliği açıklayıcı olmasıdır. Yani bir konut sırf şerh verildiği için “aile konutu” olmaz aksine “aile konutu” olduğu için tapuya şerh verilir. Hatta şerh verilse bile aile konutu vasfı taşımadığı için yargı yoluna başvurularak bunun tespiti yapılıp zikredilen şerh tapudan kaldırılabilecektir.
Kiralanan taşınmazın aile konutu olduğuna ilişkin irade açıklamasından sonra artık eşler tek başlarına sözleşmeden doğan haklardan feragat edemeyecekler, sözleşmede değişlik yapamayacaklar ve sözleşmeyi feshedemeyeceklerdir. Yapılacak tüm işlemler de diğer eşin rızası aranacaktır.
Boşanma Davası ve Aile Konutu
Aile konutu vasfı boşanma davası neticesinde boşanma yönünde karar verilmesi halinde sona erecektir. Ancak boşanma davası açılmış olsa bile aile konutu vasfı devam edecektir. Taraflar eğer söz konusu taşınmazda kira sözleşmesi ile oturuyorlarsa halihazırda da kiraya verene aile konutu olduğu hakkında bir bildirimde bulunulmamış ise davada nihai karar verilene kadar bildirimde bulunularak aile konutu vasfı kazanabilecektir.
Evlilik boşanma ile sona erdiğinde konutun nasıl kullanılacağını taraflar kendileri kararlaştırabilecekleri gibi hakimin müdahalesini de talep edebileceklerdir. Hakim söz konusu konutun taraflardan biri tarafından kullanılmaya devam etmesine karar verebilmektedir. Hatta kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin kullanımına bırakarak bir nevi kira sözleşmesinde değişiklik yapılabilmektedir.
Aile Konutu Şerhi Varken Satış
Aile konutu şerhini taşıyan bir taşınmazın satışı elbette mümkündür. Ancak tapuda yer verilen bu şerh dolayısıyla satışın gerçekleşebilmesi için eşin rızası aranmaktadır. Şerhe rağmen satış yapılmış ise satışa rızası olmayan eş tapu iptal ve tescil davası açılabilmektedir.
Ancak aile konutu olarak kullanılan çoğu taşınmazda şerh olmadığı ve şerh vermek için ilave bir çaba sarfedilmediği için satış mümkün hale gelebilmektedir. Fakat yine rızası olmayan eş tapu iptal ve tescil davası ile kendisinden haberi olmaksızın yapılan bu satışın iptali mümkün kılabilmektedir. Bu davada söz konusu konutun aile konutu şartlarını taşıyıp taşımadığı irdelenecektir. Eğer aile konutu vasfını haiz olduğu yönünde kanaat oluşursa satış iptal edilerek aile konutu şerhi
Aile Konutu ve Cebri İcra
Tapu kaydında aile konutu şerhi dolayısıyla, cebri icra yolu ile yapılan icra takibi sonucu satışına engel teşkil etmez. Şerh bulunsa bile gayrimenkulün maliki hakkında borçlarından dolayı gayrimenkulde haciz hatta icra yoluyla satış yapılabilmesi mümkündür. Tek başına şerh dolayısıyla bu işlemler engellenememektedir.
Ancak Aile konutu şerhinden dolayı yapılacak işlemler için eşin haberdar edilmesi ve tebliğin eşe gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Bu kapsamda icra yoluyla satış yapıldı ve eşe hiç tebliğ yapılmadı ise ihalenin feshi ve satışa kadar ilerletilen sürecin neredeyse en başa dönmesi sonucunu doğuracaktır. Dolayısıyla şerh yapılacak işlemlere tek başına engel değil ancak yapılacak işlemlerin bildirilmemesi halinde geriye dönük olarak ihalenin feshi tapu iptal tescil gibi somut olayın özelliklerine göre yeni hukuki durumlar ortaya çıkacaktır.
