يناقش مقالنا بالتفصيل ما يحتاج الأجانب إلى الانتباه إليه عند الاستحواذ على عقار في تركيا، والشروط التي يخضع لها عملية الشراء، والقيود المفروضة على عملية الشراء. يُعد استحواذ المنازل أو العقارات في تركيا موضوعاً مهماً جداً بالنسبة للأجانب، ونوصي الأطراف المهتمة بالقراءة بعناية.
يستند استحواذ الأجانب على العقارات في تركيا إلى المواد 35 و36 من قانون سجل الأراضي رقم 2644. وفقاً للمادة 35 المعدلة بموجب القانون رقم 6302، تم إلغاء "شرط المعاملة بالمثل" للأفراد والكيانات القانونية الأجنبية لاستحواذ عقارات في بلادنا.
وفقاً للمادة 35 من قانون سجل الأراضي، يمكن للأجانب الذين يتوافقون مع القيود التي حددها الرئيس شراء العقارات دون الحاجة إلى "شرط المعاملة بالمثل" وبالتزام بالقيود القانونية. كما لا يوجد شرط لتصريح إقامة للأجنبي لاستحواذ عقار في تركيا.
خاصة، نوصي الأفراد الأجانب بالحصول على مساعدة قانونية محترفة لتجنب الخسائر أثناء شراء العقارات أو الاستحواذ على حقوق عقارية محدودة في بلادنا.
ما هي القيود على استحواذ الأجانب على العقارات في تركيا؟
على الرغم من إمكانية مواطني الدول الأجنبية شراء العقارات في تركيا، هناك قيود على استحواذ العقارات، والتي يمكن سردها على النحو التالي:
من الضروري أن يكون المرء مواطناً لإحدى الدول التي حددها الرئيس.
يجب ألا تتجاوز المساحة الإجمالية للعقار التي يستحوذ عليها مواطن أجنبي القيود المتوقعة في جميع أنحاء البلاد وفي الحي. يجب ألا تتجاوز المساحة الإجمالية للعقارات التي اشتراها الأجانب في تركيا 10٪ من مساحة الحي الخاضع للملكية الخاصة. ومع ذلك، فإن المساحة الإجمالية للعقارات والحقوق العقارية المستقلة والمحدودة بشكل دائم التي يستحوذ عليها مواطنون أجانب لا يمكن أن تتجاوز 30 هكتاراً للشخص الواحد في جميع أنحاء البلاد، حتى لو كانت في مدن مختلفة. في بعض الحالات، يمكن توسيع هذا الحد إلى 60 هكتاراً. الرئيس لديه السلطة لإجراء هذا التوسع.
قبل استحواذ العقارات، يجب على الأجانب الحصول على إذن من السلطات العسكرية في المنطقة. إذا كانت العقار تقع ضمن منطقة أمنية، فلن يكون ممكناً عملية البيع للأجانب.
يجب ألا يكون استحواذ العقارات مقيداً، أو متوقفاً، أو محظوراً بمرسوم رئاسي.
الكيانات القانونية غير الشركات التجارية لا يمكنها شراء عقارات في تركيا. يمكن للشركات التجارية القيام بهذا الاستثمار بعد تقديم مشاريعها المتعلقة بالعقار الذي يرغبون في شرائه. إذا تم استخدام العقار المكتسب بهذه الطريقة لأغراض غير تلك المخطط لها في المشروع، ستقوم الوزارة المعنية بتصفية العقار. بالمثل، يُطلب من الأفراد الأجانب الذين يشترون أراضي غير مطورة (مثل قطعة أرض أو حقل) تقديم المشروع الذي سيطورونه لموافقة الوزارة المعنية خلال عامين.
ليس من الممكن لمواطني الدول المجاورة لتركيا استحواذ العقارات من المحافظات التركية المتاخمة لبلدهم.
بالإضافة إلى هذه القيود، لدى الرئيس السلطة لفرض قيود أو تحديدات إضافية. قد يقدم الرئيس قيودًا لم يتم ذكرها أعلاه حسب ما تقتضيه مصالح البلاد. قد تكون هذه القيود على شكل حظر كامل.
توثيق العقود
وفقاً للتشريعات السائدة في تركيا، يجب أن تتم عقود الرسمية التي تهدف إلى نقل ملكية العقار في مديريات السجل العقاري حيث يقع العقار. علاوة على ذلك، من الممكن أيضاً توقيع "عقد وعد بالبيع" في حضور كاتب عدل قبل البيع الرسمي. ومع ذلك، عقود وعد البيع التي تنفذ فقط في حضور كاتب عدل لا تكفي لإتمام البيع. يجب إجراء الإجراءات الرسمية وفقاً للإجراءات المطلوبة في مديريات السجل العقاري.
إن استحواذ ملكية العقار، الذي يتم تنفيذ عقده البيعي بشكل رسمي، ممكن مع التسجيل الذي سيتم في مديريات السجل العقاري.
