قوانين تحديد وتعديل رسوم الإيجار

في بلادنا وفي جميع أنحاء العالم في السنوات الأخيرة، تم وضع علاقات الإيجار والأطراف في العلاقة الإيجارية في مواقف صعبة، مع وجود العديد من العوامل البشرية والكوارث الطبيعية التي جعلتها أصعب بالنسبة للأطراف في اتفاق الإيجار للالتزام بهذا العقد. مع تأثير جائحة كوفيد-19 بشكل كبير على مستوى العالم، والكساد الاقتصادي، وأسعار الفائدة، والتضخم، وكارثة الزلزال في بلادنا في العام الماضي، تم نقل النزاعات الجادة بشأن الرسوم الإيجارية المحددة في علاقات الإيجار إلى السلطة القضائية وما زالت قائمة. لحل هذه الحالات، قدم المشرع للأطراف فرصة تقديم دعوى لتحديد وتعديل رسوم الإيجار تحت ظروف معينة.

ما هو دعوى تحديد الإيجار؟

تُعرف الدعوى التي يُطلب فيها من المحكمة تحديد رسوم الإيجار بـ "دعوى تحديد الإيجار". واحدة من الفروق الرئيسية بين هذه الدعوى و"دعوى التكيف"، التي ستُفصل أدناه، هو أنه يمكن تقديم دعوى تحديد الإيجار فقط للإيجارات السكنية والتجارية المغطاة.

في عقد الإيجار، يمكن للأطراف تحديد رسوم الإيجار بحرية. تتعلق هذه الحرية بمرحلة تكوين الاتفاق. إذا نشأت خلافات بين الأطراف خلال فترات الإيجار المجددة، لا يمكن تحديد رسوم الإيجار بحسب الإرادة الحرة للأطراف. في هذه المرحلة، لمنع الظلم الذي قد يتعرض له المستأجر، الذي يكون في وضع أضعف أمام المؤجر، ولضمان العدالة، حدد المشرع حدًا أقصى لمعدل زيادة الإيجار في القانون. وبناءً على ذلك، لا يمكن أن يتجاوز معدل زيادة الإيجار معدل التغيير بناءً على المتوسط السنوي لمدة اثني عشر شهرًا في مؤشر أسعار المستهلك. ومع ذلك، وفقًا للمادة المؤقتة 1 المضافة إلى القانون التركي للتزامات رقم 6098 بموجب القانون رقم 7409، لا يمكن أن تكون الزيادة في عقود الإيجار السكنية المجددة بين 10.06.2022 و 01.07.2023 أكثر من 25%.

(وفقًا للتغييرات ذات الصلة، والتي تصبح سارية المفعول اعتبارًا من 02.07.2023، وفقًا لأحكام المادة المؤقتة 2 المضافة إلى قانون الالتزامات رقم 6098 التي تنص على أن معدل زيادة الإيجار في عقود الإيجار السكنية محدود، سيستمر معدل زيادة الإيجار بنسبة 25% حتى 1 يوليو 2024.)

متى يمكن تقديم دعوى تحديد الإيجار؟

إذا تم تحديد زيادة الإيجار فوق الحد القانوني؛

يمكن للأطراف تحديد الإيجار بحرية في عقد الإيجار. ومع ذلك، لمنع الظلم الذي قد يتعرض له المستأجر وضمان العدالة، حدد المشرع معدل زيادة الإيجار. ولا يمكن أن يتجاوز معدل زيادة الإيجار معدل التغيير بناءً على المتوسط السنوي لمدة اثني عشر شهرًا في مؤشر أسعار المستهلك. ومع ذلك، وفقًا للمادة المؤقتة 1 المضافة إلى القانون التركي للتزامات رقم 6098 بموجب القانون رقم 7409، لا يمكن أن تكون الزيادة في عقود الإيجار السكنية المجددة بين 10.06.2022 و 01.07.2023 أكثر من 25%. (وفقًا للتغييرات ذات الصلة، سيستمر معدل زيادة الإيجار بنسبة 25% حتى 1 يوليو 2024، اعتبارًا من 02.07.2023، وفقًا لأحكام المادة المؤقتة 2.)

