كيف يمكن إخلاء المستأجر؟
أصبح سؤال كيف يمكن إخلاء المستأجر من الأسئلة المتكررة في الآونة الأخيرة. يرغب أصحاب العقارات في طرد المستأجرين لأسباب مختلفة. لا يمكن طرد المستأجر الذي حصل على حق الإقامة لمدة عشر سنوات بموجب عقد الإيجار والقوانين إلا في حالات معينة. بالإضافة إلى هذه الحالات، هناك قوانين تحمي المستأجرين المحرومين ولذلك يتم البحث عن الشروط القانونية التي يجب تلبيتها في هذه الحالات المتعلقة بالإخلاء. لذلك، لن يتم النظر في الإخلاء إلا إذا تواجدت الحالات الموضحة أدناه ولن يمكن القيام بالإخلاء إلا إذا تم تلبية الشروط المتعلقة بتلك الحالات.
كيف يمكن إخلاء المستأجر؟
يمكن إخلاء المستأجرين عن طريق القضاء أو عن طريق المتابعة التنفيذية. الأسلوب الذي سيتم استخدامه يعتمد على الظروف الحالية وطلب مالك العقار. لذلك، إخلاء المستأجر من العقار ليس مرتبطًا بأسلوب إجرائي واحد أو سبب واحد. علاوة على ذلك، من المستحيل محاولة إخلاء المستأجر من العقار دون تلبية هذه الشروط الإجرائية وفي حالة عدم وجود الأسباب المذكورة قانونيًا، وإذا تم إخلاء العقار بطريقة تتعارض مع القانون، قد تكون هناك عقوبات مالية في المراحل المقبلة. لذا من الأهمية أن يتم إجراء العملية بدعم قانوني من محامي. وإلا قد تحدث نتائج غير متوقعة وغير مرغوبة.
انتهاء العقد والإخلاء بعد مرور 10 سنوات:
تعد عقود الإيجار إما ذات مدة محددة أو غير محددة. لا يتم منح حق الإخلاء مباشرة للمؤجر عند انتهاء مدة العقد. في العقود التي مدتها أقل من 10 سنوات، يمكن للمستأجر فقط مغادرة العقار بإرادته الخاصة عند انتهاء مدة العقد. يمكن للمؤجر طرد المستأجر فقط في حال كان المستأجر قد استأجر العقار لمدة 10 سنوات. قبل اكتمال هذه المدة الزمنية، لا يمكن للمؤجر أن يطلب من المستأجر مغادرة العقار دون أسباب أخرى مشروعة. لإجراء هذا الإخلاء، يجب إبلاغ المؤجر كتابيًا قبل 3 أشهر من انتهاء العقد المُجدد للمرة العاشرة.
باختصار:
يجب أن ينتهي مدة العقد
يجب تجديده 10 مرات
إخطار كتابي قبل 3 أشهر من انتهاء التجديد الأخير
للتوضيح:
-توقيع عقد إيجار لمدة 3 سنوات في 1 يناير 2011. -ينتهي العقد في 1 يناير 2014. -يجب تجديد العقد 10 مرات. -إخطار كتابي في 1 أكتوبر 2023. -الإخلاء في 31 ديسمبر 2023.
في حالة عدم دفع الإيجار
إذا لم يدفع المستأجر الإيجار، فيمكن إخلاؤه من قبل المؤجر. لتتمكن من إجراء هذا الإخلاء، الشرط الأول والأهم هو ألا يدفع المستأجر الإيجار مرتين خلال نفس الفترة. ولكن هذا ليس كافيًا للإخلاء. الشرط الثاني والأهم هو إرسال إشعار كتابي للمستأجر بسبب عدم دفع الإيجار أو تأخيره.
