ما الذي يجب مراعاته في عقد الإيجار؟

في الوقت الحاضر، حيث ازدادت النزاعات الناشئة عن عقود الإيجار، فإنه من الضروري الانتباه إلى بعض النقاط المهمة عند توقيع عقد إيجار جديد أو تجديد واحد قائم. تم إعداد هذه المقالة كدليل. من خلال الأخذ في الاعتبار هذا الدليل عند التوقيع على عقد الإيجار، ستتمكن من تجنب العديد من المشكلات التي قد تظهر فيما بعد. تم تنظيم عقد الإيجار في القانون التركي للتزامات رقم 6098. وفقًا للمادة 299 من القانون:

"عقد الإيجار هو العقد الذي يتعهد فيه المؤجر بترك شيء للاستخدام أو الاستفادة منه للمستأجر، ويتعهد المستأجر بدفع الإيجار المتفق عليه مقابل ذلك.

بشكل مختصر، هناك التزام من الطرفين في عقد الإيجار: التزام المؤجر بتقديم الخدمة والتزام المستأجر بدفع الإيجار. عند توقيع عقد الإيجار، يكون لدى المستأجر الحق في الاستمرار في استخدام الممتلكات المؤجرة لمدة عشر سنوات. ومن المتوقع أن تظهر العديد من المشكلات خلال هذه العلاقة التي تستمر عشر سنوات. ولهذا السبب، يمكن تجنب معظم هذه المشكلات في مرحلة توقيع العقد.

---

لماذا هو مهم أن ننتبه إلى ما يتم توقيعه في عقد الإيجار؟

كما أشرنا سابقًا، يُنشأ عقد الإيجار علاقة قانونية تستمر لمدة عشر سنوات. من أجل استمرار هذه العلاقة بدون مشاكل، ولضمان عدم فقدان أي حقوق أو مصالح عند انتهاء العلاقة، من الضروري الانتباه إلى العديد من النقاط المختلفة عند توقيع العقد.

ما هو الهدف من دليل توقيع عقد الإيجار؟

سيشرح لك هذا الدليل، بعيدًا عن اللغة القانونية وبلغة بسيطة، النقاط التي يجب مراعاتها عند توقيع عقد الإيجار خطوة بخطوة. من خلال شرح بسيط وواضح، يمكن تجنب فقدان الحقوق، لذلك نوصي بقراءة هذا الدليل بعناية.

ما الذي يجب مراعاته عند توقيع عقد الإيجار؟

- هل المؤجر هو صاحب الممتلكات؟

أحد أطراف عقد الإيجار، كما تعلم، هو صاحب الممتلكات. العقود الموقعة مع أولئك الذين ليسوا أصحاب الممتلكات غير صالحة، باستثناء بعض الاستثناءات. لذا، عند التوقيع على عقد كمستأجر، من الضروري التحقق من ما إذا كان المؤجر هو صاحب الممتلكات من أجل تجنب أن يتم طردك لاحقًا وأن تدفع رسومًا إضافية لصاحب الممتلكات لاستخدام غير مشروع.

إذا لم يكن المؤجر هو صاحب الممتلكات، فستحتاج إلى التحقق من ما إذا كان لديه السلطة لتأجير الممتلكات. يمكن تحديد هذه السلطة بالطرق التالية:

• إذا كان وكيلًا عقاريًا أو شخصًا ثالثًا، فبواسطة وكالة قانونية.

• إذا كان المؤجر هو كيان قانوني مثل شركة أو جمعية أو مؤسسة خيرية، فالشخص الذي يوقع العقد يجب أن يكون ممثلًا قانونيًا لهذا الكيان.

• إذا كان المؤجر هو مستأجر في الممتلكات، فلديه الحق في تأجيرها للآخرين تحت مسمى "تأجير فرعي". في هذه الحالات، سيكون العقد صالحًا حتى لو تم توقيعه مع شخص ليس هو صاحب الممتلكات. ومع ذلك، من الضروري التحقق من ما إذا كان هذا الشخص لديه السلطة لتوقيع العقد. وإلا، سيكون العقد غير صالح. عند توقيع العقد، يُفضل كتابة بيانات الهوية للطرفين، وإذا كان الطرف الآخر كيانًا قانونيًا، فكتابة رقم التسجيل ورقم الضريبة. هذه المعلومات مهمة من حيث الدليل.