إذا توصلت الأطراف إلى اتفاق بشأن زيادة ضمن الحدود القانونية، فلا يمكن تقديم دعوى تحديد الإيجار قبل مضي فترة 5 سنوات. ومع ذلك، إذا تجاوزت نسبة الزيادة المحددة في العقد معدل مؤشر أسعار المستهلك السنوي لاثني عشر شهرًا، فإن للمستأجر فائدة قانونية في تقديم الدعوى، ويمكن تقديم دعوى تحديد الإيجار حتى لو لم تمر خمس سنوات بعد في العقد بين الأطراف.

2) إذا لم يتمكن الطرفان من الاتفاق على معدل زيادة الإيجار؛

إذا لم يتمكن الطرفان من الاتفاق على معدل زيادة الإيجار، يمكنهما التقدم إلى المحكمة لتحديد الإيجار. ستحدد المحكمة معدل زيادة الإيجار ضمن الحدود القانونية، مع مراعاة حالة العقار ومعدلات الإيجار المماثلة. (يجب مقارنة جميع العوامل التي تؤثر على إيجار المكان المعني، مثل الموقع، والمحيط، والجودة، والاستخدام، وتاريخ بدء الإيجار، وفترات الإيجار، وما إلى ذلك، ويجب شرح الأسباب العملية لما إذا كانت الإيجارات المماثلة مناسبة أم لا.)

3) تحديد الإيجار في العقود التي تستمر لمدة خمس سنوات على الأقل؛

في عقد الإيجار، حتى إذا تم تحديد معدل الزيادة وفقًا للقانون، ينشأ الحق في تقديم دعوى لتحديد الإيجار في نهاية كل خمس سنوات للعقود التي تستمر لأكثر من خمس سنوات. مع التقلبات في الظروف الاقتصادية الحالية، يمكن أن تحدث تغييرات كبيرة في مبالغ الإيجار. يمكن أن تكون الخلافات في سعر الإيجار للعقار المؤجر في بعض الأحيان بسبب التغييرات الاقتصادية، أو في بعض الأحيان التغييرات الخاصة بموقع العقار المؤجر. وبالنظر إلى كل هذه الأسباب، من الواضح أنه يمكن أن تكون هناك آثار سلبية للأطراف التي لديها اتفاقيات إيجار طويلة الأمد. والأمر المهم هنا هو شرط الخمس سنوات في تحديد الإيجار.

في هذه الحالة، لا يكون المحكمة ملزمة بمعدل زيادة مؤشر أسعار المستهلك في السنة السابقة عند تحديد الإيجار الجديد. إذا كانت العدالة تتطلب ذلك، يمكن تطبيق زيادة على هذا المعدل. عند تحديد الإيجار الجديد، ما زالت المحكمة تأخذ في اعتبارها معدل زيادة مؤشر أسعار المستهلك، وحالة العقار المؤجر، ومعدلات الإيجار المماثلة. في هذا الوضع، يحتاج الخبراء إلى فحص العقار، ويكون هناك حاجة إلى إجراء بحوث بشأن حالة العقار ومعدلات الإيجار المماثلة.

من يمكنه تقديم دعوى لتحديد الإيجار؟

يمكن عمومًا بدء دعوى تحديد الإيجار من قبل المستأجر أو المؤجر (صاحب المنزل / العمل). المهم هنا هو أن يكون لدى الداعي مصلحة قانونية في تقديم الدعوى. علاوة على ذلك، في الحالات التي يكون فيها هناك أصحاب متعددون للعقار، بغض النظر عما إذا كانوا المؤجرين، يمكن لأي مالك تقديم الدعوى المذكورة.

إذا كانت العقارات تحت الملكية المشتركة، يجب على جميع الملاك تقديم الدعوى معًا، أو الانضمام إلى دعوى تم تقديمها بالفعل، أو إعطاء موافقتهم.
إذا كانت العقارات تحت الملكية المشتركة، يمكن لكل مالك مشترك طلب تحديد الإيجار بنسبة إلى حصتهم.