باختصار، الشروط:
عدم دفع الإيجار مرتين
إرسال إشعار كتابي مرتين
بعد تحقيق هذه الشروط، يمكن فتح قضية إخلاء لإجبار المستأجر على المغادرة. ولكن عند فتح قضية الإخلاء، من الضروري الانتباه إلى أنه يجب فتحها في غضون شهر واحد بعد نهاية الفترة المتعلقة بالإشعارين المذكورين.
مثالاً:
يتم توقيع عقد إيجار لمدة ثلاث سنوات في 1 يناير 2011.
لم يتم دفع رسوم الإيجار لشهري مايو ويوليو 2011.
يتم إرسال إشعارين بشأن عدم الدفع في كل من الشهرين.
يجب فتح قضية إخلاء قبل 1 فبراير 2012.
الإخلاء بسبب الحاجة
إذا كان المؤجر، أو زوجه، أو أحد أقاربه، أو شخص تترتب عليه مسؤولية الرعاية، بحاجة إلى العقار، فيمكن إخلاء المستأجر. من أجل الإخلاء بسبب الحاجة، يجب أن تكون الحاجة حقيقية وضرورية، وأن لا يكون لدى المؤجر عقار آخر مماثل في المنطقة.
لتتمكن من إجراء هذا الإخلاء، في العقود المحددة المدة، يجب فتح الدعوى في غضون شهر واحد بعد انتهاء مدة العقد. إذا كان العقد لفترة غير محددة، يجب فتح الدعوى في غضون شهر واحد بعد تاريخ الإنهاء المحدد.
إذا لم يتم اتباع هذه الفترات عند فتح القضية، لن يكون من الممكن الحصول على نتيجة الإخلاء، وسيتم رفض الدعوى، وسيتم فرض الرسوم القضائية على الطرف الذي فتح الدعوى.
باختصار، الشروط:
حاجة المؤجر أو الأقارب المذكورين في القانون
أن تكون الحاجة حقيقية وضرورية
عدم وجود عقار آخر مماثل في المنطقة للمؤجر
فتح قضية إخلاء في غضون شهر واحد من التاريخ المحدد
إذا تم اتباع هذه الشروط والإجراءات، سيكون من الممكن فتح قضية إخلاء لإجبار المستأجر على المغادرة. ولكن يجب الانتباه إلى أنه يجب تقييم مدى حقيقة وضرورة الحاجة في كل حالة على حدة. لذا، ما إذا كانت الحاجة حقيقية وضرورية سيكون تحت تقدير المحكمة التي ستدير المحاكمة.
أما بالنسبة لسبب الإخلاء، فهناك مسألة أخرى مهمة: بعد الإخلاء، لا يمكن تأجير العقار لمدة ثلاث سنوات. إذا تم تأجيره لشخص آخر خلال هذه الفترة، يجب دفع تعويض مالي للمستأجر السابق لا يقل عن رسوم الإيجار المدفوعة في السنة الأخيرة. إذا لم يعد هناك حاجة إلى العقار خلال هذه الفترة الزمنية، لا يمكن تأجيره لشخص آخر، ويجب إبلاغ المستأجر السابق بأنه لم يعد هناك حاجة إلى العقار.
الإخلاء بسبب حاجة المالك الجديد
عند بيع العقار المؤجر، لا ينتهي عقد الإيجار تلقائيًا. المالك الجديد ملزم بالعقد السابق. نظرًا لأن عقد الإيجار لا يتطلب وجود شكل خاص، فلا حاجة إلى وجود عقد إيجار مكتوب. وجود علاقة إيجار كافي. المالك الجديد، الذي اكتسب العقار، يمكنه إنهاء عقد الإيجار وإخلاء المستأجر إذا كان هناك حاجة له أو لأحد أقاربه كما هو محدد في القانون. ومع ذلك، يجب تحديد نطاق هذا الحاجة بأن يتم استخدام العقار المؤجر كمسكن أو مكان عمل من قبل المالك الجديد أو أحد أقاربه.