Aile Konutu ve Tahliye Taahhütnamesi
Tahliye taahhütnamesi, kiracı tarafından kiraya verene kiralanan konut veya işyeri gibi gayrimenkullerin belli bir tarihte tahliyesinin sağlanacağına ilişkin verilmiş olan taahhüdün yazılı olduğu ve icra kabiliyeti olan ve kira ilişkisini sona erdiren belgedir. Söz konusu belge kira ilişkisini son erdirme vasfını haiz olduğundan eğer kiralanan gayrimenkul için aile konutu irade açıklaması gerçekleşmiş ve kiraya verene ulaşmış ise bu durumda taahhütnamede artık eşlerden ikisinin birden imzası aranmaktadır. Yani aile konutu bildiriminde bulunulmuş olması halinde sözleşme feshi için her iki eşin iradesi aranmakta olup biri tarafından açıklanan veya verilen tahliye iradesine diğer eşin rıza vermesi gerekmektedir.
Eğer tahliye taahhütnamesinin icrasına kadar bu irade açıklaması gerçekleşmemiş ise diğer eşin imzası yahut rızası aranmaksızın tahliye gerçekleşebilecektir. Ancak kiralananda bir ailenin kalacağı yönünde kira ilişkisi kurulurken bir açıklama yapılmış ise bu durumda yukarıda izah edilen diğer eş tarafından ayrıca bir irade açıklamasına gerek kalmaksızın kiralanan taşınmazın aile konutu olduğu kabul edilmelidir.
Sözleşmenin feshine yönelik olarak diğer eş tarafından verilecek rıza fesih bildirimi yapılırken, fesih bildiriminden önce veya bildirim yapıldıktan sonra onay vermek suretiyle olabilmektedir. Ancak dikkat edilmelidir ki, bu rıza veya onay açık olmalıdır. Yani “Sözleşmede yapılacak tüm işlemlere muvafakatim vardır.” gibi genel beyanlar açık rıza şartını sağlamamaktadır.
Yargıtay Kararları
Yazlık aile konutu değildir.
“...yazlık konut ailenin tatil ihtiyacını karşılamak amacıyla edinilmiş olup, bütün yaşam faaliyetlerinin gerçekleştiği sürekliliği olan alan niteliğinde değildir”
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2003/3071 E., 2003/4352 K.
Eşlerin birlikte olmadıkları yer aile konutu değildir.
“…Taraflar ayrılmadan önce birlikte Ereğli'de oturmuşlardır. Aile konutları da Ereğli'dedir. Dava konusu edilen ev Konya'da olup, taraflar bu konutta birlikte oturmadıklarına göre aile konutu olarak kabul edilemez...”
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2003/7164 E., 2003/8034 K.
Aile konutu tektir.
“Aile konutu; eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdikleri acı, tatlı günlerini yaşadıkları, yaşam faaliyetlerini yoğunlaştırdıkları mekandır. Aile konutu tektir”
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2005/16473 E., 2006/799 K.
Aile konutu olan taşınmazın sözleşmesini eşlerden bir tek başına feshedemez.
“Türk Medeni Kanununun 194/1. maddesi "eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ilgili kira sözleşmesini feshedemez; aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki haklarını sınırlandıramayacağını hükme bağlamıştır. Bu düzenleme ile Tapu Sicilinde konutun maliki olarak gözüken eşin, hukuki işlem özgürlüğü diğer eşin katılımına onamına bağlanmıştır. Amaç aile konutunun ve bu konutla ilgili kanuni hakları koruma altına almaktır”
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2005/2547 E., 2005/7234 K.
Aile konutu olan taşınmazın sözleşmesini eşlerden bir tek başına feshedemez.
“T.M.K'nun 194. maddesi aynen Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz hükmünü içermektedir. Yasal bu düzenleme, aile konutunun tapu sicilinde maliki olan borçlunun borcundan dolayı alacaklıların yapacakları icra takibi sonucu satışına engel teşkil etmez”
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2009/21405 E., 2010/3267 K.
Terkten önce birlikte oturulan yer aile konutudur.
“…Yapılan yargılama ve toplanan delillere göre, davalı erkek evi terk etmeden önce tarafların dava konusu taşınmazda birlikte oturdukları, davalı erkek evden ayrıldıktan sonra da davacı kadının oğluyla aynı evde oturmaya devam ettiği anlaşılmaktadır. Gerçekleşen bu durum karşısında dava konusu taşınmazın aile konutu niteliği taşıdığını kabul etmek gerekir…”
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2015/26285 E., 2016/5033 K.
Birden fazla bağımsız bölüm olması halinde aile konutunun neresi olduğu tespit edilmelidir.