على الرغم من أن المشرع أكد على اللوائح المتخذة لمنع انتهاك حقوق المستأجر وضمان العدالة، مما يوحي بأن دعوى تحديد الإيجار تقدم في المقام الأول من قبل المستأجر؛ إلا أن الدعوى تبدأ عادة من قبل أصحاب المنازل والأعمال لزيادة الإيجار الذي هو أقل مقارنة بنظرائه. ومن العملي أنه، خاصة في الآونة الأخيرة، لوحظ أن دعوى تحديد

المدة الزمنية لتقديم دعوى تحديد الإيجار

يمكن تقديم دعوى تحديد الإيجار طالما استمرت اتفاقية الإيجار. ومع ذلك، فإن توقيت تقديم الدعوى له دور حاسم في تحديد الفترة التي ستكون فيها الإيجار الجديدة صالحة منها.

إذا كانت الإيجار الجديدة ستكون سارية المفعول في الفترة الجديدة للإيجار؛

يجب تقديم الدعوى قبل مضي ثلاثين يومًا على الأقل من بداية الفترة الجديدة للإيجار. إذا تم إرسال إشعار يفيد بأن الإيجار سيزيد قبل مضي ثلاثين يومًا على الأقل من بداية الفترة الجديدة للإيجار، يمكن تقديم الدعوى أيضًا خلال الفترة الجديدة للإيجار.

إذا كان هناك بند في العقد يشير إلى أن الإيجار سيزيد في الفترة الجديدة للإيجار، فإن الإيجار الذي تم تحديده من قبل المحكمة في الدعوى التي تم تقديمها حتى نهاية الفترة الجديدة للإيجار سيكون ساري المفعول أيضًا من بداية هذه الفترة الجديدة.

المحكمة المختصة والمصرح لها بشأن دعاوى تحديد الإيجار ودعاوى

ت المدنية رقم 6100، تعد محاكم السلام مختصة في جميع الدعاوى الناشئة عن النزاعات الإيجارية، بغض النظر عن قيمة أو مبلغ الموضوع. في دعاوى تحديد الإيجار ودعاوى التكيف، المحكمة المختصة هي المحكمة في مكان الأداء وفقًا للمادة 10 من قانون الإجراءات المدنية. في اتفاقيات الإيجار، إلا إذا تم الاتفاق بشكل محدد على خلاف ذلك، فإن مكان الأداء هو المحكمة في مكان إقامة المؤجر. والمحكمة المختصة الأخرى هي محكمة مكان إقامة الدفاع وفقًا لقاعدة الاختصاص العامة في المادة 6 من قانون.

إذا كانت الأطراف في اتفاقية الإيجار تجارًا أو كيانات قانونية عامة، فإن محكمة السلام المدنية في المكان المحدد في الاتفاق مخولة أيضًا بالنظر في دعوى تحديد الإيجار (المادة 17 من قانون).

التوسط كشرط لرفع دعاوى تحديد الإيجار وتكييف الإيجار والإخلاء

تم تطبيق عملية الوساطة بشكل إلزامي في القانون التجاري والقانون العمالي والقانون المستهلك، وسيتم تطبيقها الآن أيضًا في قانون الإيجار. مع القانون رقم 7445 بعنوان “قانون تعديل قانون التنفيذ والإفلاس وبعض القوانين الأخرى”، الذي نشر في الجريدة الرسمية بتاريخ 5 أبريل 2023 ورقم 32154، تم إجراء تغييرات كبيرة في “قانون الوساطة في النزاعات المدنية” رقم 6325، وتم توسيع نطاق النزاعات التي يمكن حلها من خلال الوساطة الإلزامية والطوعية. في هذا السياق، أصبح من الإلزامي التقدم إلى وسيط قبل تقديم دعوى قضائية بشأن النزاعات الإيجارية اعتبارًا من 1 سبتمبر 2023.

عملية التنفيذ مع المراسيم الخاصة بتحديد الإيجار

وفقًا لقرار توحيد السوابق بتاريخ 12/11/1979 ورقم 1/3، لا يمكن أن تكون مراسيم تحديد الإيجار موضوعًا لإجراءات التنفيذ دون أن تكون نهائية. إذا لم يتم تقديم استئناف أو طلب نقض بشأن الحكم الصادر كنتيجة للمحاكمة التي أجرتها محكمة الدرجة الأولى، فإن الحكم يصبح نهائيًا. ومع ذلك، إذا تم تقديم استئناف إلى المحاكم العليا ضد الحكم الصادر كنتيجة للمحاكمة، يجب الانتظار حتى نهاية هذه الاستعراض.