لإجبار المستأجر على المغادرة بناءً على هذه الأسباب، يجب أولاً أن تكون الحاجة حقيقية وضرورية. الصدق والضرورة يتم تقييمها من قبل المحكمة، لذا الشيء الأساسي هو الكونية. الشرط الآخر هو أن يكون المالك الجديد قد اكتسب العقار بأكمله، أي أنه لم يكن مالكًا لجزء منه من قبل.
بعد تحقيق الشروط المذكورة أعلاه، يمكن فتح قضية إخلاء بناءً على الفترات المحددة في القانون. الفترات المحددة في القانون هي أولاً إرسال إشعار للمستأجر في غضون شهر واحد من تاريخ الحصول على العقار، مطلبًا منه المغادرة بعد 6 أشهر. إذا لم يغادر المستأجر العقار خلال هذه الفترة الزمنية، يمكن للمالك الجديد فتح قضية إخلاء.
باختصار، الشروط:
حاجة المالك الجديد أو الأقارب المذكورين في القانون
أن تكون الحاجة حقيقية وضرورية
إرسال إشعار للمستأجر في غضون شهر واحد من تاريخ الحصول على العقار، مطلبًا منه المغادرة بعد 6 أشهر
فتح قضية إخلاء بعد 6 أشهر
بالنسبة لسبب الإخلاء المقدم من المالك الجديد، هناك طريقة أخرى هي فتح القضية في غضون شهر واحد بعد انتهاء مدة العقد. عادةً ما يتم اللجوء إلى هذه الطريقة في الحالات التي تكون فيها مدة العقد قد انتهت في غضون أقل من 6 أشهر. إذا كانت مدة العقد قد انتهت في غضون أقل من 6 أشهر، فإن اللجوء إلى هذا الطريق قد يكون أكثر فائدة.
باختصار، الشروط:
حاجة المالك الجديد أو الأقارب المذكورين في القانون
أن تكون الحاجة حقيقية وضرورية
فتح قضية إخلاء في غضون شهر واحد بعد انتهاء مدة العقد
الإخلاء بسبب الإصلاح أو إعادة البناء
في حالة الإصلاحات الشاملة أو إعادة بناء العقار المؤجر، قد يكون من الممكن طرد المستأجر. من أجل الإخلاء بسبب الإصلاح، يجب أن يكون حجم الإصلاح مهمًا. إذا لم يكن من الممكن العيش أو مواصلة النشاط في العقار المؤجر بسبب الإصلاح، فلن يكون من الممكن الإخلاء. يجب أن يكون من المستحيل استخدام العقار بالنسبة للجميع، أي في إطار ظروف موضوعية.
ومع ذلك، إذا كان الأمر يتعلق بإعادة بناء العقار، قد يكون من الممكن الإخلاء بناءً على غياب الاستخدام، ولكن هناك قضايا أخرى تكون مهمة أيضًا. واحدة من هذه القضايا هي وجود مشروع لإعادة بناء العقار. إذا لم يكن هناك مشروع كهذا، فلن يكون من الممكن الإخلاء. وجود مشروع وحده ليس كافيًا، يجب أن يتم إعداد المشروع وفقًا للتشريعات القانونية الحالية.
بعد تحقيق جميع هذه الشروط، يكون من المهم الالتزام ببعض الفترات كما هو الحال في سبب الإخلاء الآخر. من غير الممكن الحصول على الإخلاء دون الالتزام بهذه الفترات. لتتمكن من الحصول على هذا الإخلاء، في العقود المحددة المدة، يجب فتح الدعوى في غضون شهر واحد بعد انتهاء مدة العقد. إذا كان العقد لفترة غير محددة، يجب فتح الدعوى في غضون شهر واحد بعد تاريخ الإنهاء المحدد.