2- هل العنوان الموضح في العقد صحيح؟

تأكد من عنوان الممتلكات التي ستستأجرها. إذا كتب في العقد عنوان مختلف، فإن الممتلكات التي قمت بتأجيرها ستكون تلك المذكورة في العقد. إذا كان الممتلكات التي قمت بفحصها في موقع آخر، فلن تكون قد استأجرت الممتلكات التي قمت بفحصها.

3- كتابة مبلغ الإيجار وفترة الدفع في العقد.

أحد أهم عناصر عقد الإيجار هو مبلغ الإيجار ووقت دفعه. في حالة دفع مبلغ أقل من المبلغ المتفق عليه، قد يتم بدء إجراءات التحصيل وحتى إجلاء الممتلكات. لذا، نوصي بتحديد مبلغ الإيجار بوضوح، بكتابة الرقم والكتابة بالكامل. وإلا، قد تظهر نزاعات بسبب هذا الأمر.

4- أضف إلى العقد أن الإيجار سيتم دفعه عبر البنك.

العديد من النزاعات التي تحدث اليوم ناتجة عن الدفع النقدي. المستأجرون الذين يدفعون نقدًا غالبًا ما يفتقرون إلى وثيقة مكتوبة أو موقعة تثبت الدفع، مما يؤدي إلى المطالبات من قبل أصحاب الممتلكات بأن "لم يتم دفع الإيجار" ويتم فتح إجراءات تحصيل وحتى إجلاء الممتلكات. لذا، من أجل تجنب الأضرار، نوصي بإضافة جملة تفيد بأن الإيجار سيتم دفعه عبر البنك. حتى يمكنك تحديد حساب البنك الذي سيتم الدفع إليه في العقد. بالإضافة إلى ذلك، عند الدفع، نوصي بإضافة توضيح مثل "إيجار شهر مايو"، مما سيكون في صالحك.

5- حدد نسبة الزيادة السنوية.

يمكن تحديد نسبة زيادة الإيجار بحرية بين الأطراف. ولكن هذه الحرية محددة بحد أقصى من قبل الدولة. حددت نسبة الزيادة في الإيجار بنسبة 25% حتى تاريخ 2 يوليو 2024. وبالتالي، لن يتمكن مالك العقار من طلب زيادة أكثر من هذه النسبة في الزيادات التي ستتم قبل هذا التاريخ. أي نسبة تحدد في العقد تتجاوز هذه النسبة تعتبر غير صالحة. ولكن تم إدخال هذا التنظيم حديثًا. في الفترات السابقة، كان الحد الأقصى محددًا في المادة 334 من قانون الالتزامات التركي على أنه:

... لا يجوز تجاوز متوسط التضخم السنوي لمؤشر أسعار المستهلك في السنة السابقة ...

وهذا كان محددًا بناءً على معدل التضخم. كان بإمكان الأطراف حينها تحديد نسبة بحرية شرط ألا تتجاوز هذا الحد. ولكن بسبب الظروف الاقتصادية المتغيرة، تم تعديل هذا الحد وتثبيته عند 25%.

في النهاية، عند التوقيع على العقد، تأكد من تحديد نسبة زيادة الإيجار مع الأخذ في الاعتبار هذا الحد الأقصى.

6- إذا كنت تخطط لتأجير غرفة أو لتأجيرها لشخص آخر، قم بإضافة السماح بالتأجير الفرعي.

بعد تأجير المنزل أو المكان، إذا كنت ترغب في تأجير غرفة واحدة أو أكثر أو كلها لشخص آخر، يجب عليك الحصول على السماح بالتأجير الفرعي. لذلك، يجب إضافة بند في العقد يسمح لك بذلك. إذا لم يتم إضافة هذا البند، فلن تتمكن من تأجير جزء من المنزل أو كله لشخص آخر. إذا قمت بالتأجير دون الحصول على هذا الإذن، قد يتم طردك. لذا، يجب إضافة بند يوضح حقك في التأجير الفرعي في العقد.

7- قم بتضمين الأثاث الثابت وحالة الطلاء والتلف في المنزل في العقد.

عند تأجير منزل أو مكان عمل، من الأمور المهمة التي يجب إضافتها إلى العقد هي هذه النقاط. قد يكون هناك أثاث ثابت مثل مكيف الهواء، الموقد، الثلاجة، السخان، مروحة الشفط، الستائر، وغيرها. يجب إضافة هذه الأثاث الثابت وتوضيحها في العقد لتجنب أي نزاعات قد تحدث عند مغادرة المكان. من الجيد أيضًا التأكد من حالة هذه الأثاث الثابت وسواء كانت تعمل أم لا.