“…Tarafların halen evli bulundukları, dava konusu 5297/5 parsel sayılı taşınmazın tapuda arsa olarak davalı adına kayıtlı olduğu, üzerindeki iki katlı binanın bir katının aile konutu olarak davacı ve çocuklar tarafından kullanıldığı, diğer katında ise kiracının oturduğu hususları dosya kapsamıyla sabittir. Dava konusu taşınmazın bulunduğu yerde keşif yapılarak; ‘aile konutu’ olarak kullanılan bölümün belirlenerek, bu bölümle sınırlı olacak şekilde ‘aile konutu şerhinin’ konulmasına karar verilmesi gerekirken bunlar yapılmadan taşınmazın tamamı üzerine şerh konulması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir...”
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2009/15269 E., 2010/4734 K.
Boşanma davası ile ortak konut aile konutu olmaktan çıkar.
“Boşanma davasının açılması ile birlikte tarafların birlikte oturdukları konut ortak konut olmaktan, diğer bir anlatımla aile konutu olmaktan çıkmamaktadır”
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu., 2010/2-343 E., 2010/361 K.
Aile Konutu cebri icra ile satışa engel değildir.
“Aile konutunun hak sahibi eş tarafından diğer eşin açık rızası bulunmadıkça devredilemeyeceğine ilişkin Türk Medeni Kanununun 194/1. maddesinde yer alan hüküm, ancak iradi tasarruf işlemleri için geçerlidir. Cebri icra ile gerçekleşen devirler bu hükmün dışındadır”
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi. 2008/19669 E, 2010/1150 K
Tarla vasfı aile konutu şerhi koyulmasına engel değildir.
“…Taşınmazın tarla vasıflı olarak tapuda kayıtlı bulunması aile konutu şerhi konulmasına engel değildir. Mahkemece; davalının payı ve aile konutu olarak kullanılan bağımsız bölümle sınırlı olacak biçimde yapılacak açıklama ile şerhin konulması gerekirken...”
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2009/15766E., 2009/2092 K.
Aile konutu taşınmazda diğer eş de sözleşmenin tarafı olmuştur.
“(…) Somut olayda; taşınmazla ilgili olarak hakkında takip yapılan borçlunun eşi şikâyetçinin taşınmazın aile konutu olduğunu alacaklıya ihtar ettiği ve sözleşmenin tarafı haline geldiği görülmektedir. Şikâyetçi yasa gereğince kira sözleşmesinde kiracı olarak taraf olup, alacaklının takip talebinde taşınmazdan tahliye isteminin bölünemez borç olması nedeniyle kiracılar arasında zorunlu takip arkadaşlığı bulunmaktadır. Bu nedenle mahkemece HMK’nin 124. maddesi dikkate alınarak takip alacaklısına süre verilerek şikâyetçiyi takibe borçlu sıfatı ile dâhil etmesinin istenmesi bu husus yerine getirildiğinde şikâyetin reddine, aksi halde takibin zorunlu takip arkadaşların tamamına yöneltilmemesi nedeni ile şikâyetin kabulüne karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile istemin reddi isabetsizdir.”
Yargıtay 12.Hukuk Dairesi., 2016/12341 E., 2017/3837 K.
Rıza açık olmalıdır.
“Kanun açık rızadan söz ettiğine göre, örtülü ( zımni ) rıza veya işleme onay verildiği delalet eden bir takım davranışlardan çıkartılan rıza işleme geçerlilik kazandırmaz”
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi. 2010/21566 E, 2011/11368 K
Ortak iradeye dayanmayan aile konutu şerhi terkin edilir.
“…Davalının tek taraflı beyanına dayanılarak tapu sicil müdürlüğünce üzerine “aile konutu şerhi” konulmuş olan Kuşadası’ndaki konutun, “yazlık konut” olduğu ve bu amaçla edinildiği, tarafların fiilen ayrılmalarından önce mülkiyeti davacı (koca)’ya ait olan Söke’deki konutta oturdukları ve burayı ortak iradeleriyle aile konutu olarak özgüledikleri, Söke’deki konutun bu vasfını devam ettirdiği yapılan soruşturma ve toplanan delillerden anlaşılmaktadır. Bu durumda tarafların ortak iradesiyle aile konutu olarak özgülenmemiş olan ve üçüncü kişilerce de nesnel olarak böyle bir görünüm arz etmeyen dava konusu taşınmazın tapu kütüğüne konulmuş bulunan “aile konutu” şerhinin kaldırmasına karar verilmesi gerekirken, yasal olmayan gerekçelerle isteğin reddi doğru görülmemiştir…”
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi., 2011/20323 E., 2012/18869 K.