بعد تحقيق جميع هذه الشروط وطرد المستأجر، قد يكون من الممكن فرض حظر على الإيجار. إذا لم يتم إجراء أي إصلاحات أو إعادة بناء في العقار المؤجر وظل على حالته السابقة، فلا يمكن تأجيره لأي شخص آخر لمدة ثلاث سنوات. إذا تم إجراء إصلاحات أو إعادة بناء في العقار، فلدي المستأجر السابق حق الأولوية. في هذا السياق، يجب على المؤجر تقديم عرض للمستأجر. إذا لم يلتزم المؤجر بحظر الإيجار وحق الأولوية، فسيتم فرض تعويضات مالية عليه.
الإخلاء بسبب أسباب هامة
قد يكون من الممكن طرد المستأجر بسبب وجود بعض الأسباب المهمة. يجب تقييم هذه الأسباب بشكل فردي لكل حالة. قد تشمل هذه الأسباب الحياة المشينة للمستأجر، السرقة، استخدام المخدرات، القتال مع المالك، إلخ. ولكن هذه القائمة ليست نهائية. في هذا السياق، الأمر المهم هو أن تصبح العلاقة التأجيرية غير قابلة للتحمل بالنسبة لأحد الأطراف. في هذه الحالة، يمكن إنهاء العقد من جانب واحد.
إذا لم يلتزم المستأجر بإنهاء العقد، يمكن فتح قضية إخلاء لإجباره على المغادرة. ومع ذلك، من الضروري التأكيد مرة أخرى أن المحكمة هي التي تقرر ما إذا كانت الأسباب كافية للإخلاء.
الإخلاء بسبب تلف العقار من قبل المستأجر
إذا تدخل المستأجر في العقار المؤجر بطريقة تتعارض مع العقد، أو ألحق ضررًا به، قد يكون من الممكن طرده تحت بعض الظروف. ولكن من أجل الإخلاء بناءً على هذا السبب، يجب أولاً إرسال إشعار كتابي إلى المستأجر. هذا الإشعار ليس لطرد المستأجر، ولكن لإصلاح الضرر أو التدخل المتعارض مع العقد.
يجب إعطاء المستأجر مدة لا تقل عن ثلاثين يومًا لإصلاح الضرر أو التدخل المتعارض مع العقد. إذا لم يقم المستأجر بإصلاح الضرر أو التدخل المتعارض خلال المدة المحددة، سيتم إنهاء العقد. في هذا السياق، قد يكون من الممكن فتح قضية إخلاء.
ومع ذلك، في بعض الحالات، قد لا يكون هناك حاجة لإرسال إشعار. تشمل هذه الحالات الأضرار الكبيرة أو عدم فائدة منح المستأجر فترة زمنية. في هذه الحالة، يمكن إنهاء العقد مباشرةً بإشعار وفتح قضية إخلاء إذا لم يلتزم المستأجر. ومع ذلك، من الضروري الحصول على المشورة القانونية في هذا السياق. إذا كانت تقييماتكم تختلف عن الوضع الفعلي، قد لا يكون من الممكن الإخلاء، وقد تتكبدون خسائر مالية إضافية.
الإخلاء بسبب إفلاس المستأجر
في حالة إفلاس المستأجر أثناء استمرار العقد، يمكن للمؤجر إنهاء العقد وطرد المستأجر. ولكن، قبل فسخ العقد وتنفيذ الإخلاء، يجب أولاً طلب توفير ضمان لمبالغ الإيجار التي لم يحن وقت دفعها بعد من قبل المستأجر. إذا كانت الإجابة من المستأجر سلبية ولم يتمكن من تقديم الضمان، يتم فسخ العقد وطلب إخلاء المستأجر.
بالإضافة إلى ذلك، يمكن التقديم بطلب كتابي للجهة المسؤولة عن إفلاس المستأجر لتوفير الضمان. إذا لم يتم تقديم ضمان من هذه الجهة أيضًا، يمكن فسخ العقد مباشرة وطلب إخلاء المستأجر.