كم ستبلغ الضرائب والنفقات التي سيدفعها الأفراد الأجانب عند استحواذ العقارات في تركيا؟
يدفع كل من البائع والمشتري رسم سند الملكية على سعر البيع، والذي يجب ألا يكون أقل من "قيمة الإعلان عن العقار" المحصلة من البلدية ذات الصلة. (وفقاً لقانون الدمغة رقم 492، تم تحديد معدل رسم سند الملكية لعام 2024 بنسبة 4٪)
رسم صندوق الدوران، المعروف أيضاً باسم معامل المنطقة (يختلف حسب المحافظة والمنطقة)
بالإضافة إلى رسم صندوق الدوران المحدد للمعاملات التي تتضمن عقوداً تستحق دين نقل ملكية وفقاً للمادة 35 من قانون سجل الأراضي رقم 2644، يتم جمع رسم خدمة ثابت من قبل مديرية السجل العقاري.
شرط تقديم مشروع للعقارات غير المبنية
يجب على الأفراد الأجانب والشركات التجارية ذات الشخصية القانونية المنشأة تحت قوانين بلدانهم في الخارج أن يطوروا مشروعاً للعقارات غير المبنية (الأراضي، الحقول) التي يشترونها وتقديم هذا المشروع لموافقة الوزارة المعنية خلال عامين. يتم الموافقة على هذا المشروع من قبل الوزارة المعنية مع تحديد أوقات البدء والانتهاء، ويتم إرساله إلى مكتب السجل العقاري حيث يقع العقار لتسجيله في قسم الإعلانات بسجل الأراضي. تراقب الوزارة المعنية ما إذا كان المشروع الموافق عليه قد اكتمل ضمن الفترة المحددة. وإلا، يُطلب التصفية. العقارات التي يمكن أن تكون خاضعة للتصفية تشمل العقارات المكتسبة بانتهاك الأحكام القانونية، العقارات التي حددتها الوزارة المعنية والإدارات على أنها تستخدم بطريقة مخالفة لغرض الاستحواذ، والعقارات التي لم تتم مخاطبة الوزارة المعنية فيها ضمن الفترة أو التي لم تكتمل مشاريعها ضمن الفترة في الاستحواذات الخاضعة لشرط المشروع.
سلطة الرئيس في منع شراء العقارات
للرئيس السلطة، في الحالات التي تقتضيها مصالح البلاد، تحديد وتقييد وتعليق جزئياً أو كلياً، أو منع استحواذ العقارات والحقوق العقارية المحدودة من قبل الأفراد الأجانب والشركات التجارية ذات الشخصية القانونية المنشأة تحت قوانين بلدانهم في الخارج. يمكن تطبيق هذه السلطة من حيث البلد، الفرد، المنطقة الجغرافية، المدة، العدد، النسبة، النوع، الجودة، المساحة، والكمية.
الاعتبارات الرئيسية للأجانب الراغبين في استحواذ العقارات في تركيا
يجب على الأجانب الراغبين في استحواذ عقار في بلادنا ألا يوقعوا على عقود ملزمة قانونيًا أو يقوموا بالدفع دون الحصول على معلومات حول العقار المعني في مديريات السجل العقاري، بشرط أن يتمكنوا من إثبات اهتمامهم. من المستحسن عدم بدء المعاملات دون البحث عن الأفراد أو الشركات البائعة وعدم العمل مع أفراد أو شركات لا يمكنهم إثبات جديتهم وموثوقيتهم.
قبل شراء العقار، يُطلب من الأجانب أيضًا الحصول على إذن من السلطات العسكرية في المنطقة. إذا كان العقار يقع ضمن منطقة أمنية، فلن يكون ممكنًا عملية البيع للأجانب، لذا من المهم توضيح هذه القضية قبل إجراء أي دفعة.
بعد أن يتقدم أجنبي بطلب لشراء عقار في تركيا، قد يتم رفض هذا الطلب. في مثل هذه الحالة، يمكن للشخص تقديم استئناف إلى الإدارة الإقليمية التي تتبع لها مديرية السجل العقاري.
في حالة وجود أي نزاع بشأن البيع، من الضروري إحالة الأمر إلى المحكمة ورفع دعوى قضائية في المحاكم التركية.
الأسئلة المتكررة
هل يمكن لمواطني كل دولة شراء عقارات في تركيا؟
ليس كل أجنبي مسموح له بشراء عقارات في تركيا. إذا تم استيفاء القيود القانونية وامتلاك الوثائق اللازمة المحددة في القانون، يمكن لمواطني الدول التي تحددها المديرية العامة للطابو والكاداستر أن يكونوا مؤهلين لاكتساب العقارات والحقوق المحدودة في تركيا.