هل يمكن تقديم دعوى تحديد الإيجار للإيجار المحدد بعملة أجنبية؟

أولاً، من الضروري أن نلاحظ أن القرار “بشأن تعديل القرار رقم 32 بشأن حماية قيمة الليرة التركية”، الذي تم نشره في الجريدة الرسمية بتاريخ 13.09.2018 ورقم 30534، ينص على:

“لا يمكن للأشخاص الذين يقيمون في تركيا، باستثناء الحالات التي تحددها الوزارة، الاتفاق على أسعار العقود والالتزامات الدفع الأخرى الناشئة عن هذه العقود بالعملة الأجنبية أو المفهرسة بالعملة الأجنبية بالنسبة للعقود التي تشمل شراء وبيع الممتلكات المتحركة والعقارات، وجميع أنواع تأجير الممتلكات المتحركة والعقارات، بما في ذلك تأجير السيارات والتأجير المالي، والتأجير، وعقود الخدمات وعقود العمل.”

تفرض هذه القرار قيودًا على إبرام العقود بالعملة الأجنبية أو المفهرسة بالعملة الأجنبية.

الأشخاص الذين لا يقيمون في تركيا ليسوا مخضعين لهذا الحظر من إبرام عقود بالعملة الأجنبية. ولذا، من الضروري التعاون مع محامي ذو خبرة في هذا المجال لتحديد العقود التي تندرج تحت نطاق هذا القرار.

إذا كان العقد لا يخضع للقيود المذكورة أعلاه، فقد يكون الطرفان قد اتفقا على دفع الإيجار بالعملة الأجنبية. في عقود الإيجار التي يتم تحديد الإيجار فيها بالعملة الأجنبية، لا يمكن تغيير الإيجار قبل انتهاء الفترة الخمس سنوات. وهذا الأمر مذكور صراحة في المادة 344/4 من قانون التزامات تركيا (قانون) رقم 6098. ومع ذلك، توفر المادة أيضًا استثناءً من هذه القاعدة الرئيسية: إذا كانت ظروف “صعوبة الأداء المفرطة” المحددة في المادة 138 من قانون موجودة، يمكن تقديم دعوى قضائية قبل انتهاء الفترة الخمس سنوات.

ما هو الدعوى القضائية لتعديل الإيجار؟

تفرض عقود الإيجار التزامات على كلا الطرفين. لديهما الطرفان مسؤوليات متبادلة. يتعين على المؤجر تسليم العقار المؤجر بحيث يكون صالحًا للاستخدام المقصود في العقد والحفاظ على صلاحيته طوال فترة العقد. والتزام المستأجر الرئيسي هو دفع الإيجار.

دعوى تعديل الإيجار هي نوع من الدعاوى القضائية التي تقدم لتكييف الإيجار في الاتفاقية بين الأطراف بسبب التغييرات غير المتوقعة وغير المتوقعة في الظروف.

بينما يمكن تقديم دعوى تحديد الإيجار فقط بشأن الإيجارات السكنية والتجارية المغطاة، يمكن تقديم دعوى تعديل الإيجار لأي عقد إيجار.

فهم الدعوى القضائية للتكييف من خلال مثال ذي صلة: جائحة كوفيد-19

أحد أفضل الأمثلة لفهم جوهر الدعوى القضائية للتكييف هو جائحة كوفيد-19، التي كانت محور اهتمام العالم بأسره وبلادنا في السنوات الأخيرة. بسبب جائحة فيروس كورونا، تم التعرف على الأعمال التي تم إيقاف تشغيلها بناءً على قرار الوزارة، أو تلك التي اضطرت إلى تعليق عملياتها بسبب الانقطاعات في قنوات التوزيع والتوريد، وفقدان القوى العاملة، وحواجز الاستيراد والتصدير، كحالات قوة قاهرة فيما يتعلق بعقود الإيجار. ويقيم المحكمة العليا وجود حالة القوة القاهرة بناءً على تفاصيل كل حالة.

تظهر الحالة بين الأشخاص الذين لم يتمكنوا من العمل خلال فترة الحجر الصحي وأصحاب الأعمال هنا. خلال عملية الحجر الصحي، لا يمكن لأصحاب العقارات الوفاء بالتزامهم بالحفاظ على صلاحية العقار المؤجر للاستخدام بالنسبة للشركات التي تم إغلاقها إلزاميًا.