الإخلاء بسبب وجود مسكن آخر للمستأجر
هذا السبب للإخلاء يختلف عن أسباب الإخلاء الأخرى. عند التوقيع على عقد الإيجار، يجب عدم معرفة وجود منزل يخص المستأجر أو زوجه/زوجته. إذا كان هناك منزل يخص المستأجر أو زوجه/زوجته داخل نفس الحي أو البلدية، يمكن طلب من المستأجر مغادرة المنزل. ولكن، إذا كان المؤجر يعلم بوجود هذا المنزل، لا يمكن طلب الإخلاء.
لإجبار المستأجر على المغادرة استنادًا إلى هذا السبب، يجب الالتزام ببعض الفترات كما في حالة أسباب الإخلاء الأخرى. يجب فتح الدعوى في غضون شهر واحد بعد انتهاء مدة العقد.
الإخلاء بواسطة وعد بالإخلاء
هذه هي طريقة الإخلاء التي نواجهها بشكل متكرر في الآونة الأخيرة. خصوصاً في العقود الحديثة، يتم أخذ وعد بالإخلاء من المستأجر بالإضافة إلى عقد الإيجار. وعد الإخلاء هو وثيقة تحتوي على العديد من التفاصيل ويمكن استخدامها بسوء نية، لذا يجب أخذ الحذر عند توقيعها من قبل المستأجر والمؤجر.
وعد الإخلاء ليس عقدًا ثنائي الجانب، بل هو تصريح من قبل المستأجر فقط يتعلق بإخلاء المكان المؤجر. ولكن، هذا التصريح لا يكفي لوحده لإجبار المستأجر على المغادرة. هناك شروط معينة لصحته.
الشروط: يجب أن يتم تقديمه من قبل المستأجر أو مندوب مخول. يجب أن يكون كتابيًا. يجب تحديد تاريخ الإخلاء. لا يمكن تقديمه عند التوقيع على عقد الإيجار أو قبل ذلك. إذا كان وعد الإخلاء يلبي جميع هذه الشروط، يمكن إجبار المستأجر على المغادرة. ولكن، وعد الإخلاء لا يكفي لوحده. إذا لم يقم المستأجر بالإخلاء رغم وعده، يجب التقديم للإدارة التنفيذية أو المحكمة في غضون شهر واحد من تاريخ وعد الإخلاء.
الإخلاء بسبب عدم دفع الإيجار والمتابعة التنفيذية
الطريقة الأخيرة لطرد المستأجر هي عن طريق المتابعة التنفيذية في حالة عدم دفع المستأجر للإيجار. لتنفيذ الإخلاء في هذه الحالة، يجب على المستأجر عدم دفع مبلغ الإيجار. يتم تقديم طلب إخلاء مع توفير مهلة 30 يومًا. إذا لم يتم الدفع خلال هذه المدة، يمكن اتخاذ قرار بإخلاء المستأجر. ولكن، إذا قام المستأجر بالدفع خلال المدة المحددة، فلا يمكن تنفيذ الإخلاء.
في حالة الدفع، سيتم اعتبار المتابعة التنفيذية كتحذير مشروع، وإذا تم تقديم تحذير آخر، يمكن طرد المستأجر بناءً على هذين التحذيرين. تم شرح هذه النقطة في الأعلى.
وإذا قام المستأجر بالاعتراض على الدفع، في هذه الحالة يجب متابعة الأمور من خلال إلغاء الاعتراض أو رفع الاعتراض. لرفع الاعتراض، يجب وجود عقد إيجار موثق من الكاتب العدل. إذا لم يكن هناك وثيقة، لا يمكن رفع الاعتراض ولن يتم تنفيذ الإخلاء. ولكن يمكن فتح قضية لإلغاء الاعتراض بناءً على الأحكام العامة واثبات وجود العقد والدين، وبعد ذلك يمكن متابعة الإخلاء.