بالإضافة إلى الأثاث الثابت، من المهم أن يتم ذكر حالة المنزل الحالية. هل تم طلاء المنزل أم لا؟ هل هناك أضرار في الأرضيات، الأبواب، النوافذ، والجدران؟ هل تم تسليم المنزل بحالة نظيفة وجاهزة للسكن؟ يجب الانتباه إلى هذه الأمور، حيث قد يكون للمالك الحق في الاحتفاظ بالتأمين الذي تم دفعه عند التأجير بناءً على حالة الصيانة والنظافة. لذلك، من المهم توضيح جميع تفاصيل المنزل أو المكان المؤجر في العقد.

8- قم بإضافة قيمة التأمين المدفوعة إلى العقد.

في معظم العلاقات التأجيرية، يتم دفع مبلغ التأمين. ولكن في الغالب، لا يعرف الكثيرون أن هناك حدًا أقصى لهذا المبلغ. يمكن تحديد مبلغ التأمين بحد أقصى يعادل ثلاث مرات قيمة الإيجار.

يمكن الاتفاق على التأمين بأشكال أخرى غير النقود. يمكن استخدام ورقة ضمان أو سلع مادية كتأمين. ولكن حتى في هذه الحالة، لا يجب أن يتجاوز قيمة التأمين الثلاثة أضعاف قيمة الإيجار.

للحصول على التأمين، يجب تسليم الممتلكات كما تم استلامها. وإلا، قد لا يكون من الممكن استرداد المبلغ. لذلك، من المهم جدًا توضيح جميع التفاصيل كما ذكرت في البند 7.

9- حدد من سيتحمل تكاليف الرسوم مثل الرسوم الشهرية.

رغم أن معظم التكاليف تفرض عادةً على المستأجر، إلا أنه لا يوجد تنظيم قانوني يفرض على المستأجر تحمل جميع التكاليف. لا يمكن إكراه المستأجر على نقل الاشتراكات مثل الغاز والماء والكهرباء إلى اسمه إلا إذا تم الاتفاق على ذلك في العقد. في الواقع، إذا تم إغلاق الاشتراكات المتعلقة بالمالك، قد يعتبر أن المالك لم يقدم المكان بحالة جيدة للإيجار. لذلك، من المهم توضيح في العقد من سيتحمل تكاليف الغاز والكهرباء والماء والرسوم الشهرية وغيرها من التكاليف.

10- يجب أن يوقع العقد كلا الطرفين، وإذا كان هناك كفيل، يجب أن يوقع أيضًا.

عقد الإيجار هو عقد بين طرفين، الكراء والمؤجر. لكي يكون العقد ساري المفعول، يجب أن يوقعه كلا الطرفين. إذا وقع العقد من قبل طرف واحد فقط، فإن العقد لن يكون ساري المفعول. بل سيكون هناك تعهد من جانب واحد فقط. لذلك، لكي تتمكن من إقامة علاقة إيجار صالحة بناءً على عقد ساري المفعول، يجب أن يكون هناك توقيع من كلا الطرفين تحت نص العقد.

أيضًا، إذا كان هناك كفالة ضمن العقد، يجب أن تكون هناك توقيعات ومعلومات للكفيل في العقد. وإلا، لن يمكن تأسيس علاقة كفالة، ولن يمكن الرجوع إلى الكفيل في حال عدم دفع الإيجار من قبل المستأجر.

لكي يكون العقد ساري المفعول بالكامل، يجب أن يكون هناك توقيع تحت كل صفحة. وإلا، سيكون العقد ساري المفعول فقط للصفحة التي عليها التوقيع. أي بنود تم الاتفاق عليها في الصفحات التي لا تحتوي على توقيع ستكون غير صالحة.

11- إذا كنت تعتزم أن تكون كفيلًا، يجب توضيح جميع التفاصيل.

في حال تم التطرق إلى الكفالة في عقد الإيجار، يجب تحديد مدة الكفالة، والمبلغ الذي يتحمله الكفيل، وجميع التزامات الكفيل بشكل فردي. يجب أن يكون هناك توقيع الكفيل في هذا العقد. وإلا، لن يمكن تأسيس علاقة كفالة.