هل يمكن للأجنبي اكتساب عقار عن طريق الإرث؟
كون المرء مواطنًا في دولة أجنبية لا يمنعه من أن يكون وارثًا في تركيا وفقًا للقانون التركي. ومع ذلك، يجب فهم بوضوح من سجلات النفوس ما إذا كان الأجانب مؤهلين كورثة. يستند نقل الإرث إلى الأجانب على شهادات الإرث الصادرة من محاكم جمهورية تركيا أو التي تصدرها سلطاتها المختصة وتأكيدها (الاعتراف بها) من قبل المحاكم التركية على أنها متوافقة مع أحكام القوانين التركية بشأن إجراءات الإرث. يجب أن يكون الأشخاص الأجانب الذين سيرثون عقارات من الدول التي يمكن لمواطنيها اكتساب عقارات في بلادنا، ويجب ألا يقع العقار في منطقة يُحظر فيها الاكتساب الأجنبي. خلاف ذلك، يجب إجراء نقل العقار إلى الشخص الأجنبي بعد إجراءات التصفية. تُحدد إجراءات وشروط تصفية العقارات المكتسبة بانتهاك الأحكام القانونية أو التي تحددها الوزارة المعنية والإدارات على أنها تستخدم بطريقة مخالفة لغرض الاكتساب في الأحكام القانونية ذات الصلة.
هل يمكن للأفراد الذين ولدوا مواطنين أتراك ولكن فقدوا جنسيتهم بالحصول على إذن بالتخلي عنها اكتساب عقارات؟
في بلادنا، يُمنح الأفراد الذين يندرجون تحت المادة 28 من قانون الجنسية التركية رقم 5901 "بطاقة زرقاء"، وهي وثيقة رسمية تسمح لهم بالاستفادة من الحقوق المذكورة في المادة المذكورة. أولئك الذين يفقدون الجنسية التركية بإذن بموجب المادة 28 من قانون الجنسية التركية رقم 5901 وأطفالهم المعالجون معًا يمكنهم إنهاء طلباتهم المتعلقة باكتساب، ونقل، والإرث، والحقوق العينية المنفصلة للعقارات في مديريات الطابو دون أن يخضعوا للأحكام التقييدية القانونية المطبقة على الأجانب، تمامًا مثل طلبات المواطنين الأتراك.
هل هناك أي اختلافات في اكتساب العقارات لمواطني الجمهورية التركية لقبرص الشمالية؟
يستفيد مواطنو الجمهورية التركية لقبرص الشمالية من نفس الحقوق الممنوحة لمواطني جمهورية تركيا فيما يتعلق باكتساب العقارات في بلادنا، وفقًا لـ "الاتفاق بين حكومة جمهورية تركيا وحكومة الجمهورية التركية لقبرص الشمالية بشأن توفير تسهيلات إضافية لمواطني البلدين." لذلك، هم معفون من الأحكام التقييدية القانونية المطبقة على اكتساب العقارات من قبل الأشخاص الأجانب الحقيقيين.
هل هناك أي مدن في تركيا لا يمكن للأجانب شراء عقارات فيها؟
في عام 1980، تم حظر بيع العقارات للأجانب في هاتاي. كما قرر مجلس الوزراء في عام 2011 حظر مثل هذه المبيعات العقارية من أراضي الخزينة بشكل كامل. علاوة على ذلك، تم حظر اكتساب العقارات من قبل الأجانب في محافظات هاتاي وكيليس وماردين لأسباب تتعلق بالمصلحة العامة والأمن القومي وفقًا لقرار مجلس الوزراء بتاريخ 27 أكتوبر 2008.
كيف يعمل اكتساب العقارات للمواطنين ذوي الجنسية المزدوجة؟
في اكتساب العقارات من قبل المواطنين ذوي الجنسية المزدوجة، تُعتبر شروط الدولة التي تسمح للشخص الأجنبي الحقيقي باكتساب العقارات تحت أفضل الشروط أو دولة اختيارهم. في اكتساب العقارات في بلادنا من قبل المواطنين الأتراك والأجانب، تُؤخذ الجنسية التركية كأساس.
هل يمكن للأشخاص الأجانب الحقيقيين اكتساب الجنسية التركية من خلال عقد وعد بالبيع؟
عقود وعد البيع هي اتفاقيات أولية ولا تعتبر بيعًا. ومع ذلك، وفقًا للتنظيم المنفذ بالمادة 20 من لائحة تنفيذ قانون الجنسية التركية، ستُعتبر عقود وعد البيع للعقارات الخاضعة لملكية الشقق أو الارتفاق البنائي، حيث يتم إيداع ما لا يقل عن 400,000 دولار أمريكي أو ما يعادله بالعملة الأجنبية أو الليرة التركية نقدًا، معادلة للحصول على الجنسية من خلال وسائل استثنائية بعد تدوين التزام بعدم نقل وإلغاء العقار لمدة ثلاث سنوات في سجل الطابو.
Comments