كيف يتم فتح قضية الإخلاء للمستأجر؟
قبل فتح قضية طرد المستأجر، يجب أولاً تحديد السبب الذي سيستند إليه، معرفة ما إذا كانت الشروط المطلوبة لهذا السبب قد تحققت، ومراجعة الإجراءات القانونية مثل إرسال إشعار قبل فتح القضية. إذا تم تحقيق جميع هذه الشروط، فيمكن فتح القضية باستخدام وثيقة توضح هذه الشروط. ولكن يجب الانتباه إلى أن وثيقة القضية هي العنصر الأكثر أهمية في القضية. إذا كانت الوثيقة غير كاملة أو تفتقد لبعض النقاط، فقد تكون هناك فقدان للحقوق. لذلك، من الأفضل استشارة محامي متخصص عند إعداد وثيقة القضية.
كيف يعمل عملية قضية الإخلاء للمستأجر؟
عملية قضية طرد المستأجر تبدأ بإنهاء عقد الإيجار أو فسخه. إذا لم يغادر المستأجر العقار، يتم فتح قضية في محكمة الصلح المدنية حيث يقع العقار، ويتم طرد المستأجر بناءً على قرار المحكمة. وقت تقديم القضية يعتمد على طبيعة القضية، الأعباء الوظيفية للمحكمة التي تعالج القضية، وحق المستأجر في الاعتراض. عادةً ما تستغرق قضايا الإخلاء من 6 أشهر إلى 3 سنوات، ولكن في بعض الحالات الاستثنائية، قد تستغرق وقتًا أطول.
هناك العديد من الطرق لطرد المستأجر، وتم شرحها بشكل عام أعلاه. ولكن يجب الأخذ بعين الاعتبار أن كل نزاع له تفاصيله الخاصة، وقد تتغير أسباب الإخلاء. لذلك، من الأفضل استشارة محامي متخصص في قانون الإيجارات لضمان حقوقك.
الأهمية الكبيرة للمحامي في قضية الإخلاء
قضية الإخلاء للمستأجر تبدأ عقب فسخ عقد الإيجار أو انقضاء مدته. وفي هذه العملية، تكون أهمية المحامي بالغة لحماية حقوق المستأجر أو الجهة المؤجرة، وضمان إجراء عملية الإخلاء بما يتوافق مع القانون.
من مهام المحامي في قضية الإخلاء للمستأجر: حماية حقوق العميل، إجراء الأعمال اللازمة نيابة عن العميل خلال الدعوى، الدفاع عن العميل أمام المحكمة، واتخاذ الخطوات اللازمة لتنفيذ عملية الإخلاء وفقًا للقانون.
في هذه العملية، تكون معرفة وخبرة المحامي القانونية ذات أهمية كبيرة لضمان سير الدعوى بدون أي فقدان للحقوق. يجب على المحامي أن يكون لديه المعرفة والخبرة القانونية اللازمة للدفاع عن حقوق العميل بأفضل وجه ممكن، ويجب أن يكون بجانب العميل خلال الدعوى.
كما أن من الهام أن يتخذ المحامي الإجراءات اللازمة في حال استخدام العميل لحق الاعتراض خلال عملية الإخلاء. من خلال هذه الإجراءات، يمكن الحصول على نتيجة عادلة مع حماية حقوق العميل.
بناءً على جميع هذه الأسباب، فإن دور المحامي في قضية الإخلاء للمستأجر يحمل أهمية بالغة، ويعد العمل مع محامي خلال العمليات القانونية من الأمور المهمة لحماية حقوق العميل وتجنب فقدان الحقوق.
نموذج الدعوى في قضية الإخلاء
في عملية قضية الإخلاء، دور المحامي هو الأهم، ويجب استخدام وثائق مخصصة بدلاً من الوثائق القياسية. لذا، قد يؤدي البدء في الإجراءات القانونية باستخدام وثائق قياسية إلى أخطاء قد تؤدي إلى فقدان الحقوق.
لإعداد وثيقة قضية الإخلاء، يجب أولاً تحديد الأسباب التي دفعت المستأجر لعدم ترك العقار. ثم يجب تحديد الأسس القانونية لهذه الأسباب وإعداد حجة قانونية مناسبة.