Sık Sorulan Sorular
Birden fazla aile konutu olabilir mi?
Aile konutu niteliği itibariyle eşlerin ortak hayatını devam ettirdiği konut olduğu için tek bir tane olabilir, birden fazla olamaz.
Kiracı kiralananı aile konutu yapabilir mi?
Aile konutu evli bireylerin evlenmesi neticesinde evliliğin devam ettiği sürece devamlı olarak ikamet ettikleri, yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdikleri konutu ifade ettiği ve mülkiyet şartı olmadığı için kiracı sıfatıyla oturulan konut aile konutu olabilir.
Aile konutu süresi ne kadardır?
Aile konutu koruması evlilik devam ettiği ya da taraflar evlilik süresince başka bir konuta taşınmadığı müddetçe devam edecektir.
Kiracı aile konutu iradesi nasıl açıklar?
Kiracının eşi kiraya verene sözleşme kurulurken sözleşmeye imza atmak suretiyle ya da daha sonra kiraya verene noter aracılığıyla ihtarname göndermek suretiyle açıklayabilir.
Evlenmeden önce kiralanan ev evlendikten sonra aile konutu olur mu?
Evet, aile konutu evli bireylerin evlenmesi neticesinde evliliğin devam ettiği sürece devamlı olarak ikamet ettikleri, yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdikleri konutu ifade ettiği için eğer evlilikten sonra da aynı konutta ikamet ediliyorsa kiraya verene aile konutu olarak kullanılacağını bildirerek aile konutu korumalarından yararlanılabilir.
Eşim rıza olmadan tahliye taahhüdü vermiş, geçerli midir?
Bu soruya ihtimalli cevap vermek gerekecektir. Eğer kiraya veren kiralananın aile konutu niteliğini biliyorsa bu durumda taahhüt geçersiz olacaktır. Aile konutu olarak kullanıldığını bilmiyor, bilmesi de gerekmiyor ve bu yönde de bir irade açıklaması yapmamış iseniz taahhütname geçerlidir.
Tapuya aile konutu şerhi verilmeyen evimizi eşim haberim olmadan satmış ne yapabilirim?
Tapu iptal ve tescil davası gündeme gelebilecektir. Aile konutu şerhi niteliği itibariyle açıklayıcı bir şerhtir. Yani bir konut şerh verildiği aile konutu olmamıştır, aile konutu olduğu için şerh verilmiştir. Eğer satın alan kişi bu konutun aile konutu olduğunu biliyor ve bilebilecek durumda ise şerhin olup olmaması önemli değildir. Tapu iptal ve tescil davası ile satışın iptali mümkün olabilecektir. Ancak aksi durumda şerh olmadığı için üçüncü kişiyi iyiniyetli yapar. Dolayısıyla da satışın iptali mümkün olmaz.
Boşanma davası açtıktan sonra eşim evi habersiz satmış geri alamaz mıyız?
Boşanma davası neticelenene kadar evlilik birliği devam ettiği aile konutu vasfı devam edecektir. Bu durumda şerh durumu ve satın alan kişinin iyiniyet durumuna göre tapu iptal ve tescil davası gündeme gelebilecektir.
Kiracı aile konutu şerhi koydurabilir mi?
Hayır, tapuya kiracı aile konutu şerhi koyduramaz. Kiracının sadece aile konutu vasfı kullanma hakkı vardır. Bu hak için de kiraya verene bildirim şartı vardır.
Aile konutu şerhi koyulan ev satılabilir mi?
Evet satılabilmektedir. Aile konutu şerhi başlı başına satışa engel değildir. Ancak geçerli bir satış olabilmesi ve daha sonradan iptal edilememesi için eşin rızası gerekmektedir.
Aile konutu şerhi koydurmak ücretli mi?
Tapuda aile konutu şerhi koyulması için ücreti alınmamaktadır. Aile Konutu şerhi koyulması tüm harç ve masraflardan muaftır.
Aile konutu kiraya verilebilir mi?
Evet, eşin rızası olması halinde kiraya verilebilir. Ancak kiraya verilmesi durumunda aile konutu sıfatı sona erecektir.
Comments