مادة 97 من قانون الالتزامات التركي:

“يجب على الطرف الذي يطلب تنفيذ عقد ملزم متبادل أن يكون قد أدي أو عرض أداء، ما لم يكن له الحق في الأداء لاحقًا وفقًا لشروط وخصائص العقد.”

في اتفاقيات الإيجار، واحدة من أنواع العقود الملزمة متبادلًا، لا يمكن للمؤجر الوفاء بالتزامه. بناءً على هذا، يمكن للمستأجر تجنب الأداء.

علاوة على ذلك، المادة 138 من قانون الالتزامات بعنوان “صعوبة الأداء المفرطة” هي حكم عام ينطبق على جميع العقود.

مادة 138 من قانون الالتزامات التركي:

“إذا نشأت حالة استثنائية، لم يتوقعها الطرفان في وقت عقد العقد ولم يكن من المتوقع توقعها، بسبب سبب لا ينبع من الدين، وغيرت هذه الحالة الحقائق بشكل كبير في وقت تحرير العقد بما يتعارض مع مبادئ حسن النية ضد الدين، ولم يكن الدين قد أدي بعد ولاية متعلقة به أو قام بأدائها مع الاحتفاظ بحقوقه الناشئة عن صعوبة الأداء المفرطة، فلديه الحق في طلب من المحكمة تكييف العقد للظروف الجديدة. إذا لم يكن هذا ممكنًا، فلدي الدين الحق في الانسحاب من العقد. في العقود ذات الأداء المستمر، يستخدم الدين عادة حق الإنهاء بدلاً من ذلك.”

توفر هذه المادة خيارين: الإنهاء أو التكييف. التكييف لا يجب أن يكون مجرد تخفيض في السعر. يعتقد أنه يمكن إجراء التكييف في عقود الإيجار من خلال تعليق العقد، أو تخفيض الإيجار، أو عدم فرض الفائدة، أو عدم زيادة الرسوم الإيجارية، أو ربط الرسوم بفترة أو تقسيط، أو تأجيل الاستحقاق، أو السماح بالأداء الجزئي، أو تقصير أو تمديد فترة العقد، وما إلى ذلك.

يجب تقييم ما إذا كانت طلبية الأداء قد تغيرت ضد الدين لدرجة تتعارض مع مبادئ حسن النية وفقًا لكل عقد وعقار والأطراف المعنية. علاوة على ذلك، لا يكون القاضي ملزمًا بطلب التكييف الذي اختاره المدعي، ويمكنه تحديد مبلغ وطريقة التكييف بحرية، مع النظر في توازن المصالح بين الأطراف.

إذا تم دفع رسوم الإيجار مقدمًا سنويًا، يمكن إجراء استرداد للأشهر التي لم يتم استخدام العقار فيها عن طريق إنهاء العقد، بناءً على أحكام الإثراء غير العادل.

بالنسبة للمساكن، يمكن إبلاغ أنه سيتم دفع رسوم الإيجار مع الحجز، وبعد ذلك لا يمكن إجراء الدفع، وسيتم تقديم دعوى تكييف. ومع ذلك، يجب تذكير أنه، كقاعدة، يتعين على المستأجر دفع الإيجار حتى ينتهي دعوى التكييف. بعد أن تصبح قرار المحكمة نهائية، بالنظر إلى رسوم الإيجار المكيفة حديثًا، يتم تعويض الفرق الناتج من تاريخ الدعوى من الإيجار للفترة الإيجارية التالية.

من يمكنه تقديم دعوى تعديل الإيجار؟

يمكن تقديم دعاوى تعديل الإيجار من قبل كل من المستأجر والمؤجر في حالة حدوث وضع غير عادي لم يكن موجودًا أثناء التعاقد. وبالتالي، يمكن أن تتجلى هذه التطورات الاستثنائية كزيادة كبيرة في قيمة العقار أو كصعوبات مالية غير متوقعة تواجهها المستأجر. تشمل الأمثلة العملية بناء شبكة نقل كبيرة بالقرب من العقار أو أن يصبح موقع العقار مركز جذب في المدينة، مما يؤدي إلى زيادة الإيجار. من ناحية أخرى، يمكن أن تؤدي الكوارث الكبيرة مثل الزلازل أو الجائحات إلى انخفاض كبير في الدخل الشهري، مما يؤدي إلى صعوبات الدفع التي يواجهها المستأجرون.