أثناء إعداد الوثيقة، من الهام الالتزام بقوانين المحكمة وقراراتها. يجب أن تحتوي الوثيقة على معلومات دقيقة مثل عنوان العقار المعني، تاريخ عقد الإيجار، قيمة الإيجار، وأسباب الإخلاء.
وكذلك، من الهام عند إعداد وثيقة قضية الإخلاء أن يتم تقديم الحجج القانونية والأدلة بشكل صحيح. ومن خلال ذلك، يمكن الحصول على نتيجة من دون فقدان للحقوق.
لذا، بدلاً من البدء في الإجراءات القانونية باستخدام وثائق قياسية، من الأهمية البالغة العمل مع محامي وإعداد وثيقة تعتمد على الظروف الخاصة لكل حالة لحماية الحقوق.
الأسئلة المتداولة بشأن إخلاء المستأجر
ما هي الطرق القانونية المتاحة لإخلاء المستأجر؟
ما هو تعهد الإخلاء؟
متى يتم إخلاء المستأجر؟
ما هي الشروط المطلوبة لإخلاء المستأجر؟
ما هي الوثائق المطلوبة لإخلاء المستأجر؟
في أي محاكم يتم فتح قضية إخلاء المستأجر؟
هل يمكنني تأجير الملكية لشخص آخر بعد إخلاء المستأجر؟
ماذا يمكنني فعله إذا تم تأجير الملكية لشخص آخر بعد إخلائي؟
هل يمكن إخلاء المستأجر من المنزل الذي تم شراؤه حديثًا؟
ماذا يمكن فعله إذا لم يدفع المستأجر الإيجار؟
هل يجب علي المغادرة إذا قال لي المالك أنه بحاجة للمنزل؟
هل يمكن إخلاء المستأجر عند انتهاء عقد الإيجار المدته سنة؟
هل يمكن إخلاء المستأجر دون وجود عقد إيجار مكتوب؟
هل يمكن إخلاء المستأجر دون وجود عقد إيجار مكتوب؟
المستأجر قام بتأجير الملكية لشخص آخر، ماذا يمكنني فعله؟
الأمثلة على قرارات محكمة التمييز بشأن قضايا الإخلاء:
إخطار الفسخ بنهاية فترة الإيجار يجب أن يتم خلال الثلاثة أشهر الأخيرة من الفترة ويجب رفع الدعوى خلال الستة أشهر التي تلي نهاية هذه الفترة
"وفقاً لتاريخ إبرام العقد، فإن الفترة الزمنية السداسية الأخيرة تكون من 1.11.2012 حتى 1.5.2013، ويجب تقديم إخطار الفسخ قبل نهاية هذه الفترة بثلاثة أشهر، أي بين تاريخ 1.11.2012 و1.2.2013، ويجب رفع الدعوى بين 1.5.2013 و1.11.2013. تم تقديم إخطار الفسخ من قبل المدعي في 11.1.2013، وذلك بتاريخ 9.1.2013، وكان ذلك قبل نهاية الفترة الزمنية السداسية بثلاثة أشهر، وتم رفع الدعوى في 2.5.2013، وكانت ضمن الفترة المحددة. لذلك يجب إصدار حكم بالإخلاء." (قرار محكمة التمييز القانونية السادسة، بتاريخ 28.10.2013، برقم 2013/13254E.، 2013/14404K.)
المستأجر مسؤول عن الضرر الذي قد يلحق بالشقة المجاورة
وفقاً لأحكام المواد 316 و334 من قانون التزامات التركي رقم 6098، يتعين على المستأجر استخدام الممتلكات المؤجرة بعناية وتسليمها كما تسلمها. بشكل عام، إذا تسبب استخدام المستأجر في إلحاق ضرر بالشقة المجاورة، فإن المستأجر مسؤول عن الضرر الذي حدث، ما لم يثبت أنه خالي من اللوم. (قرار محكمة التمييز القانونية السادسة، بتاريخ 22.09.2016، برقم 2015/10344E.، 2016/5370K.)