يمكن تأسيس الكفالة من خلال عقد منفصل. لا يتعين أن يكون مدرجًا في عقد الإيجار. ولكن في هذه الحالة، الأمر الذي يجب الانتباه إليه هو أن فقط التزامات التي وقع عليها الكفيل هي التي ستكون سارية المفعول. أي إذا تم تضمين التزامات معينة في عقد الإيجار وتم تضمين التزامات أخرى في عقد الكفالة، فإن التزامات الكفيل ستكون فقط تلك التي وقع عليها.

12- لا توقع على وثيقة إخلاء بتاريخ فارغ!

مؤخرًا، بدأ مالكو العقارات بإجبار المستأجرين على التوقيع على وثيقة إخلاء مع عقد الإيجار. وثيقة الإخلاء هي وثيقة تسمح بإخلاء المستأجر من العقار. غالبًا ما يتم تقديم هذه الوثيقة للمالكين بتاريخ فارغ للإخلاء والتوقيع. لكن، للأسف، يتم استخدام هذه الوثائق التي تفتقر إلى تاريخ بشكل خاطئ من قبل المالكين، حيث يتم ملء التاريخ لاحقًا، مما يسمح لهم بإخلاء المستأجر في أي تاريخ يرغبون فيه دون الحاجة إلى أي شروط.

على الرغم من أنه قد يبدو أن هذه الوثيقة ليست مهمة عند التوقيع على العقد، إلا أنها قد تؤدي إلى مشكلات كبيرة في المستقبل، مثل إخلاء المستأجر من العقار. لذلك، نوصيك بعدم التوقيع على وثيقة الإخلاء. وإذا رفض المالك تأجير العقار لك دون التوقيع على هذه الوثيقة، فتأكد من وضع نفس التاريخ الذي تم التوقيع عليه في عقد الإيجار. في هذه الحالة، تعتبر القضاء أن الوثيقة غير صالحة.

الأهمية القانونية للمحامي في عقد الإيجار

عقد الإيجار هو وثيقة قانونية مهمة تحدد الحقوق والواجبات بين المستأجر والمؤجر. لذلك، دور المحامين في مرحلة إعداد أو توقيع العقد هو كبير جدًا. من بين الأمور المهمة التي يجب أن تتضمنها عقود الإيجار هي معلومات الطرفين، عنوان العقار المؤجر وصفه ورقم الوحدة المستقلة، قيمة الإيجار، طريقة وزمن الدفع، مدة الإيجار وشروط التجديد، قيمة التأمين واسترداده، الغرض من استخدام المستأجر والقيود، مسؤوليات الصيانة والإصلاح، شروط وأوقات الإخلاء.

إذا كتبت هذه المسائل بشكل ناقص أو خاطئ، قد ينشأ نزاع بين الطرفين أو يؤدي إلى حدوث ضرر. لذلك، من المفيد جدًا استشارة محامي ذو خبرة قبل إعداد أو توقيع عقد الإيجار.

نموذج عقد الإيجار

تم التطرق أعلاه إلى بعض الأمور المهمة التي يجب مراعاتها عند إعداد عقد الإيجار. بشكل مختصر، تحديد قيمة الإيجار، طريقة وزمن الدفع، مدة الإيجار وشروط التجديد، قيمة التأمين واسترداده وغيرها من التفاصيل، هي أمور ذات أهمية قانونية كبيرة. لذلك، يجب التعامل مع كل تفصيل بعناية عند إعداد عقد الإيجار الخاص بالعقار المعني.

توجد نماذج لعقود الإيجار على الإنترنت. ولكن استخدامها قد يؤدي إلى مشكلات قانونية في المستقبل بالنسبة للشخص المعني. لأن هذه النماذج عادة ما تكون قياسية ومُعدة لتكون مناسبة لكل الحالات، وهي عقود تم إعدادها دون مراعاة العقار المعني وطلبات الأطراف.

عند إعداد عقد الإيجار، يجب تحديد معلومات الطرفين، عنوان العقار المؤجر، صفته ورقم الوحدة المستقلة، قيمة الإيجار، طريقة وزمن الدفع، مدة الإيجار وشروط التجديد، قيمة التأمين واسترداده، الغرض من استخدام المستأجر والقيود، مسؤوليات الصيانة والإصلاح، شروط وأوقات الإخلاء وغيرها من الأمور بشكل صحيح وكامل. عند إعداد عقد الإيجار، يجب أن يتم الأخذ بعين الاعتبار التشريعات والمبادئ القانونية. في هذه النقطة، الحصول على الدعم القانوني من محامي ذو خبرة سيضمن إعداد العقد بشكل صحيح وآمن.