مؤخرًا، تختلف توجهات تقديم دعاوى تعديل الإيجار بسبب التضخم في القبول من قبل المحكمة العليا اعتمادًا على من يقدم الدعوى. ووفقًا لقرارات المحكمة العليا المستقرة، إذا تقدم تاجر بالدعوى بناءً على التضخم، سيتم رفض القضية على أساس أنه من المتوقع أن يكون التاجر حذرًا وأن زيادة التضخم ليست غير متوقعة أو غير عادية بالنسبة للتاجر.

ومع ذلك، هناك أيضًا قرارات متجددة عندما يقدم المُؤجر الدعوى.

على سبيل المثال، في قرار الغرفة المدنية الثالثة في المحكمة العليا (E.2017/14157 و K.2019/6526 T.11.09.2019):

‘’… في العقود الإيجارية طويلة الأجل، إذا كان هناك اختلال شديد بين الالتزامات وأصبح العقد غير قابل للتحمل بالنسبة للأطراف، يمكن دائمًا تقديم دعوى ‘التكيف’. لذا، يجب على المحكمة تقييم كل قاعدة يجب تطبيقها في الدعاوى القضائية المتعلقة بالتكيف، والحصول على تقرير من لجنة من ثلاثة خبراء متخصصين في هذه المجالات، مع الأخذ في الاعتبار كل هذه البيانات، وطبيعة العقار المؤجر، ومنطقة استخدامه، وموقعه، والتغييرات الهامة في التخطيط العمراني والتجارة التي تؤثر على الإيجار في المنطقة، والإيجارات المرجعية، وزيادة الضرائب ونفقات الاستهلاك، والتقلبات المفاجئة والزائدة في أسعار الصرف، والأزمات الاقتصادية الجادة أو الكوارث الطبيعية التي تهز البلاد والتي تتطلب إعادة تنظيم مبادئ الدفع. يظهر أن القرار تم اتخاذه وفقًا للتقرير الخبير الذي تم إعداده وفقًا للإجراءات والمبادئ الخاصة بدعوى تحديد الإيجار دون مراعاة القضايا المذكورة أعلاه…’’

الشروط المطلوبة لتقديم دعوى تعديل الإيجار

ظرف غير عادي لم يكن متوقعًا ولم يكن متوقعًا من قبل الأطراف أثناء التعاقد يجب أن يكون قد نشأ.

هذا الظرف غير العادي غير المتوقع وغير المتوقع لا يجب أن ينشأ عن الدين.

التوازن القائم في وقت التعاقد يجب أن يكون قد تغير على حساب الدين. يجب أن لا يكون الدين قد أدي عمله بعد أو يجب أن يكون قد أدي بينما كان يحتفظ بحقوقه الناشئة عن صعوبة الأداء المفرطة.

هل يمكن تقديم دعوى تعديل الإيجار لمبالغ الإيجار رجعية؟

دعوى التكيف لها تأثير مستقبلي. وفقًا لقرار الغرفة 13 في المحكمة العليا (E. 2001/1979 ، K. 2001/2831 ، T.22.03.2001)، “التكيف متعلق برسوم الإيجار ولا يلغي الشروط الأخرى للعقد. التكيف لا يتم تطبيقه بأثر رجعي من تاريخ الدعوى.” لذا، يمكن من تاريخ تقديم الدعوى طلب زيادة في الإيجار، ولكن لا يمكن تقديم أي مطالبات بشأن الإيجارات المدفوعة مسبقًا. ببساطة، يتم تعديل الإيجارات اعتبارًا من تاريخ تقديم الدعوى.

“قرار الإجراءات الوقائية” خلال الدعاوى القضائية لتحديد وتكييف الإيجار

تُعرف الأمر الاحترازي في الدكترينة بأنه “… حماية قانونية مؤقتة يمكن أن تكون واسعة أو محدودة ومتوقعة ضد الأضرار التي يمكن أن تحدث في الوضع القانوني للمدعي أو المدعى عليه (المتعلقة بموضوع الدعوى) خلال الدعوى القضائية الجارية حتى الحكم النهائي.” (المصدر: قانون الإجراءات المدنية الطبعة الثانية عشرة، صفحة 714 - البروفيسور الدكتور هاكان بيككانيتيز، البروفيسور الدكتور أوغوز أتالاي، البروفيسور الدكتور محمد أوزيكيس).