لا يلزم تضمين إشعار الفسخ في الإنذار
قام المدعي بتقديم إنذار بتاريخ 02.12.2009، تم تسليمه في 09.12.2009، طلب فيه دفع مبلغ إيجار متأخر يتجاوز 1672.92 ليرة تركية خلال 30 يوماً، وأخطر بأنه في حال عدم الدفع، سيرفع دعوى للإخلاء، ثم رفع هذه الدعوى. بعد إنذار التأخر، وبعد مرور الفترة القانونية البالغة ثلاثين يوماً، قام المستأجر بدفع مبلغ 1253.74 ليرة تركية في 05.02.2010 بوصفها مبلغ إيجار متأخر للأشهر 11 و12 لعام 2008 وأشهر 2009. تبين أنه حدث تأخر في الدفع. في هذه الحالة، كان يجب اتخاذ قرار بالإخلاء بسبب التأخر. إلا أن رفض الدعوى كان غير صحيح. (قرار محكمة التمييز القانونية السادسة، بتاريخ 16.1.2013، برقم 2012/16231 E.، 2013/303 K.)
رغبة الطفل البالغ في العيش بمفرده هي حاجة حقيقية وملحة
في مذكرة الدعوى، ذكر وكيل المدعي أن الطفل الذي أصبح بالغًا يقوم بتحضيرات للزواج، وأوضح أن الطفل البالغ يرغب في الانتقال إلى منزل مستقل. وفقًا لشهادة شاهد المدعي، أكد الشاهد صحة هذه المعلومات. في حين أكد شاهد المدعى عليه المعلومات بناءً على ما سمع. من ناحية أخرى، طلب زيادة إيجار وفقًا لظروف الوقت هو حق قانوني للمؤجر ومالك العقار، ولا يمكن تفسير هذه الظروف ضده. لا يمكن إكراه الشخص البالغ، حتى لو كان عازبًا، على العيش مع عائلته. في هذه الحالة، يجب النظر في طلب الطفل البالغ للعيش بمفرده كأمر طبيعي، ويجب الاعتراف بأنه قد أثبت حاجته الحقيقية والملحة. بناءً على ذلك، يجب اتخاذ قرار بالإخلاء. (قرار محكمة التمييز القانونية السادسة، بتاريخ 25.04.2016، برقم 2016/3380E.، 2016/3343K.)
لا يمكن طلب الإخلاء من أجل حاجة الابن
ذكر المدعي أنه ينوي تشغيل مقهى في الممتلك المؤجر مع أحد أقربائه، وأكد شهود الدعوى أن المدعي هو مهندس طيران وأنه يعمل كمدير عام في شركة بريطانية، وسيدير المقهى نديم تشنك تشوشكون. وأكد شهود المدعى عليه أن المدعي هو مدير في شركة، ولكنه لا يعرف إذا كان لديه حاجة إلى المكان أم لا. ووفقًا لشهادة الشهود وجميع الوثائق في الملف، تبين أن المحتاج هو ابن عم المدعي. ولا يمكن طلب الإخلاء بسبب حاجة الابن. (قرار محكمة التمييز القانونية السادسة، بتاريخ 21.06.2010، برقم 2010/4516E.، 2010/7629K.)
يمكن تقديم التزام بالإخلاء مع تجديد العقد
يعتبر التزامات الإخلاء المقدمة مع تجديد العقد صالحة حتى لو كانت تحمل نفس تاريخ العقد. من ناحية أخرى، بعد إبرام العقد، يمكن للطرفين التوصل إلى اتفاق بشأن نهاية العقد، وليس هناك أي حكم قانوني يقيد ذلك. (قرار محكمة التمييز القانونية السادسة، بتاريخ 22.02.2016، برقم 2015/5363E.، 2016/1143K.)
Kommentare