بصرف النظر عن وظائفها الأخرى, فإن الأمر الاحترازي هو حماية قانونية مؤقتة لمنع ظهور نزاعات جديدة بشأن موضوع الدعوى خلال تقدمها وحتى يصبح الحكم النهائي نهائيًا.

يتمثل الفرق الكبير بين دعاوى تحديد الإيجار ودعاوى تكييف الإيجار في الحصول على قرار بإصدار أمر قضائي وقائي أثناء هذه الدعاوى. بينما لا تعد التدابير الاحترازية شائعة في دعاوى تحديد الإيجار، يمكن تحديد إيجار جديد من خلال قرار قضائي وقائي أثناء دعاوى تكييف الإيجار. في دعاوى تكييف الإيجار، بسبب وجود ظروف غير عادية، إذا كان يخشى أن يصبح تنفيذ الالتزام صعبًا أو أن يحدث أضرار، يمكن اتخاذ “قرار بإصدار أمر قضائي وقائي”. وذكرت المحكمة العليا في قرار أنه من المناسب وفقًا للمادة 389 من قانون الإجراءات المدنية والمواد التالية إصدار قرار بإصدار أمر قضائي وقائي في دعوى تتعلق بتكييف (تعديل) شروط عقد الإيجار (مبلغ الإيجار) بسبب الوباء.

في قرار غرفة المحكمة العليا الثالثة المدنية (E.2021/3452 K.2021/6001 T.4.6.2021):⬤

“… من المناسب وفقا للمادة HMK Art.389 والمواد اللاحقة إصدار قرار بحظر احتياطي في دعوى تتعلق بتعديل شروط عقد الإيجار (مبلغ الإيجار) بسبب الوباء. وبالتالي، فإن قرار محكمة أنقرة الإقليمية ال15، الذي رفض الطلب الخاص بحظر احتياطي في الدعوى المتعلقة بتعديل الإيجار على أساس أنه لا يمكن اتخاذ قرار بحظر احتياطي بطريقة تحل جوهر الدعوى والنزاع، غير مناسب. يجب حل النزاع بين القرارات النهائية لمحكمة بورصة الإقليمية الغرفة المدنية الرابعة ومحكمة أنقرة الإقليمية الغرفة المدنية 15 في هذا السياق.”

في قرار محكمة العدل الإقليمية - بورصة BAM، الغرفة المدنية الرابعة، E. 2021/58 K. 2021/75 بتاريخ 19.1.2021، تم الحكم بأن يمكن اتخاذ قرار بحظر احتياطي بسبب الوباء. القرار ذو الصلة;

“في قضية ونزاع، لا يمكن اتخاذ قرار بحظر احتياطي بطريقة تحل جوهر الأمر. ولكن، مع الأخذ في اعتبار أن بعض أماكن العمل تم إغلاقها تماما خلال فترة الوباء ولم تحقق أي دخل، وكان هناك انخفاض كبير في حجم بعض الأعمال، من الواضح أن المستأجر لن يكون قادرًا على دفع الإيجار الحالي وقد يتم طرده بسبب التخلف في غياب قرار بحظر احتياطي…”

“… ومع ذلك، يمكن للمحكمة اتخاذ قرار بحظر احتياطي، وفي حالة عدم دفع الإيجارات بشكل كامل، يمكن للمؤجر طلب الفرق وفقًا لنتيجة الدعوى. يمكن دفع الإيجار بمبلغ مخفض يحدده المحكمة خلال الدعوى، ولن يؤدي ذلك إلى حدوث ضرر لا يمكن إصلاحه. بالنظر إلى هذا التنظيم القانوني، في دعوى تعديل الإيجار، بالنظر إلى طبيعة العمل الذي يقوم به المستأجر الداعي وجميع الشروط والأدلة التي قدمتها الأطراف، يجب أن تتخذ المحكمة قرارًا بحظر احتياطي لدفع الإيجار بمبلغ يحدده المحكمة…”